Ипотека не готова к кризису

Если верить прогнозу МВФ, до «настоящего» кризиса осталось полтора месяца. Более того, если все говорят о кризисе, то это уже кризис. И, естественно, полновесный экономический кризис не может не сказаться на ипотечном рынке. Ведь, вполне возможно, повторится ситуация осени 2008 года – увеличение безработицы, падение рубля, армии не имеющих возможности расплатиться по кредитам должников…

Участникам ипотечного рынка выгодно считать, что «экономический кризис уже идет». Ведь при такой точке зрения ничего слишком страшного случиться впредь уже не может. Ну, разве что до конца года на 1% вырастут средние процентные ставки по ипотеке. Реальность же такова, что уровень угрозы значительно выше.

Поплачь о нем
Прогнозы, что новый экономический кризис случится нынешней осенью, приходится слышать все чаще. Так, эксперты Международного валютного фонда предполагают, что это произойдет уже в сентябре. А первый заместитель председателя Госдумы РФ Александр Жуков вообще заявляет, что «кризис уже идет». И поневоле с этим приходится согласиться. В частности, уже никто из ответственных экономистов не берется предсказать, когда будут преодолены негативные тенденции в Еврозоне. Разговоры о грядущем развале Евросоюза стали нормой.

Точнее, как недавно отметил председатель правления Абсолют Банка Николай Сидоров, бурного проявления кризиса нет, но наблюдается ползучая рецессия, производство падает, все боятся принимать на себя риски… Иначе говоря, давно пора употреблять забытое слово «депрессия».

На российском рынке недвижимости внешний негатив не может не сказываться. «Кризис, который многие прогнозируют в сентябре, по большей части отразится на сегменте «эконом», поскольку любая нестабильность в стране прежде всего ударяет по наемным служащим», – считает гендиректор АН Home estate Елена Амирова.

И российские игроки финансового рынка уже активизируют предложения по различным «антикризисным» продуктам. Например, банк «Открытие» запустил программу страхования финансовых рисков заемщиков, связанных с «недобровольной потерей основного места работы». Видимо, в преддверии обязательно сопутствующей кризисам волны безработицы.

А не спешите вы нас хоронить
При этом порядка трети сделок на рынке жилой недвижимости проходит с привлечением ипотечных средств. Более того, сегодня единичные сделки крайне редки, в основном все операции проходят в рамках «цепочек». И в каждой «цепочке» почти всегда есть хотя бы одна ипотечная квартира. Проще говоря, ситуация на ипотечном рынке также серьезно сказывается на настроениях участников рынка недвижимости.

Сегмент ипотеки же, как часть внутреннего финансового рынка, зависит от общего состояния экономики напрямую. И отчасти основной кредитор ипотечного рынка – банковское сообщество – неизбежность грядущего ухудшения экономического положения признает. «В третьем квартале 2012 года ситуация на российском рынке жилищного кредитования будет более чувствительна к происходящему в Евросоюзе», – комментирует начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева.

Но в целом у опрошенных БН банкиров отношение к вероятной угрозе благодушное. «Пессимистические ожидания на рынке присутствуют, но возможны разные варианты развития событий, – говорит директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Сергей Арзянцев. – Мы ориентируемся на позитивный прогноз, поэтому наращиваем свое присутствие на ипотечном рынке Петербурга: аккредитовываем новые объекты строительства, готовим к запуску мотивационную программу для агентств недвижимости-партнеров».

«Увеличившийся потребительский спрос, который поднял рынок ипотеки в 2011 году, немного утихнет за счет стремления населения к накоплению денег «на черный день», – рассуждает Галина Костышева. – Вместе с тем незначительная стагнация стоимости жилья будет подогревать спрос на ипотеку».

Никто не услышит
Тем временем «тучи собираются». «Темпы роста доходов россиян весомо отстают от уровня их закредитованности, и весьма велик риск, что этот пузырь рано или поздно лопнет», – говорит заместитель гендиректора «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная.
Есть и «первые ласточки» тревожных сигналов собственно на рынке ипотеки. «Снижение темпов роста рынка происходит в условиях стабилизации ставок по ипотечным кредитам», – констатируют в отчетах аналитики АИЖК.

Но пока даже в самых смелых допусках ипотечные специалисты готовы говорить только о локальных угрозах. «2012 год начался на рынке ипотечного кредитования с плавного роста ставок. Думаю, этот процесс продолжится», – считает директор по оценке УК «Магистр» Инна Попова.

«Вероятно, до конца года рост процентных ставок может продолжиться, но в пределах 0,05-0,1% в месяц, – более конкретен в прогнозе региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын. – О сворачивании каких-то ипотечных программ нам ничего неизвестно. Если подобный процесс и произойдет, то затронет он только спецпрограммы с высокой рискованностью, преимущественно в небольших банках, находящихся в погоне за кредитным портфелем. Массового отказа от ипотеки в условиях постоянно растущего спроса быть не может».

Проще говоря, остальные «кризисные» угрозы экспертами не рассматриваются в принципе. А это значит, что к отражению этих угроз никто всерьез и не готовится.

Сам же сценарий осенней волны кризиса – если он все-таки случится – отчасти будет напоминать осень 2008-го – весну 2009-го. То есть если цена нефти упадет до $60-80 за баррель, пойдут массовые сокращения «офисного планктона» и начнутся тотальные голодовки по объективным причинам (нет зарплат) в моногородах.

Ну а на ипотечном рынке, естественно, не только часть заемщиков не сможет справиться со своими обязательствами, но и часть кредиторов. Впрочем, крупные кредиторы, опираясь на государственную поддержку, разорившихся коллег скупят. Правда, не факт, что после этого у государства останутся деньги на поддержку пострадавших заемщиков.

Конечно, мы понимаем, что кредиторы не любят обсуждать пессимистические сценарии. Сама профессия требует быть оптимистом. Но ведь это априори проигрышная позиция – надеясь на лучшее, не готовиться к худшему.

И в целом, похоже, никто опасность всерьез не оценивает. Тем больнее будет, случись неприятное, «падать».

17.07.2012 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха