Как правильно выйти из ситуации ипотечного дефолта

Каждый 25-й российский ипотечный заемщик испытывает трудности с обслуживанием кредита. В период экономических кризисов количество проблемных долгов резко возрастает. Оказавшись в неприятном положении несостоятельного должника, самое главное – не терять голову и действовать разумно.

Как показывает опыт Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), в 87% случаев ситуация может быть исправлена даже после наступления дефолта заемщика. Но каждый второй клиент банка, столкнувшись с финансовыми трудностями, выбирает «стратегию страуса».

«Сдаваться» или выжидать?
По условиям предоставления кредита клиенты обязаны оповещать банк о любых значимых изменениях в их жизни: утере или восстановлении документов, смене места работы или проживания, изменении состава семьи. В первую очередь к важным факторам относится снижение дохода заемщика или созаемщиков по любой причине – из-за потери работы, уменьшения зарплаты вследствие проводимых работодателем «антикризисных» мероприятий, длительной болезни.

Однако законопослушных заемщиков, спешащих оповестить банк об изменениях в жизни, не так уж много. Многие рассуждают следующим образом: «Зачем волновать банкиров моими временными трудностями, если я в состоянии обслуживать ипотеку, а через пару месяцев точно трудоустроюсь?» Резон в этих аргументах есть. Предположим, молодая семья оказывается в непростой ситуации – оба одновременно остаются без работы. Скорее всего, банку этот поворот событий покажется неприемлемым и чересчур рисковым. Будет сложно доказать, что, предположим, старшее поколение семьи готово обслуживать ипотечный кредит, пока молодежь не выберется из индивидуального кризиса. Зачастую выбирается альтернативный путь – об изменении записи в трудовой книжке заемщики сообщают уже постфактум, не просрочив при этом ни одного платежа.

С другой стороны, в таком подходе есть доля риска. Не факт, что клиенту удастся стабилизировать свое финансовое положение в течение нескольких месяцев. И если ему все же придется обращаться в банк с просьбой совместно найти наилучший выход из неприятной ситуации, длительное утаивание важных сведений может дискредитировать его в глазах кредитора.

С открытым забралом
В том случае когда заемщик четко понимает, что не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы по кредиту, наихудшим способом действий является игра в прятки с кредитором. Если просрочки приобретают хронический характер (допущены более трех раз в течение 12 месяцев) или если очередной платеж не был внесен в течение 90 дней (в договорах некоторых кредитных организаций – 30 дней), банк может письменно потребовать досрочного погашения кредита, довести дело до суда и продажи квартиры.

Гораздо правильнее при наступлении затруднений известить об этом кредитора. Клиент должен обратиться в кредитный отдел банка с письменным заявлением, в котором подробно описывается ситуация, причины ее возникновения, и приложить документы, подтверждающие изменение своего финансового состояния (справка об увольнении, справка о новом размере месячного дохода). Не лишними будут возможные конструктивные предложения по возвращению долга. «Банк внимательно рассматривает сложившуюся ситуацию с привлечением специальных служб, ответственных за информационную безопасность и за работу с клиентами. С учетом собранной информации по данному случаю готовится заключение, которое выносится на обсуждение коллегиального органа – кредитный комитет. Как правило, если в заявлении указаны достоверные и объективные причины, банк идет навстречу», – рассказывает начальник отдела розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Ханты-Мансийского банка Евгения Хафизова.

Впрочем, «как правило» вовсе не означает «всегда». «Взяли ипотеку. Полтора года платили успешно по 23 тыс. руб. в месяц. Затем в течение года не могли платить, о чем уведомляли банк письменно с описанием сложившейся ситуации и приложением всех необходимых документов. Ответа не было. Банк, естественно, подал в суд. Пока длился суд, долг мы погасили, воспользовались материнским семейным капиталом, но суд все равно проиграли», – описывает свою ситуацию Александр Н. на одном из тематических форумов.

Чтобы не стать героем подобной драмы, следует помнить несколько простых правил. Правило первое: все общение с банком осуществлять письменно, копии поданных заявлений и приложенных документов регистрировать и хранить. И требовать от кредитора письменных же ответов на свои вопросы и предложения. Правило второе: максимально постараться найти возможность вносить ежемесячные платежи, пока решается вопрос о реструктуризации долга. Ведь за каждый день просрочки начисляется пени в размере 0,1-0,2% от оставшейся суммы долга (точные штрафные санкции прописаны в кредитном договоре). Правило третье: в ускорении поисков выхода из трудной ситуации заемщик заинтересован гораздо больше банка. Некоторые недобросовестные кредитные организации, напротив, стараются затянуть решение вопроса, делая деньги из воздуха. «Известны случаи, когда банк не торопился подавать на заемщика в суд, заемщик думал, что про него забыли, а пени и штрафы накручивались. В результате банк через полтора года подал в суд, еще год судился, а за это время размер долга заемщика увеличился в 2,5 раза», – рассказал в интервью генеральный директор АРИЖК Андрей Языков. АРИЖК предлагает законодательно пресечь эту практику банков и ограничить предельный рост кредитов за счет пени, но пока это не более чем инициатива.

Запасные «парашюты»
Если банк сочтет трудности заемщика объективными, а его предложения – перспективными, он начнет совместный поиск наилучшего выхода. «В нашем банке существует несколько программ, призванных помочь клиенту. Это может быть как временное уменьшение размера платежа (когда погашаются только проценты), так и увеличение срока кредита. Кроме того предусмотрена возможность перевода задолженности по кредиту, полученному в долларах США, в рубли», – рассказывает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. Клиенту придется оплатить комиссии за внесение изменений в кредитный и залоговый договор, которые могут достигать 3-5 тыс. руб.

Увеличение срока кредита возможно только в том случае, если это позволяет возраст клиента (по правилам большинства банков ипотечный кредит должен быть погашен до выхода заемщика на пенсию). Целесообразно увеличение срока, если это дает возможность существенно снизить ежемесячный платеж. Но такое возможно далеко не всегда. Предположим, заемщик потерял источник доходов в тот момент, когда его долг банку составлял 2 млн руб. и до окончания кредитного договора оставалось десять лет. Его аннуитетные платежи (равные по сумме на весь период кредитования) при годовой ставке 11% составляют 27,5 тыс. руб. в месяц. Если удлинить срок жизни кредита вдвое, ежемесячные платежи сократятся всего на 7 тыс. руб. Зато переплата по кредиту (проценты) вырастут с 1,3 млн руб. до драконовских 2,9 млн руб.

«Каникулы» по выплате основного долга, предоставляемые, как правило, на год, тоже подходят не всем заемщикам. «Так как в первые годы обслуживания кредита большая часть ежемесячных выплат состоит из процентов за пользование заемными средствами, а не из погашения основного долга, то такая реструктуризация становится выгодной по истечении хотя бы трех лет после оформления кредита», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. К этому сроку доля ежемесячного платежа, отчисляемая на погашение основного долга, вырастает до 40-50%, так что финансовая нагрузка на плательщика заметно снижается.

«Нужно понимать, что речь идет не о прощении долга, и начисленные проценты в любом случае необходимо будет погасить. Банк, как коммерческая организация не может работать в убыток, и даже при отсрочке погашения основного долга на него будут начисляться проценты», – предупреждает Евгения Хафизова. Другими словами, за «каникулы» придется расплачиваться по их окончанию. Ежемесячный платеж в результате может стать еще выше, чем был на этапе заключения кредитного договора. Потому некоторые эксперты полагают, что «каникулы» хороши в единственном случае – как тайм-аут для спокойной продажи квартиры из-под залога.

Последнее средство
В действующем законодательстве не предусмотрено безусловное право заемщика на реструктуризацию кредита, а потому банк может в пересмотре условий договора отказать. В таком случае остается одно – продавать квартиру. Если реальная рыночная стоимость залогового объекта выше, чем текущие обязательства заемщика перед кредитором, как правило, банк дает возможность клиенту самостоятельно продать недвижимость. Разрешение обойдется заемщику в 5-15 тыс. руб. Это лучший вариант – квартира может быть продана по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости. Но так как заемщика будут подгонять растущие пени, а найти покупателя на залоговую квартиру из-за сложностей ее реализации не так-то просто, то дисконта в 15-20% не избежать.

В тех случаях если заемщик – злостный неплательщик или если рыночная стоимость недвижимости оказывается меньше суммы долгов (такое вероятно на падающем рынке жилья), банк может принять решение оставить залог за собой и организовать торги самостоятельно. Так как процедура продажи длительная, а пени и штрафы продолжают «капать», то случалось, что после продажи жилья клиент оставался должен банку больше, чем занимал. Долговая кабала могла затягиваться на годы.

С 7 марта заемщики могут вздохнуть с облегчением – вступила в силу поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 «Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества»). Она гласит, что, если залогодержатель оставляет за собой заложенное жилье, а его стоимость недостаточна для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной. Это первый опыт законодательного ограничения размера долга заемщика по ипотечному кредиту. Но, предупреждают эксперты, до наработки банковской и судебной практики делать выводы об эффективности этой защиты для заемщика пока рано.

21.03.2012 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко