Как искать выгодную ипотеку

Потенциальный ипотечный заемщик похож на охотника. Он «сидит в засаде» с минимальным набором необходимых для получения кредита справок и документов и выжидает, когда какой-нибудь из банков объявит о привлекательной акции.

Перед Новым годом банки запускают различные скидочные акции на ипотечные кредиты. При этом конкурентная борьба на ипотечном рынке ужесточается. Поэтому есть вероятность того, что после праздничных каникул акции продолжатся на всю оставшуюся зиму.

Не успели?
Подавляющее большинство долгосрочных скидочных акций на ипотечном рынке действует до 31 декабря. Например, в конце этого месяца завершается акция «Ключевое предложение» Сбербанка. В ее рамках заемщики при первоначальном взносе в 20% от стоимости квартиры получают процентную ставку в 12% годовых в рублях на период до момента регистрации права собственности и 11% – после регистрации.

Также 1 января завершатся краткосрочные «предновогодние» акции. В частности, до 31 декабря уходящего года снизил ставки по всем рублевым ипотечным программам на 0,75 процентного пункта (п.п.) Райффайзенбанк. В результате минимальная ставка опустилась до 11,25%. DeltaCredit предложил потенциальным заемщикам новогоднюю скидку в размере 0,5 п.п.

По словам руководителя группы ипотечного кредитования Петербургского филиала банка «Уралсиб» Романа Корникова, благодаря различным «импульсным акциям» заемщик может найти ипотечный кредит со ставками на три процентных пункта ниже средних для рынка.
Естественно, часть горожан, только принявших решение брать ипотечный кредит, не успеют поучаствовать в текущих акциях. Хотя бы потому, что сбор документов и справок занимает определенное время.

При этом ипотека медленно, но верно дорожает. С декабря прошлого года по декабрь нынешнего, согласно оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средняя ставка выросла с 11,6% до 12,4% годовых. А с 14 января АИЖК повышает ипотечные ставки по своим основным продуктам «Стандарт», «Материнский капитал» и «Малоэтажное жилье» в среднем на 1 п.п. По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игоря Капленова, этим шагом АИЖК даст старт новому витку роста ипотечных ставок.

Значит, не успевшие воспользоваться скидочными банковскими программами потенциальные заемщики теряют вдвойне.
Банки пока не готовы говорить, продлят они свои долгосрочные акции на какой-либо срок в следующем году или нет.
Впрочем, ответ на данный вопрос можно получить самостоятельно.

Время покажет
Маркетинговые шаги для того и предпринимаются банками, чтобы увеличить число клиентов. Таким образом, вопрос должен звучать иначе: будут банки прерывать свои акции на январь-февраль или нет?

Во многом посленовогодняя маркетинговая активность банков будет зависеть от итогов четвертого квартала.

Уточним, в частных беседах банкиры все чаще признают, что пресловутый «отложенный спрос», обеспечивший рост ипотечного рынка в первом полугодии на 40-45%, закончился. Раньше типичным заемщиком было лицо, собиравшееся приобретать недвижимость еще в 2008 году, но из-за кризиса отложившее свои планы. Сегодня, по словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге Татьяны Хоботовой, основным покупателем квартир с привлечением ипотечных кредитов являются молодые семьи.

И потеря «отложенного спроса» приводит к сужению рынка. Так, в III квартале 2012 года Росреестр зарегистрировал в Петербурге 6138 ипотечных сделок, тогда как за аналогичный период 2011 года их число составило 6452. То есть в III квартале 2012-го число сделок, по сравнению с прошлым годом, не выросло, а уменьшилось на 5%.

В то же время большинство игроков пока пытаются данный негативный «сигнал» не замечать. Ведь для того, чтобы выявить общероссийскую тенденцию, итогов одного квартала в одном городе недостаточно.

Соответственно, участники рынка надеются на исполнение оптимистических прогнозов. То есть ожидают, что в IV квартале объем выданных ипотечных кредитов в России достигнет 335,88 млрд руб. И по сравнению с данными за аналогичный период 2011 года (245,52 млрд руб.) рост составит 39%.

Кому плохо, а кому – хорошо
Проще говоря, если по итогам IV квартала не только в Петербурге, но и в других городах число сделок окажется ниже прогнозного, уже все кредиторы будут вынуждены признать, что на рынке наступила стагнация. И тогда большинство банков не рискнет прерывать свои скидочные программы в зимние месяцы. Более того, число банков, практикующих такие акции, расширится.

За потенциальных заемщиков ипотеки банки начнут настоящую «маркетинговую войну». «Мы считаем, что в 2013 году ипотеку ждет настоящий бум. Банки будут бороться за клиента и, в условиях конкуренции, разрабатывать максимально удобные, простые и выгодные ипотечные схемы», – уверен руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Напомним, по данным ЦБ на 1 сентября 2012 года, в России на 963 кредитные организации приходится 2674 филиала и более 22,7 тысячи дополнительных офисов. Как минимум банкам нужно всем своим сотрудникам платить зарплату, а без клиентов, которые приносят прибыль, это невозможно.

Ипотечный же кредит для банков является якорным продуктом в работе с физическими лицами. Как сообщила БН руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Екатерина Базилевская, именно на базе ипотечного кредита банк формирует долгосрочные отношения с клиентом. «Ипотечному заемщику обычно также оформляется пластиковая карта банка, открываются текущий и депозитный счета, – пояснила специалист. – Это повышает лояльность клиента и формирует у него привычку делать все операции через единственный банк».

Если ипотечный рынок в IV квартале покажет ожидаемый рост, у банкиров не появится стимулов к дополнительным шагам по привлечению клиентов. Это не значит, что акции вообще исчезнут с рынка, просто их число останется близким к сегодняшнему. А в традиционно «несезонные» январь-февраль акции вовсе могут быть приостановлены.

Еще скидки
Потенциальный заемщик может найти скидки не только в рамках акций. Для примера приведем скидочную программу НОМОС-Банка: 0,25% от процентной ставки за подтверждение дохода только справкой 2-НДФЛ; 0,5% – если размер платежа по кредиту не превысит 45% от ежемесячного дохода; до 0,75% – если клиент захочет внести единовременную плату за выдачу и обслуживание кредита; и до 0,5% – если клиент покупает квартиру на вторичном рынке жилья с помощью агентства недвижимости – партнера банка. При этом все скидки суммируются, то есть в целом можно сократить процентную ставку на 2%.

Уточним, поскольку до 70% клиентов приходят в банки через застройщиков и агентства недвижимости, многие игроки разработали для этих «посредников» различные программы лояльности.

«Большинство агентств недвижимости имеют одинаковую преференцию – их клиенты могут рассчитывать на скидку по процентной ставке в размере 0,5% годовых, – рассказывает директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко. – Что касается застройщиков, то спецусловия разнятся».

«Целый ряд застройщиков Санкт-Петербурга являются стратегическими партнерами ВТБ24. Максимальная скидка к базовой процентной ставке для заемщиков, решивших приобрести квартиру у нашего стратегического партнера, составляет 1 п.п», – со своей стороны отмечает Татьяна Хоботова, «У нескольких партнеров Райффайзенбанка в Петербурге есть программы, позволяющие их клиентам получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, – в свою очередь, говорит руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин. – В частности, подобные преференции есть у застройщиков «ЮИТ Санкт-Петербург», «Городской домостроительной компании», «Балтийская жемчужины», агентств недвижимости «Адвекс», «Итака» и других. На сегодня преференция составляет 1 п.п».

На рынке присутствуют и другие «скидочные» форматы. Так, по словам начальника отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Связь-Банка Анастасии Развариной, в ее организации есть льготы для клиентов, имеющих положительную кредитную историю, в том числе в других банках. Также льготы полагаются в рамках «зарплатных» проектов. То есть в случаях, когда начисление зарплаты заемщика производится на карту Связь-Банка. Ставка по ипотеке для таких заемщиков на 0,5 п.п. ниже.
Правда, в одних случаях эти скидки суммируются со скидками акций, в других нет.

Советы начинающим
Таким образом, горожанам, «созревшим» брать ипотеку, но не успевающим воспользоваться скидками по «новогодним» акциям, можно предложить следующий алгоритм действий.

Подготовить пакет документов и справок, действительных длительный срок, в двух-трех-пяти экземплярах. Дело в том, что запрос на выдачу ипотечного кредита лучше отправлять в несколько банков сразу.

Конечно, в ряде банков можно получить кредит, подав минимальное число документов, но не следует ожидать, что это будет самый дешевый вариант. Поэтому собранный пакет должен быть настолько полон, насколько возможно.

«Для рассмотрения ипотечной кредитной заявки в Газпромбанке требуется заполнить анкету и предоставить три обязательных документа, подтверждающих личность заемщика, доход и трудовую деятельность. Дополнительные документы предоставляются по запросу банка в случае необходимости. Также по желанию заемщик может предоставить документы, подтверждающие получение дополнительного дохода или наличие в собственности квартиры или автомобиля», – в частности, пояснила БН вице-президент компании, начальник Департамента по работе с физическими лицами Анна Горячева.

Пару часов придется потратить на изучение в интернете вопроса, какие банки и с какой периодичностью проводят скидочные акции. Ведь если акция была удачной, скорее всего, банк ее повторит.

И далее ждать «в засаде», не забывая регулярно просматривать банковские сайты в ожидании новых акций. Причем не следует ограничивать число сайтов «избранными» банками. В банковской среде информация об удачных акциях распространяется довольно быстро, и положительный опыт вполне может повторить другой банк.

При этом будет полезно заранее выяснить, какие агентства недвижимости тесно сотрудничают с «избранными» банками.

А если предполагается приобретение новой квартиры в конкретном жилом комплексе, то не помешает отслеживать, какие именно банки этот объект аккредитовали.

В случае, когда взятие ипотеки планируется через некоторый срок (от трех месяцев), то в заинтересовавших банках следует получить кредитные карты. Далее надо взять по каждой из карт небольшой кредит и погасить его досрочно. И таким образом создать благоприятную кредитную историю.

Правда, перед самой подачей заявки на ипотеку все карты следует аннулировать. «При расчете вашей кредитоспособности оператор автоматически вычитает из ваших доходов максимально возможную сумму кредита по карте. Даже если вы кредиткой вообще не пользуетесь», – поясняет вице-президен ГК «ЮРИНФО» (сервисный агент АИЖК) Николай Лавров.

При столь кропотливом анализе рынка у будущего заемщика вскоре выработается собственный рейтинг потенциальных кредиторов. Человек начнет понимать, что, скорее всего, выгодное предложение он услышит от такого-то банка. И на этот банк следует перерегистрировать свою зарплатную карту, чтобы впредь начисление зарплаты шло именно через эту кредитную организацию. Обычно бухгалтеры компаний, в которых работают потенциальные заемщики, относятся к подобному шагу с пониманием.

Может быть, имеет смысл даже подать документы в пару банков и не спешить брать одобренный кредит. Для справки: обычно через какое-то время (один-два месяца) базу по «зависшим» заявкам банк передает одному из аккредитованных агентств недвижимости. По указанным в заявке телефонам начинает звонить кто-нибудь из этого агентства. И, как правило, агент наделен правом давать дополнительные скидки.

10.12.2012 12:00 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха