Как защитить квартиру от мошенников

Петербург считается одним из самых «старых» городов в России. По официальной статистике, более 24% населения в Северной столице – пожилые люди. Именно они, в первую очередь, находятся в зоне риска, привлекая мошенников всех мастей. БН выяснял, как можно защитить недвижимость от «охотников за квартирами».

Каждый россиянин от рождения наделен рядом прав, предусмотренных Конституцией РФ. В том числе, правом свободно распоряжаться собственным имуществом и заключать любые законные сделки. Однако в результате психического расстройства, вызванного возрастными изменениями, нездоровым образом жизни или наследственным заболеванием, человек иногда перестает осознавать последствия своих действий. В таком состоянии он вполне может стать жертвой мошенников. Что же делать, чтобы больной человек не оказался на улице?

Случай из жизни
К юристам часто обращаются люди, истории которых, с незначительными вариациями, повествуют примерно об одном и том же: «Есть квартира, она приватизирована и принадлежит на праве общей долевой собственности 50/50 мне и моему дяде. В последнее время я стал опасаться за его психическое здоровье. Более того, к дяде зачастили какие-то люди, представляющиеся работниками собеса. Боюсь, как бы не принудили больного человека подарить или продать им за бесценок свою долю квартиры».

Способов, которыми мошенники могут воспользоваться в данной ситуации, чтобы «переписать» на себя долю в квартире, а иногда и всю квартиру целиком, довольно много. «Часто нечистоплотные на руку граждане уговаривают больного человека продать им квартиру и указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта, якобы для уменьшения суммы налогов. Остальную сумму продавцу обещают передать «на руки» после оформления сделки, – рассказывает юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова. – Когда же такая сделка регистрируется, новый собственник может с «чистой» совестью не выплачивать остаток денег, обещанный предыдущему владельцу. Оспаривать в данных случаях нечего, ведь договоренности были устными».

Еще одна схема, которой пользуются мошенники, – предлагают продавцу заключить договор дарения квартиры, обещая после этого передать деньги за нее. Собственника в этом случае клятвенно заверяют, что он сможет проживать в квартире до конца своих дней. Однако после регистрации сделки Росреестром бывшего владельца выселяют на улицу или отправляют жить в далекую деревню, естественно, без обещанных денег.

Такие схемы кажутся простыми, однако не стоит забывать, что рассчитаны они, прежде всего, на больных людей и маргиналов. Как правило, такие граждане доверчивы или не способны понимать последствия своих действий.

Процессуальные тонкости
«Выход из ситуации, когда один из сособственников или единоличный собственник квартиры не осознает, к чему могут привести его действия, – обращение в суд с заявлением о признании его недееспособным, а также с просьбой установить над данным гражданином опеку», – советует юрист ГК «Авентин» Зарина Амерханова.

Дееспособность, согласно ст. 21 ГК РФ, – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность предполагает осознанность и правильную оценку человеком совершаемых им действий.

Право на подачу заявления о признании гражданина недееспособным имеют его супруг, совершеннолетние дети, родители, другие близкие родственники (например, братья и сестры), а также нетрудоспособные иждивенцы, проживающие с ним и ведущие общее хозяйство (ст. 281 Гражданского процессуального кодекса РФ). Обратиться с заявлением о признании гражданина недееспособным близкие родственники могут независимо от того, проживают они вместе с данным гражданином или отдельно от него. Заявление подается в суд по месту жительства больного.

Образец заявления можно найти в любом суде на информационном стенде или у юристов, специализирующихся на подобных процессах. В документе нужно изложить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у человека психического расстройства (ч. 2 ст. 282 ГПК РФ). К заявлению прилагаются документы, подтверждающие изложенные заявителем обстоятельства. Ими могут быть выписки из историй болезни, медицинские справки о черепно-мозговых травмах, врожденных умственных недостатках, заявления граждан о совершении лицом поступков, вызывающих сомнение в его психической полноценности, и т. п.

Без прав и обязанностей
В случае если заявление будет принято к рассмотрению, судья назначит судебно-психиатрическую экспертизу для определения психического состояния человека. Если специалисты, проводящие экспертизу, констатируют наличие у гражданина серьезных психических расстройств (при которых больной не осознает последствий своих действий), суд с большой долей вероятности вынесет решение о признании данного гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.

Решение суда о признании гражданина недееспособным влечет за собой автоматическую утрату им многих своих прав, например, возможности распоряжаться личным имуществом, определять место своего жительства, составлять завещание и т. д. Решение подобных вопросов возлагается на опекуна, назначаемого органами опеки и попечительства.

В целом, по данным независимой психиатрической ассоциации России, в российские суды ежегодно поступает свыше 40 тысяч заявлений о признании граждан недееспособными. Решение по существу суды выносят в среднем по 85% их них (остальные заявления по тем или иным причинам к рассмотрению не принимаются).

При этом суды практически во всех случаях (98%), когда дело рассматривалось по существу, удовлетворяют заявление и признают граждан недееспособными. С 1994 года, указывают эксперты ассоциации, количество таких решений выросло в 3,4 раза.

Ничтожные сделки
Увеличение числа случаев, когда лица с психическими расстройствами признаются недееспособными, медики связывают с ростом в последние годы в России числа имущественных сделок. Обычно родственники таким образом пытаются не допустить совершения больным сделки купли-продажи, дарения или передачи недвижимости третьим лицам в иной форме (сделка, совершенная недееспособным, считается ничтожной, то есть недействительной с момента ее совершения (ст.166, 167, 171 ГК РФ)).

Гражданский кодекс гласит, что каждая из сторон в этом случае обязана возвратить другой все, полученное по сделке. При невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособный участник сделки обязан, если он знал или должен был знать о недееспособности другой стороны, возместить ей понесенный ею реальный ущерб.

Срок исковой давности по таким делам (требование о недействительности сделки) составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Если же в момент совершения сделки гражданин еще официально являлся дееспособным, но по факту уже не отдавал отчета в своих действиях, совершенную им сделку также можно оспорить в суде и признать ее недействительной. Об этом говорит ст. 177 ГК РФ.

Чаще всего по данной статье оспариваются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также завещания. Правом обращения с иском в суд обладает сам покупатель либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены в результате совершения такой сделки (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

В целом по России ежегодно проводится 1,4 тыс. экспертиз, призванных выяснить, являлся ли гражданин дееспособным в момент совершения сделки. Такие данные приводит Независимая психиатрическая ассоциация. Почти в половине случаев эксперты приходят к заключению, что человек в момент совершения сделки не был способен понимать значение своих действий или руководить ими вследствие психического расстройства.

«После опротестования сделки и признания ее ничтожной больше всех страдает добросовестный покупатель, которому мошенники продали «серую» квартиру, – говорит директор отделения агентства недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова. – Конечно, деньги, уплаченные за жилье, ему никто не вернет. Поэтому если покупатель не застраховал титул (то есть право собственности на квартиру), возместить свои потери он не сможет».

Перестраховщики
Чтобы избежать подобных неприятностей в будущем, суд, после признания гражданина недееспособным, извещает об этом Росреестр. Его сотрудники вносят запись о решении суда в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 12 Федерального закона).

«Наличие подобной отметки должно служить основанием для приостановления государственной регистрации, – поясняет Валерия Карпова. – Регистратор в теории должен затребовать у гражданина, который подал заявление о госрегистрации спорного объекта, дополнительные доказательства, что он имеет законные основания для регистрации прав на данное имущество».

Когда необходимость в опеке над больным человеком отпадает (то есть в случае его выздоровления), члены семьи, опекун, психиатрическое или психоневрологическое учреждение, орган опеки и попечительства, а также прокурор могут обратиться в суд с заявлением о признание лица вновь дееспособным (ч. 2 ст. 286 и ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

28.04.2012 09:55 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко