Спрос на жилье зависит от мигрантов

Глава строительной компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев рассказал БН, почему в Петербурге появляются жилищные «резервации», как они влияют на строительный рынок и о том, из чего сейчас состоит цена квадратного метра.

– Какие новые тенденции проявляются на рынке строящегося жилья Петербурга? Как будут вести себя цены в ближайшей перспективе?

– В Петербурге начали появляться локальные рынки жилья – места компактного проживания выходцев из южных республик бывшего СССР. Они селятся в Невском районе, частично – в Красносельском и Калининском. Граждане, заботящиеся о безопасности и здоровье своих родных и близких, конечно не рады такому соседству и всячески пытаются переехать в более спокойные места. «Гости», прибывшие в наш город на заработки, почти не покупают недвижимость на первичном рынке. Поэтому немалая доля спроса на строящееся жилье формируется за счет локальных мигрантов – людей, которые переселяются из кварталов, где живут приезжие. К сожалению, эта тенденция будет продолжаться.

Думаю, что в ближайшее время спрос на строящееся жилье превысит предложение. Недавно власти заявили, что по итогам этого года в эксплуатацию введут 2,7 млн кв. м жилья. Тем не менее в апреле теперь уже бывший вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что в настоящее время в городе действуют разрешения на строительство лишь 1,2 млн «квадратов». Получается, что в этом году в Петербурге могут возвести вдвое меньше заявленных объемов. Из-за чего, разумеется, произойдет дисбаланс спроса и предложения, а цены резко поползут вверх. Росту стоимости жилья способствуют и другие факторы – в частности реализация отложенного спроса. Так, с конца прошлого года цены стабильно увеличивались на 1-2% в месяц, а по итогам апреля, после президентских выборов, подскочили на 5%. Люди поверили в стабильность экономики, политического курса и начали вкладывать деньги в самый надежный актив – недвижимость. Во многом благодаря этому строительный рынок сейчас находится на подъеме.

– Из чего в настоящее время складывается цена, какова себестоимость квадратного метра в Петербурге?

– Еще несколько лет назад большую часть структуры себестоимости составляли затраты на строительно-монтажные работы и подключение к энергоресурсам.

Сейчас ситуация иная: почти половину средств приходится тратить на приобретение прав на строительство. Точнее – на покупку или аренду земли. На последних торгах по продаже права аренды земли под жилищное строительство нагрузка на квадратный метр будущего жилья составила порядка 28 тыс. руб. Хотя еще в 2005 году участки на торгах продавали примерно по 4 тыс. руб. за «квадрат». Таким образом, за семь лет стоимость земли фактически увеличилась в семь раз. В то время как плата за подключение к энергосетям за тот же период возросла на 10-15%, а цена стройматериалов – примерно на 20%.

Стоимость подключения нового дома к инженерным сетям (включая плату за присоединение и получение техусловий) составляет порядка 2 тыс. руб. на «квадрат» будущего жилья. Затраты на проектно-изыскательские работы, получение необходимых допусков, разрешений и свидетельств, расходы на ввод объекта в эксплуатацию – это еще порядка 3-5 тыс. с квадратного метра. Другими словами, только за право построить, сдать дом и подключиться к энергосетям застройщик платит около 35 тыс. руб. с метра будущего жилья.

Строительно-монтажные работы обходятся в 28-32 тыс. руб. за кв. м. Содержание штата сотрудников из 50-60 человек и офиса – порядка 10 млн руб. в месяц. Получается, что на сегодняшний день себестоимость строительства квадратного метра в Петербурге составляет 67-70 тыс. руб. Средний уровень рентабельности – порядка 20%. Таким образом, цена квадратного метра не должна превышать 85 тыс. руб.

Продавая дороже, застройщики закладывают в себестоимость свои риски, репутацию и жадность. Конечно, продавать дорогое жилье можно за счет грамотно выстроенной рекламной и маркетинговой политики. Но в любом бизнесе – в том числе и строительном – есть две модели работы. Первая заключается в том, чтобы продавать дороже, но меньше. Как показала практика, в нынешних условиях эффективнее оказывается вторая модель – строить больше, а продавать дешевле.

– Власти Петербурга предлагали отменить «долевку». Существует ли альтернатива этому механизму?

– Система долевого строительства есть практически в каждой стране. В Финляндии, к примеру, существуют механизмы строительных кооперативов, стройсберкасс, товариществ на вере. Никто и нигде не запрещает объединяться в кооператив или другую форму товарищества и построить дом. Кстати, подобные схемы используют крупнейшие строительные компании Европы.

Не думаю, что инициативы по отмене долевого строительства будут воплощены в жизнь. Эта схема уже отлажена. Большая часть строек финансируется на средства дольщиков. Строительный сектор исправно платит налоги, доля которых в общей сумме поступлений весьма велика. При этом только в первом квартале этого года городская казна недосчиталась порядка 20 млрд руб. из-за того, что расположенные у нас нефтяные и газовые компании начали платить налоги по месту добычи природных ресурсов. Другими словами, город фактически потерял почти треть своего бюджета.

– А в чем заключаются минусы работы по 214-ФЗ и насколько он увеличивает себестоимость строительства?

– Одна из главных проблем работы по 214-ФЗ состоит в том, что регистрация договора долевого участия занимает почти полгода. В течение этого времени застройщик не может получить деньги от дольщика, хотя стоимость жилья за шесть месяцев существенно вырастает. В результате приходится привлекать кредитные средства – под 18-20%.

Этот закон значительно ограничил права строительных компаний, сделав их слабой стороной правоотношений с покупателями жилья. Именно поэтому многие стараются использовать обходные, «серые», схемы.

В целом, удорожание себестоимости «квадрата» за счет работы по 214-ФЗ составляет примерно 15-17% – по самым скромным подсчетам.

– Все больше петербургских строек поражает запах аммиака. Эта проблема может стать орудием конкурентной борьбы?

– Сегодня от появления аммиачного запаха не застрахована ни одна городская новостройка: застройщики практически не в состоянии контролировать мелких производителей и поставщиков стройматериалов. Нас «аммиачная» проблема не затронула – тем не менее мы уже обращались в Комитет по строительству с просьбой разобраться в ситуации. Воз, как говорится, и ныне там. Ответа не последовало, и сейчас мы вынуждены закупать более дорогой бетон – дабы застраховаться от возможных неприятностей.

К сожалению, «аммиачный» вопрос действительно уже стал элементом конкурентной борьбы. Те, кого эта беда не коснулась, охотно рассказывают о причинах и возможных последствиях вещества для здоровья человека. К сожалению, решить данную проблему в ближайшей перспективе не получится – слишком много нужно сделать властям Петербурга для устранения с рынка поставщиков контрафактных строительных материалов, в частности бетона. Но в первую очередь для этого нужно проявить политическую волю, которой, к сожалению, мы пока не наблюдаем.

Досье БН:
Дмитрий Олегович Астафьев – генеральный директор ООО «ЛенСпецСтрой», доктор технических наук, профессор. Родился 22 октября 1963 году в Ленинграде. В 1985-м закончил Ленинградский инженерно-строительный институт. В 1988 году присвоена ученая степень кандидата технических наук по специальности «строительные конструкции, здания и сооружения», а в 1995-м – степень доктора технических наук по той же специальности. В 1999-м Дмитрий Астафьев получил звание профессора. Является автором свыше 80 научных и учебно-методических работ, многие из которых изданы на немецком и английских языках.

17.05.2012 09:10 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин