Квартиры в Красносельском районе: что можно купить на Юго-Западе?

В Красносельском района в последние годы развернулось масштабное жилищное строительство. Но вторичный рынок пока представлен в основном домами советской постройки. БН изучал, что и за сколько можно приобрести на Юго-Западе Северной столицы.

Красносельский район можно условно разбить на две части – городскую и пригородную, границей между ними будет Кольцевая автодорога. До КАД расположены «городские» территории – такие, например, как Сосновая Поляна или Юго-Запад. За кольцевой находятся «пригородные» города и поселки – Красное Село, Горелово или Хвойный. Из-за такой дифференциации и разброс цен на недвижимость в районе очень велик: стоимость «однушки» в недавно построенном доме на Ленинском проспекте и аналогичного жилья в поселке Хвойном различается в разы.

Без инфраструктуры
Сейчас на территории Красносельского района (площадь 11,5 тыс. га) проживает свыше 300 тысяч человек (7% населения Петербурга). В состав района входят семь муниципальных образований: округа «Юго-Запад», «Южно-Приморский», «Сосновая Поляна», «Урицк», «Константиновское», «Горелово» и «Город Красное Село».

Одно из достоинств района – вполне благополучная экология. По крайней мере, на его территории почти нет крупных промышленных производств, а на севере район выходит на побережье Невской губы Финского залива. В Красносельском расположены три озера (Долгое, Безымянное, Дудергофское) и три крупных парка (Южно-Приморский, парк Сосновая Поляна и Полежаевский). На юге есть даже свои «районные горы» – Ореховая и Воронья.

Один из главных недостатков Красносельского района – его перефирийность и одновременно тяжелая транспортная доступность. «Метро в районе до сих пор нет, поэтому магистрали перегружены, – констатирует руководитель отдела городской недвижимости агентства «Александр-Н» Наталья Гордеева. – Облегчает жизнь красносельцев недавно построенный выезд КАД, но этого явно недостаточно. Жители района с надеждой ждут появления здесь «своих» станций метро». Помочь развитию территории также могло бы и строительство «легкого» метро. Но пока этот проект заморожен.

Напомним, что к 2015 году городские власти обещают построить в Красносельском районе станцию метро «Юго-Западная», а к 2025 году – «Брестcкую».

Ситуация с обеспеченностью района объектами социальной и торговой инфраструктуры также далека от идеальной. Сейчас здесь работают 40 школ, 64 дошкольных учреждения, 2 больницы и 9 поликлиник. «Особенно остро нехватка социальной и торговой инфраструктуры ощущается в старых «городских» кварталах района, таких как Сосновая Поляна, – констатирует главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости Сергей Бобашев. – Кроме того, последние пять лет в районе ведется активное жилищное строительство, поэтому нагрузка на существующую инфраструктуру постоянно увеличивается. Хотя в будущем такие проекты, возможно подтолкнут город и бизнес к развитию необходимого числа социальных объектов, объектов торговли и сферы услуг».

Подвижки в этой сфере уже есть. В частности, на 2013 год намечено открытие ТРЦ «Жемчужная Плаза» в микрорайоне «Балтийская жемчужина». Это позволит уменьшить дефицит торговых комплексов, характерный для Красносельского района.

Городские кварталы
Не лучшего качества жилищный фонд и нехватка объектов инфраструктуры наблюдается во всех удаленных, «заКАДовых», частях Красносельского района. Спрос на жилье, скажем, в Красном Селе или поселке Хвойном очень локальный – его здесь покупают лишь местные жители и жители Ленинградской области, а также петербуржцы, уезжающие из коммуналок в центре.

Впрочем, «городские» территории Красносельского района, например, Сосновая Поляна, также характеризуются далеко не лучшим состоянием жилого фонда. «В основном здесь расположено самое дешевое жилье – «сталинки» (двухэтажные), хрущевки и «брежневки», – комментирует генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. В Сосновой Поляне нет новых объектов жилищного строительства, как нет и современной инфраструктуры, например, гипермаркетов или торговых центров. Вследствие этого спросом данная территория пользуется либо у местных жителей, преданных своему району, либо у приезжих в силу относительной дешевизны расположенного здесь жилья.

Оживить район Сосновой Поляны обещает программа реновации хрущевок. В квартале 7-17 уже начато проектирование первой и второй очередей строительства (проектировщик – финская компания T-Architects). В этом году инвестор – компания «СПБ реновация» – намерена выйти на стройплощадку и начать строительство порядка 40 тыс. кв. м жилья. Еще на одной переданной под реновацию территории Сосновой Поляны – квартал 1-5 (между улицей Чекистов, Пограничника Гарькавого, проспектом Ветеранов и улицей Летчика Пилютова) – преобладает историческая застройка, здания в стиле сталинского неоклассицизма. Поэтому инвестору, прежде чем строить на их месте новые дома, еще предстоит утвердить заключение историко-культурной экспертизы.

Иная ситуация сейчас складывается в муниципальном округе Юго-Запад. Это – более популярная и престижная территория, чем Сосновая Поляна. По словам Сергея Дроздова, жилой фонд здесь, в основном, постройки 80-х годов прошлого века. «Это дома 137-й серии, «корабли», современные кирпичные и панельные дома», – говорит эксперт.

Причем, Красносельский район лидирует по количеству «кораблей» среди других районов Петербурга – они занимают около 30% жилищного фонда. Здесь множество девяти, двенадцати и даже четырнадцатиэтажных «кораблей». «Некоторые такие дома спроектированы по чешскому проекту и имеют десятиметровую кухню, а не обычную для «кораблей» кухню площадью 6,5 кв. м», – отмечает Наталья Гордеева.

С точки зрения транспортной доступности и развития инфраструктуры Юго-Запад также выглядит привлекательней, чем Сосновая Поляна. Здесь есть торговые центры, на границе с Кировским районом построены гипермаркеты, в достаточном количестве и магазины формата «у дома». Впрочем, развернувшееся здесь массовое жилищное строительство все равно потребует дополнительных объектов торговли и соцкульбыта.

Разбавленные цены
Средняя цена квадратного метра в Красносельском районе ниже, чем в среднем по городу. По сведениям на февраль 2012 года, которые приводит отдел исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», квадратный метр в этой части Петербурга стоит 76 тыс. руб. Для сравнения – в среднем по Петербургу цена предложения на «вторичке» сейчас держится на уровне 90 тыс. руб. за кв. м.

Как и следовало ожидать, дороже всего стоят недавно возведенные кирпично-монолитные дома – почти по 80 тыс. руб. за кв. м. По 77 тыс. руб. за «квадрат» продают квартиры в новых панельных домах (постройки с 80-х годов XX века по настоящее время). Третье место занимают кирпичные дома – 75,5 тыс. руб. за кв. м. Дешевле всего покупателям предлагается жилье в старых панельных домах (по 74 тыс. руб. за кв. м).

Дальнейшее развитие Красносельского района тесно связано с проектом «Балтийская жемчужина» и бурным новым строительством, ведущимся в начале Ленинского проспекта. По мнению экспертов, такие проекты способны дать мощный импульс развитию Юго-Запада Петербурга и привести за собой необходимую дорожную, торговую и социальную инфраструктуру. Однако это – перспектива ближайших пяти-десяти лет.

28.02.2012 09:05 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко