Первичный рынок дождался «военной ипотеки»

В большинстве российских городов по программе «Военная ипотека» можно приобрести жилье только на вторичном рынке недвижимости. До сих пор предложение по квартирам на первичном рынке для военнослужащих – участников программы присутствовало только в четырех регионах. Но теперь к их числу добавляется Ленобласть.

Одной из сенсаций прошедшего в Петербурге в рамках Всероссийского жилищного конгресса Ипотечного форума стала новость, что в СЗФО по программе «Военная ипотека» становится возможным покупка квартиры на первичном рынке недвижимости. В ближайшее время в Ленобласти будут заключены первые сделки.

До вокзала теперь марш-бросок
Правда, пока что участники накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих получили возможность приобрести квартиры только в одном многоквартирном доме – он строится в Гатчине компанией «ТЭК». А выдавать займы военнослужащим, согласно договоренностям с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), будет «Универсальная ипотечная компания «УНИКОМ».

Как пояснил БН генеральный директор «УНИКОМ СПБ», вице-президент ГК «ЮРИНФО» Николай Лавров, займы будут выдаваться из собственных средств, без посредничества банков.

В то же время и застройщик работает по программе АИЖК «Стимул». В рамках данной программы кредиторам предоставляются целевые займы Агентства со ставкой от 6,6 до 9,5% годовых в рублях на период кредитования строительного проекта (до трех лет). Есть и другие преференции.

Николай Лавров лишний раз подчеркивает, что возможность распространения «военной ипотеки» на первичный рынок пока лишь тестируется. «Так как дом находится не на начальном этапе строительства и срок его сдачи планируется уже на декабрь 2012 года, к сожалению, большое количество военнослужащих нам не удастся осчастливить, – констатирует Николай Лавров. – Для реализации осталось всего около 20 квартир. Также следует отметить, что условия программы не будут отличаться от стандартной программы АИЖК. Возможны только накладные расходы по сделке, которых не было на «вторичке».

В рамках «пилота» компания рассчитывает отработать механику документооборота и подготовить платформу для нового проекта, который планируется запустить в середине 2013 года в поселке Шушары. «Этот проект будет с самого начала строительства аккредитован по программе «Военная ипотека» АИЖК», – рассказывает вице-президент ГК «ЮРИНФО».

До свидания, родной КПП
На российском рынке по собственным программам «Военная ипотека» работает ограниченное число игроков (см. рис. 1). Согласно законодательству, военнослужащий может выбирать жилье в любом городе страны, независимо от места дисклокации части. То есть если, например, офицер служит в Омске, он может претендовать на жилье, хоть в Калининграде, хоть в Хабаровске. Но почти всюду это будут объекты исключительно вторичного рынка.

На «первичку» же до сих пор «военную ипотеку» в России давали всего три банка: Газпромбанк, Русстройбанк и Банк «Зенит».

Аккредитованные в этих банках застройщики возводят объекты преимущественно в Московской области. Кроме этого офицеры, прапорщики и сверхсрочники сегодня могут получить кредиты на несколько новостроек в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Волгограде и Краснодаре. Таким образом, Ленобласть становится пятым регионом в стране, где возможны сделки с «первичкой» по «военной ипотеке».

Уточним, теоретически приобретение квартир по договору долевого участия в рамках программы «Военная ипотека» возможно с 16 декабря 2010 года. Тогда вышло соответствующее постановление Правительства РФ. Однако на практике такая операция крайне затруднительна.

Как отмечает начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин, полноценно «освоить» рынок новостроек программе мешают слишком жесткие требования ФГКУ «Росвоенипотека» к аккредитуемым объектам. Напомним, именно эта организация через 18 размещенных по всей стране филиалов ведет учет накоплений на именных накопительных счетах участников НИС и выдает целевые жилищные займы.

В частности, по словам Моторина, преградой становится ряд требований по страхованию строящегося объекта и по готовности – дом должен быть завершен на 70%.

Директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова в целом называет эти требования «нерыночными».

Вот и город до боли родной
Между тем львиная доля обсуждений на профильных форумах интернета как раз и посвящена вопросу, когда «первичка» станет доступна военнослужащим. Причина повышенного интереса банальна – средства военнослужащих в НИС ограничены, а жилье на первичном рынке стоит все же дешевле, чем на вторичном.

Напомним, сегодня максимальная сумма кредита по продукту «Военная ипотека» равняется 2,2 млн руб. Между тем сумма ежегодного целевого взноса со стороны государства на счет участника НИС в 2005 году составляла 37 тыс. руб., в 2008-м – 89,9 тыс. руб., в 2011-м – 189,8 тыс. руб. В наступившем году взнос составляет 205,2 тыс. руб. То есть вступившие в программу в 2005-м году военнослужащие уже могут оперировать суммами до 2,7 млн руб.

Для небольшого города этого на приличную квартиру достаточно, для Петербурга, увы, нет (см. рис. 2 и 3).

И именно «нехваткой денег» можно объяснить две тенденции, наметившиеся в данном сегменте ипотечного рынка.

Во-первых, как отметил, выступая на Всероссийском жилищном конгрессе, полномочный представитель президента Ассоциации ипотечных компаний в СЗФО Павел Штепан, растет доля собственных средств, которые военнослужащие добавляют при приобретении жилья. Сегодня эта доля в среднем уже приближается к 10% от суммы (см. рис 4).
Во-вторых, многие банки запускают «сопутствующие» программы потребительского кредитования. Главной задачей таковых является расширение финансовых возможностей военнослужащих при приобретении жилья.

Рис. 1

Рис. 2

Рис. 3

Рис. 4

Источник: ФГКУ «Росвоенипотека»

Фото: кадр из фильма «Семь невест ефрейтора Збруева»

11.10.2012 14:10 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха