Три «ипотечные» угрозы будущего кризиса

Заемщик, взяв у банка ипотечный кредит, всегда надеется на лучшее. Но реальность вносит свои, иногда очень печальные, коррективы. И вот уже очередной виток кризиса готов превратить жизнь заемщика в сплошные мучения.

В предсказанную экономистами на сентябрь волну экономического спада Россия войдет с растущим числом ипотечных заемщиков. У большинства из этих людей нет опыта выплаты крупных сумм долга в экстремальных условиях.

В чужом пиру похмелье
Известный американский экономист Нуриэль Рубини заявляет, что новый виток мирового экономического кризиса начнется уже в сентябре. Согласно консолидированным прогнозам других известных аналитиков, вероятность такого развития ситуации близка к 70%.

«Россия является частью мировой экономики и неотъемлемой частью ее финансовой системы, – заявляет, например, региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова. – Естественно, негативные процессы, которые происходят на развитых рынках, не могут не затронуть и нас».

Российскими симптомами начала кризиса станут рост показателей безработицы и просрочки по кредитам. В том числе и по ипотечным.
Отметим, что с занятостью в стране пока все в относительном порядке. По оценкам Международной организации труда безработными в России являются 5,4% экономически активного населения (6,5% в марте-феврале).

С кредитами, согласно утверждениям банкиров, обстановка пока тоже в норме. В частности, по данным Центробанка, количество предоставленных в России ипотечных жилищных кредитов в I полугодии 2012 года составило 295 513 кредитов, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом 2011-го в 1,5 раза.

Более того, прогнозы профильных специалистов полны оптимизма. «В первом полугодии в России было выдано ипотечных кредитов на 429 млрд руб., а к концу года этот показатель должен превысить 1 трлн руб., что станет абсолютным рекордом для рынка ипотеки нашей страны», – заявил БН заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк.

Не все коту масленица
Такая позиция имеет весомые основания. «Ситуация, при которой банки будут сворачивать свои ипотечные программы, крайне маловероятна, – говорит Ирина Илясова. – Самое главное – это то, что в отличие от ситуации 2008-2009 годов ликвидность (свободные деньги, которые банк может выдавать в качестве кредитов. – Ред.) в банковской системе есть. Да, она подорожала, но все равно ее стоимость позволяет сохранять ставки на применимом для потребителя уровне. Спрос клиентов на улучшение жилищных условий по-прежнему очень высок».

Специалист уточняет, что, финансовое положение России гораздо более устойчивое, чем стран Европы. В России крайне низкий уровень государственного долга и незначительный бюджетный дефицит. Цены на углеводороды находятся на высоком уровне, и их падение в этом году длилось всего лишь чуть больше месяца.

Между тем вопрос с ликвидностью  достаточно спорный. Как минимум, многие игроки испытывают ее дефицит.

«Это вынуждает банки привлекать средства Банка России, – признает директор Центра структурных исследований Гайдаровского института Алексей Ведев. – В настоящее время объем рефинансирования централизованных кредитов Центробанка уже составляет 5,2% от всего объема пассивов. У нас уже сейчас все российские банки «сидят» на рефинансировании». Таким образом, считает эксперт, российской банковской системе уже в настоящее время не хватает ресурсов, что, в свою очередь, является негативным сигналом для российской экономики в целом.

То есть если у оптимистических прогнозов, что объемы ипотеки продолжат рост во втором полугодии, есть основания, то более приземленные.

Праздничный сон до обеда
«Банки уже провели основное повышение ставок, и вряд ли повторно решатся увеличить их, так как еще в конце первого полугодия начали перемещать свой фокус от корпоративных в сторону розничных клиентов», – считает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова.

Для граждан, которые находятся в ожидании кризиса, очередное увеличение ипотечной ставки может стать предельным. Следовательно, банки не будут спешить с дальнейшим повышением ставок. А граждане поторопятся взять кредит, пока ставки не выросли.

Кроме того, традиционно осенью происходят основные продажи жилья, а ближе к зиме начнутся специальные акции, направленные на стимулирование спроса. И это также подтолкнет часть россиян к взятию кредита.

«Безусловно, в том случае, если вторая волна кризиса наступит еще до конца текущего года, то население поубавит свое желание и отложит приобретение квартиры до лучших времен, – уточняет Екатерина Кондрашова. – Однако такой эффект найдет отражение в будущем году и вряд ли повлияет на объемы выдачи по итогам 2012 года». Проще говоря, новый виток кризиса скажется на показателях не нынешнего, а следующего года.

«Традиционно с началом делового сезона, то есть с сентября, спрос на ипотечные кредиты растет вплоть до января – это типичные для нашего рынка сезонные колебания, – вторит начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. – Если не случится каких-то действительно серьезных потрясений, то спада спроса не будет и дальше, а состояние нестабильности, в котором мы сейчас живем, наоборот, подталкивает людей к вложению средств в недвижимость».

Без вины виноватые
Отметим, что подавляющее большинство растущей армии заемщиков взяло или будет брать ипотечный кредит впервые. Поэтому на практике оно не знакомо с кризисными рисками.

Из таковых сегодня наиболее актуальными выглядят три угрозы. Первая связана с получением ипотеки не в рублях, а в евро, долларах или другой валюте.

Напомним, перед прошлым кризисом основные валюты достаточно долгое время снижались, делая валютную ипотеку выгоднее рублевой. Но далее все выгоды «сгорели» за несколько месяцев, а валютная ипотека для заемщика превратилась в кабалу.

«В период кризиса-2008 большинство проблем с выплатой кредитов были связаны именно с существенным увеличением стоимости иностранных валют», – поясняет начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.

Но данная угроза касается малого круга заемщиков. Доля кредитов в иностранной валюте в ипотечном портфеле российских банков сейчас составляет всего 1,5%. И, обычно такие кредиты берут те, кто и зарплату получает в валюте. «В нынешнем году к нам за ипотекой обращались граждане Турции и Германии», – рассказывает, например, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.

Преимущественная же часть заемщиков таких предложений откровенно боится. «Слишком свежи еще воспоминания о заемщиках, решивших сэкономить и оформить кредит в экзотической валюте», – поясняет Ирина Илясова.

На всякого мудреца довольно простоты
Второй угрозой является возможная потеря заемщиком кредитоспособности. При этом суммарная задолженность по стране растет и сейчас. Правда, процесс пока не носит лавинообразного характера.

Так, согласно подсчетам долгового агентства Morgan&Stout, по итогам первого полугодия 2012 года объем просроченной задолженности по ипотечному кредитованию в России составляет 43 млрд руб. (в СЗФО – 4 млрд руб.). Это 15% от общего объема просроченной задолженности по потребительским кредитам. «В целом темпы и объемы роста проблемной задолженности носят «рабочий характер» и не выходят за рамки рискового коридора», – уточняют в компании. Однако специалисты Morgan&Stout предупреждают, что в перспективе данные риски могут стать менее «безобидными».

«Банки предлагают кредиты по очень низким процентам. Не стоит даже удивляться, если ставки по кредитам окажутся на уровне ставок по депозитам, – соглашается Алексей Ведев. – Но это чревато последствиями – ростом «плохих долгов».

Кстати, особенностью данной угрозы является то, что она сулит неприятности обоим участникам сделки: заемщикам и кредиторам.

Хотя, конечно же, первые окажутся в более стесненных условиях, чем вторые. «Устойчивость финансового сектора в текущей ситуации в большей степени зависит от платежеспособности его клиентов, – констатирует начальник аналитического управления «Нордеа Банка» Дмитрий Феденков. – Банки обладают определенным запасом капитала для компенсации ухудшения качества кредитного портфеля». Кроме того, Центробанк уже не однажды демонстрировал свою готовность к поддержке банковского сектора.

На бойком месте
Наконец, третья угроза связана со свежей рыночной тенденцией. Сегодня «на уровне котлована» у застройщика раскупается 30-40% квартир. При этом зачастую с инвестиционной целью, скупаются наиболее «ходовые» квартиры.

То есть долгое время заемщики ипотеки не имели к таким квартирам доступа при всем желании. И некоторые банки по ряду аккредитованных объектов стали выдавать ипотеку на ранних стадиях строительства, в том числе и на стадии котлована.

Конечно, делается это по объектам особо проверенных застройщиков, имеющих прекрасную отчетность и переживших кризис 2008 года.
Но все равно понятно, что в случае серьезного ухудшения экономической ситуации соблазн у застройщика не выполнить свои обязательства будет расти. Тем более если стройка только-только началась.

28.08.2012 10:40 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха