Продажа поселков «вслепую»

Девелоперы, занимающиеся строительством и продажей поселков в Ленобласти, плохо знакомы с реальными потребностями своих клиентов. Впрочем, те и сами не до конца понимают, что им нужно, считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев

– Сергей, как вы считаете, кризис на загородном рынке закончился?

– Если говорить о вторичном рынке, то он был сильно перегрет, последние два года сделок было очень мало, так как продавцы не могли привыкнуть к новым, посткризисным реалиям и не хотели снижать цены. Фактически продавались только дома и дачи в нижнем ценовом диапазоне либо объекты с хорошим дисконтом. Сейчас цены постепенно приближаются к вменяемому уровню, число сделок выросло, но их все равно, по разным оценкам, в 2-3 раза меньше, чем до кризиса.

На первичном рынке продажи идут в коттеджных поселках с внятным позиционированием, где имеется инженерная инфраструктура, понятны перспективы дальнейшего развития. Например, хорошо идет продажа в поселках эконом-класса, где соблюдено грамотное соотношение цены и качества (к сожалению, таких мало). Продаются элитные объекты клубного типа, но только если это действительно эксклюзивное предложение, а не поселок средней руки, окруженный хаотичной застройкой, с претензией на элитарность. По наиболее востребованным проектам в этом году даже наблюдалось некоторое повышение цен.

А есть объекты, которые не продаются ни в какую. Это означает, что девелопер не смог нащупать свою целевую аудиторию: выбрал не тот объем инфраструктуры, не те конструктивные решения коттеджей и так далее. Естественно, не востребованы покупателями и массивы инженерно неподготовленных земельных участков в чистом поле, которые инвесторы, накупив до кризиса, сейчас пытаются продавать в виде «коттеджных» или «дачных поселков». И это естественная ситуация. Кризис расставил все по местам. И он отчасти подсказывает сегодняшним девелоперам, в каком направлении им нужно двигаться, какие объекты будут пользоваться спросом.

– То есть можно сказать, что сегодня мы наконец знаем, какой продукт реально нужен массовому потребителю?
– Не совсем. С одной стороны, мы видим, какие объекты сегодня продаются лучше всего, и это позволяет судить о характере массового спроса. Но, с другой стороны, значительная часть покупок совершается по-прежнему спонтанно, наши потребители сами до конца не понимают, для чего им нужен загородный дом.

Кто-то тратит, например, 10 млн на добротный коттедж, чтобы отдыхать там летом с семьей. Но за эти деньги он мог бы до конца жизни арендовать загородные дома в живописных (а главное – разных!) местах Ленобласти или даже за границей. И не надо нести значительных расходов на содержание.

С другой стороны, некоторые люди покупают недорогой дом в дачном массиве, далеко от города, практически без инфраструктуры, в надежде, что там, на природе, они будут постоянно жить, а на работу ездить в Петербург. Но это, по-моему, утопия. Постоянное проживание за городом возможно только в самодостаточном поселке, где есть инженерная и социальная инфраструктура, но это требует довольно больших и постоянных финансовых вложений. Кроме того, люди, которые никогда не имели собственного отдельного дома, как правило, не представляют себе тех проблем, с которыми неизбежно столкнутся.

– Вы говорите о проблемах с обслуживанием? В организованных коттеджных поселках есть же эксплуатирующие организации…
– Проблемы эксплуатации коттеджных поселков пока не так очевидны, но это оттого, что у нас довольно мало полностью завершенных проектов. Большинство поселков еще строится, часть из них была заморожена на время кризиса. До вопросов обслуживания просто еще руки не дошли.

Посмотрите, сколько проблем возникает с эксплуатацией в городе, в многоквартирных домах – как сложно бывает собственникам договориться между собой и с руководством ТЖС. В коттеджных поселках сложностей будет еще больше.

Человек должен четко понимать, что ему реально нужно: дача на выходные или добротный дом, чтобы жить в нем зимой и летом – от этого будет зависеть характер и бюджет покупки. Сейчас же многие приобретают загородный дом – потому что «у соседа есть», потому что «это престижно» или просто «чтобы было».

А каков спрос, таково и предложение. Отсюда и возникает продажа поселков, непонятно на кого ориентированных. Постоянно жить в них некомфортно, а использовать для сезонного отдыха нерентабельно – слишком высока цена.

– Каков выход из сложившейся ситуации?
– Мне кажется, девелоперам стоит лучше изучать запросы населения, чтобы понять, какие продукты предлагать, по цене, по месторасположению, по типу домов. Тогда, может быть, начнется и редевелопмент существующих не слишком удачных проектов, а новые поселки будут более точно попадать в целевую аудиторию.

Кроме того, спрос надо не только изучать, но и формировать. Сейчас большинство покупателей не рассматривают иные направления, кроме Всеволожского, Выборгского, Приозерского районов. Просто потому, что они не знают других локаций, ничего о них не слышали. Грамотное продвижение ныне не востребованных районов позволит существенно расширить географию спроса и улучшить продажи поселков. Тем более если мы говорим о поселках для отдыха, а не постоянного проживания, то там удаленность от города отнюдь не решающий фактор.

21.10.2011 16:25 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков