Участки в Выборгском районе: реальная цена

Девелоперы Выборгского района могут сколько угодно ждать прихода покупателя, который будет платить по 300-500 тыс. руб. за сотку земли. Но реальный спрос сегодня сконцентрирован в сегменте участков без подряда по цене 120-130 тыс. за сотку, считает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» (включает ООО «Особняк»).

– В Выборгском районе, особенно той его части, что приближена к городу, земля сегодня довольно дорогая. В коттеджных поселках есть предложения по 300-500 тыс. за сотку. Между тем у вас сотка инженерно подготовленной земли стоит от 100 тыс. руб. Вы считаете, что участки Выборгского района переоценены?

– Абстрактно рассуждать о том, переоценена земля или нет, в отрыве от реального спроса бессмысленно. Перед выводом своих проектов мы внимательно изучали рынок и пришли к выводу, что сегодня стабильный уровень продаж можно обеспечить при цене 120-130 тыс. руб. за сотку. Именно на этот сегмент мы сейчас и делаем ставку.

Сто тысяч за сотку, о которых вы говорите, –- минимальная цена в проекте «Золотая роща». Средняя же стоимость сотки в этом поселке – 130 тыс. В других – чуть дороже. Малое Репино – 140 тыс. за сотку, Ахматово – 150 тыс.

У разных девелоперов различная стратегия, кто-то выставляет максимальные цены и проводит одну сделку в несколько месяцев. Мы же решили продавать участки в Выборгском районе по более низким ценам, на зато стабильно. И результаты продаж первых месяцев в Ахматово и Золотой роще (с сентября 2011 года) подтвердили правильность такого позиционирования. В первом поселке реализовано уже более 70% лотов, во втором – 20%.

– БН недавно составил рейтинг поселков – лидеров продаж по итогам 2011 года. В Выборгском районе первое место заняла Кивеннапа с ее дешевыми таунхаусами, второе – комплекс «Красавица» (квартиры в малоэтажных комплексах). Все остальные позиции распределились между поселками, где предлагают инженерно подготовленные участки без подряда. Чем вызван интерес публики к этому формату?

– На самом деле, такая ситуация характерна не только для Выборгского района. Во всех остальных районах тоже наиболее востребованы земельные наделы без обязательного подряда. Сегодня клиент не хочет, чтобы его выбор ограничивали. Если вы продаете участки с подрядом, велика вероятность того, что кому-то понравится участок, но не понравится дом или наоборот. Таким образом, вы сами же сокращаете спрос на свой проект. Девелопер может предлагать строительство коттеджей как дополнительную опцию, но его основная задача – обеспечить будущий поселок инженерной инфраструктурой, создать условия, чтобы человек мог прийти и начать строиться.

– Какую часть себестоимости проекта «съедают» затраты на инженерную подготовку территории? В СМИ часто фигурирует цифра 30%.

– В поселках, где девелопер не только готовит землю, но и строит дома, затраты на инженерию, действительно, составляют около 30%. Но поскольку мы предлагаем участки без подряда, то распределение затрат следующее: около 30% – на приобретение земли и 70% – на создание инженерных сетей. Причем в зависимости от локации поселка могут быть различные нюансы. Где-то, например, дорого обходится обеспечение необходимых электромощностей, где-то больше денег уходит на строительство дорожной сети.

– Кстати, о дорогах. Как вы оцениваете состояние транспортной сети в Выборгском районе?

– Проблемы есть, особенно у тех проектов, которые расположены по ходу Приморского шоссе – там в летний сезон бывают серьезные пробки. Поселки, до которых можно добраться по Выборгскому шоссе, трассе «Скандинавия», гораздо более доступны. Тем более что планируется расширение трассы. Правда, пока не понятно, насколько глобальным оно будет. Если повторится та же история, что и с Киевским шоссе, которое расширили только до Пушкина, то пропускная способность «Скандинавии» увеличится не сильно.

Большие надежды мы возлагаем на Западный скоростной диаметр. Ведь сейчас основная проблема – въехать в Выборгский район и выехать из него, именно на границе с городом бывают самые большие заторы. Когда построят северный участок ЗСД, попасть на многополосное шоссе можно будет сразу, минуя это узкое место.

В настоящее время большинство покупателей рассматривают Выборгский район как место для строительства дачи или «второго дома». Причем даже в этом случае люди не хотят удаляться от города более чем на 40-50 км. Если же транспортная ситуация кардинально улучшится, думаю, многие захотят жить там постоянно и будут интересоваться более удаленными локациями.

– Не согласен с тем, что «дальние дачи» Выборгского района сейчас не востребованы. Неплохо идут продажи в коттеджном поселке Гармония», недавно стартовал проект «Морская крепость», который, я уверен, будет пользоваться спросом…

– Да, отдельные проекты, расположенные далеко от города, востребованы рынком. Но все равно в плане массового спроса это, на наш взгляд, достаточно нестабильный сегмент. Мы предпочитаем развивать наш загородный бизнес на более близких расстояниях.

– Раз уж мы заговорили о дорогах… Как вы считаете, после строительства Новоприозерского шоссе популярность Приозерского района сильно возрастет? Сможет ли он составить конкуренцию Выборгскому?

– Да, его популярность вырастет значительно. Однако тут нужно понимать: хотя по красоте ландшафтов Приозерский район не уступает Выборгскому, социальная инфраструктура в нем развита довольно слабо. Пройдет еще много лет, прежде чем там появятся нормальные торговые, развлекательные центры. В Выборгском районе все это есть уже сейчас. Поэтому он и воспринимается как более престижный.

– То есть вы в Приозерский район не пойдете?

– Весь наш земельный банк находится сегодня в Выборгском районе, и в ближайшие несколько лет мы станем возводить коттеджные поселки именно здесь. Дальнейшая стратегия развития будет зависеть от конъюнктуры рынка.

– Хотя у вас достаточно хорошие темпы продаж, согласитесь, что в целом, по сравнению с городским рынком, загородный имеет весьма скромные объемы. Как вы считаете, можно ли хорошо зарабатывать на земельном рынке, не имея подстраховки в виде других видов бизнеса? Вот у вас за спиной, например, стоит Группа ЛСР.

– Чтобы строить бизнес только в загородном сегменте, надо обеспечить стабильные продажи в течение всего года, исключив сезонные спады. И это, при грамотной стратегии развития, вполне реально. Однако во время серьезных экономических катаклизмов именно загородный рынок оказывается в наиболее трудном положении, ведь участки и коттеджи – не предмет первой необходимости, люди могут надолго откладывать такие покупки. В этом смысле да – у загородного девелопера должны быть крепкие тылы.

– А рынок, на ваш взгляд, оправился от прошлого экономического кризиса?

– Мы видим, что покупатель возвращается на рынок. Спрос растет. Понемногу растут и цены в наиболее востребованных проектах. Мне кажется, загородный рынок вышел из кризиса или, во всяком случае, близок к этому. Но, конечно, я имею в виду только качественные коттеджные поселки. Гектары инженерно не подготовленной земли сегодня никому не нужны.

24.02.2012 13:40 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков