Культурное наследие спасают в суде

Объекты культурного наследия, владельцы которых не соблюдают охранных обязательств по их воссозданию, будут возвращать в собственность Петербурга. Об этом заявил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. Пока что попытки сформировать судебную практику по таким делам не увенчались успехом.

КГИОП сейчас судится с ООО «Компания “Ренессанс”», которое реконструирует здание в Сестрорецке – на улице Володарского, 5, литера А. Фирма выкупила его в начале 2009-го и обязалась отреставрировать за три с половиной года. Но объект культурного наследия превратился в руины. Теперь КГИОП пытается отобрать здание.

Руины и были
Договор купли-продажи объекта культурного наследия «Дом М.Е. Леонтьевой» компания «Ренессанс» заключила с Фондом имущества Петербурга в апреле 2009 года. По условиям соглашения инвестор должен был восстановить здание до октября 2012-го. Но, как утверждают в КГИОПе, с момента приобретения здания-памятника компания «Ренессанс» занималась не реставрацией объекта, а, скорее, его разрушением.

Летом 2009 года КГИОП потребовал от «Ренессанса» законсервировать объект – в связи «с его неудовлетворительным техническим состоянием». Как заявляют в комитете, с того времени ситуация лишь ухудшилась: компания самовольно демонтировала деревянные конструкции дома, причем не согласовала эти работы с охранным ведомством. Крыша дома полностью обвалилась, а конструкции стен сильно деформировались.

КГИОП выдал еще одно предписание, по которому инвестор должен согласовать проект противоаварийных работ и оформить техническое заключение по обследованию конструкций дома. Никаких документов, по версии КГИОП, компания «Ренессанс» не представила. Да к тому же продолжила демонтаж здания. В апреле этого года КГИОП решил отобрать «Дом М.Е. Леонтьевой» у инвестора и подал соответствующий иск в арбитражный суд.

Но, как выяснили служители Фемиды, еще до момента продажи здание находилось далеко не в идеальном состоянии. В итоге КГИОП так и не смог доказать, что дом стал разрушаться именно с того момента, как его продали «Ренессансу». Как рассказали на суде представители компании, они подготовили отчет по обследованию строительных конструкций и договор на техническое обследование здания. А проект демонтажа и сноса здания компания отдавала в КГИОП на утверждение. Часть документов инвестор не согласовал с комитетом, но суд все же принял их в качестве доказательства того, что «Ренессанс» пытался сохранить объект. К тому же срок исполнения инвестиционных обязательств истекает лишь в конце следующего года – судьи считают, что КГИОП предъявил претензии раньше срока.

В итоге арбитраж первой инстанции постановил, что компания «Ренессанс» все-таки выполняет свои обязательства. И посчитал, что изымать объект культурного наследия пока не стоит. Впрочем, КГИОП решил отстаивать свою позицию до конца и обратился в апелляционный суд. Решение должны вынести 19 декабря.

Эксперты уверены, что инвесторам выгодней доводить здания до разрушения – в этом случае стоимость земли под ними вырастает в несколько раз. Здания, обремененные охранными обязательствами КГИОПа, и прилегающие к ним наделы продаются на аукционах Фонда имущества по относительно невысокой цене. А стоимость их реконструкции часто оказывается выше цены, уплаченной за объекты на торгах. Если же объект разрушится, на его месте можно возвести новое здание с сохранением фасада утраченного памятника, что обойдется много дешевле затрат на полную реставрацию «руин». Конечно, в этом случае инвестор заплатит штраф. Но, как показывает практика, сумма взыскания оказывается в несколько раз меньше той прибыли, которую можно получить от реализации проекта нового строительства.

Попытки возврата
Пока что КГИОП редко обращается в суд с требованием расторгнуть договоры купли-продажи аварийных зданий. В большинстве случаев несоблюдения охранного законодательства при реставрации объектов комитет ограничивается штрафами. По данным арбитражного суда, только с начала этого года КГИОП подал несколько десятков исков о взыскании средств с компаний, нарушающих охранные обязательства при воссоздании исторических объектов. Средняя сумма штрафов – 100 тыс. руб. Но не исключено, что в ближайшее время число исков со стороны КГИОПа о расторжении договоров купли-продажи объектов культурного наследия увеличится. По крайней мере, такая работа может стать одним из результатов активного диалога власти с градозащитниками.

Больший опыт в судебных разбирательствах – у Фонда имущества Санкт-Петербурга. Именно эта структура подает иски о расторжении договоров купли-продажи аварийных зданий (среди них есть и объекты культурного наследия), но делает это лишь после того, как инвесторы нарушают сроки реконструкции зданий. Первый такой случай произошел в 2009-м, когда Смольный изъял аварийный объект на Заповедной улице, 64, – дом площадью 177 кв. м и земельный надел под ним, которые были реализованы на торгах в 2004 году. В феврале этого года здание с участком повторно продали на торгах.

Самый известный случай попытки возвратить в казну здание-памятник связан с судебным разбирательством Фонда имущества и ООО «РГС Недвижимость». Уже полтора года Фонд пытается отсудить у инвестора здание-памятник на Галерной, 40, реконструкцию которого необходимо было закончить еще в 2009-м. После того как «РГС Недвижимость» выкупила объект, выяснилось: объект культурного наследия является единым комплексом с соседним домом на набережной Адмиралтейского канала, 15, и отдельно реконструировать памятник невозможно. В итоге инвестор выкупил соседнее здание. Но на получение необходимых согласований нового проекта реконструкции ушло почти два года. В результате в отведенный договором срок компания не уложилась, после чего Фонд имущества подал иск о расторжении договора. Суд первой инстанции отказал Фонду. Это решение подтвердила и апелляционная инстанция.

На сегодня Фонд имущества судится почти с десятью компаниями, нарушившими сроки реставрации приобретенных ими аварийных домов (в том числе – и объектов культурного наследия). Прецедента отбора у инвестора памятников пока нет. Например, Фонду имущества не удалось отсудить флигель усадьбы Багратионов и Чавчавадзе в Пушкине, на Павловском шоссе, 11, лит. Б. Объект еще в 2008 году приобрело ООО «Архитектурная студия “Росси”», которое планировало реконструировать здание под ресторан. По условиям договора купли-продажи это было необходимо сделать до августа 2009 года. В отведенные сроки компания не уложилась, после чего Фонд имущества обратился в арбитражный суд с требованием аннулировать договор. Но представители студии «Росси» доказали в суде, что инвестсоглашение не содержало требованиz провести капитальный ремонт флигеля. К тому же отсутствовал пункт о том, какие именно нарушения влекут за собой расторжение договора. Суд встал на сторону инвестора – это решение подтвердили апелляционная и кассационная инстанции.

«Мы подаем иски о расторжении договоров, когда компания срывает сроки выполнения работ. КГИОП, в свою очередь, может судиться с инвестором хоть на следующий день после того, как здание перешло в собственность последнего. Одновременно с регистрацией своих прав на здание инвестор заключает охранное обязательство. В нем прописывают перечень работ, которые должна выполнить компания, фиксируют состояние объекта на момент его передачи», – пояснила БН пресс-секретарь Фонда имущества Алина Куберская.

Пока КГИОП в этом направлении работал без особого энтузиазма. Возможно, после взятого Смольным нового курса на сохранение исторического наследия, а также смены руководства Комитета по охране памятников ситуация резко изменится. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко уже заявил о том, что специальная рабочая группа в правительстве Петербурга займется инвентаризацией объектов культурного наследия, переданных в частные руки. Если выяснится, что тот или иной инвестор не соблюдает охранных обязательств, памятники начнут возвращать в городскую собственность.

Справка БН:
Дом М.Е. Леонтьевой был построен в 1870 году. До революции здание принадлежало купцу второй гильдии Василию Михайловичу Леонтьеву. В 1917 году он покинул Россию и эмигрировал в Китай. В годы советской власти особняк занимал сестрорецкий райисполком.
В 2001 году районная администрация обратилась к сыну Василия Леонтьева Августу с просьбой восстановить особняк на Володарского, 5. Тогда же здание включили в перечень выявленных объектов культурного наследия. Август Леонтьев планировал реконструировать отцовский дом под отель, однако позже отказался от этих планов. В 2005 году здание горело, а в 2009-м его продали ООО «Компания “Ренессанс”».

03.11.2011 00:15 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин