Вторичный рынок Петербурга оживился по осени

В III квартале вторичный рынок недвижимости Петербурга как обычно оживился: сезон отпусков закончился повышением спроса и цен на жилье. В итоге купить квартиру на вторичном рынке стало сложнее – цены в конце лета выросли почти на 2%.

Для многих риэлторских компаний сентябрь стал рекордным в 2011 году месяцем по количеству заключенных и закрытых сделок. По мнению экспертов, данный показатель уже достиг своего докризисного уровня и заметно превысил уровень аналогичного периода прошлого года. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, петербургский рынок недвижимости растет. Во-вторых, осень – традиционно один из самых активных сезонов для рынка недвижимости. И, наконец, в-третьих, нестабильная валютная ситуация в стране и удешевление рубля стимулировали тех покупателей, кто ранее откладывал покупку.

Зоны интереса

Структура спроса на жилье в Санкт-Петербурге продолжает оставаться достаточно стабильной на протяжении последних двух лет. Лидерами среди имеющихся в продаже вариантов до сих пор остаются недорогие однокомнатные квартиры, хотя в последние месяцы у потенциальных покупателей появился интерес и к их более качественным аналогам (в домах поновее и с ценой на 500-900 тыс. руб. выше).

«Основной объем спроса до сих пор находится в сегменте эконом-класса, – констатирует Дмитрий Щегельский, председатель правления СРО «НП “Объединение агентств недвижимости”», – На вторичном рынке пока предпочитают покупать квартиры в пределах до 3 млн руб., в этом смысле ситуация от прошлогодней практически не отличается. Среднее количество приобретаемых в год объектов также почти не изменилось – это около 60 тысяч объектов на вторичном рынке».

Наиболее востребованными районами города остаются северные (Приморский и Калининский) и южные (Невский и Московский). А вот меньше всего в прошедшем III квартале потенциальных покупателей интересовало жилье в Адмиралтейском районе города – всего 2,6% из них проявили к нему интерес.

«Сегодняшняя ситуация напоминает III квартал 2010 года, но есть и некоторые отличия. В частности, больше сделок сейчас проходят с привлечением ипотечных и заемных средств. Наблюдается повышенный спрос, спровоцированный падением рубля, – рассказывает Олег Арбузов, руководитель группы жилого фонда агентства недвижимости «Итака». – В целом объем спроса на рынке вторичной недвижимости заметно увеличился с середины августа. Это объясняется сезонным всплеском интереса к продаже и покупке квартир. Значительно оживился сектор ипотечного кредитования, который, безусловно, оказывает серьезное влияние на ситуацию».

По мнению Сергея Бобашева, главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», на сезонный рост спроса, помимо нестабильности на мировых финансовых рынках, повлияли еще несколько факторов: «Помимо экономической нестабильности, которая подталкивала так называемых колеблющихся покупателей вкладывать деньги в недвижимость, как в тихую гавань, где можно будет их сохранить, сезонное оживление на вторичном рынке вызвано еще несколькими факторами: переездом в Петербург сотрудников Газпром-нефти, которые активно приобретают здесь жилье, а также кадровыми изменениями в правительстве города, что также привело в Петербург много новых людей».

Также эксперты констатируют, что в III квартале сократилось количество сделок с так называемыми прямыми деньгами. «50-60% сделок так или иначе проводятся с использованием заемных средств, будь то ипотечные или потребительские кредиты, либо средства, взятые в долг у родных или друзей, – объясняет Дмитрий Щегельский, – Больше половины (60-70% сделок) – это сложные сделки, в которых участвуют 2-3, а иногда и до 9 объектов недвижимости, а также различные привлеченные средства, субсидии, кредиты. В целом, на мой взгляд, лишь 20-25% покупателей сейчас движут рынок и обеспечивают его деньгами, а остальные сделки – это обмены с доплатой, не приносящие большой массы денег на рынок».

Ценовой разбег

По данным отдела исследований и аналитики ГК БН, средняя цена предложения квадратного метра на «вторичке» в III квартале держалась на уровне 84 тыс. руб. за кв. м, правда, к концу сентября средняя цена предложения выросла до 85 тыс. руб. за «квадрат» (накопленный рост цен с начала года составил 3,34%).

Таким образом, средняя цена предложения однокомнатных квартир в сентябре составила 3,4 млн руб., двухкомнатных – 5,1 млн руб., трехкомнатных – 6,9 млн руб.

Дешевле всего покупателям обходились дома в «старой панели» – 75 тыс. руб. за кв. м. Немного дороже оказалась «новая панель» – 77 тыс. руб. за «квадрат». Старый фонд (дома без капитального ремонта в историческом центре города) уходил в III квартале по 86,7 тыс. руб. за кв. м. Далее идут кирпичные и кирпично-монолитные дома – в среднем 87,5 тыс. руб. за «квадрат». Дороже всего покупателям приходилось платить за квартиры в сталинских домах (91,4 тыс. руб. за «квадрат») и в старом фонде после капитального ремонта (94 тыс. руб. за кв. м.).

Самими дорогими районами Санкт-Петербурга по-прежнему остаются Петроградский (121 тыс. руб. за кв. м. в однокомнатной квартире), Центральный (105 тыс. руб. за кв. м.) и Василеостровский (104 тыс. руб. за кв. м.). А вот самое доступное по цене жилье, как и раньше, расположено в Красносельском районе города (80 тыс. руб. за кв. м. в однокомнатной квартире).

«Если говорить о наиболее востребованных вариантах, то могу привести такие цифры, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор ЗАО «Агентство «Петербургская недвижимость». – Недорогая двухкомнатная брежневка в Калининском районе сейчас стоит 3-3,1 млн руб.; цена однокомнатной квартиры в кирпично-монолитном доме в Приморском районе варьируется от 2,8 до 3,2 млн руб.; однокомнатная квартира в панельном доме Невского района обойдется в 2,8 млн руб.; наиболее экономичный вариант – однокомнатная хрущевка – в Московском районе стоит 2,4 млн руб., в Калининском – 2,3 млн руб.».

По словам риэлтлоров, чаще всего в процессе торга им еще удается снизить стоимость жилья, но уже встречаются случаи, когда продавец не идет на снижение цены.

«Если сравнивать сегодняшние события с III кварталом 2010 года, то в это время наблюдалось некоторое снижение цен на недвижимость, выход их на стабильный уровень. Но в аналогичном периоде 2011 года можно отметить рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке в среднем на 2%, – говорит Сергей Бобашев, – Пока небольшой рост цен у нас есть, но говорить о том, что он перейдет в устойчивую тенденцию, еще рано. Да, за последние два месяца цены выросли почти на 2%, но за последние два года они выросли всего на 5%. То есть мы еще даже не отыграли инфляцию».

Однако, несмотря на ценовую неопределенность, вторичный рынок сейчас достаточно оживлен, чему способствует увеличение количества выданных ипотечных кредитов. «Пока нельзя сказать, что ипотечные сделки доминируют на рынке, так как их доля еще не достигла 50%, но, безусловно, они находятся на первом месте. Доступность ипотечных кредитов, несомненно, увеличивает количество прямых денег и повышает спрос как на первичном, так и на вторичном рынке, – поясняет Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар», – К таким операциям примыкают сделки с использованием государственных субсидий и дотаций, так как они, в большинстве случаев, проходят с привлечением заемных средств. На втором месте – сделки с обменными операциями либо с продажей и одновременной покупкой. На третьем месте – прямые покупки».

По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в III квартале 25-30% сделок по вторичному рынку совершались с привлечением кредитных средств. При этом основная часть покупателей – люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия за счет продажи имеющейся недвижимости и последующей доплаты для приобретения более качественного жилья.

Товар в наличии

В тоже время структура предложения жилья на вторичном рынке Петербурга остается достаточно стабильной. Наибольший объем предложения, традиционно, сконцентрирован в Приморском районе Петербурга – 14,1% от общего объема предложения (по данным отдела исследований и аналитики ГК БН).

На втором месте идет Центральный район города – почти 10% жилого фонда в продаже расположено там. Далее следуют Невский (8,2%) и Выборгский районы (8%) города. Меньше всего жилья предлагается в Адмиралтейском районе – 4,6%.

Также, по данным отдела исследований и аналитики ГК БН, наибольший объем предложения на вторичном рынке в III квартале пришелся на двухкомнатные квартиры – 33%. Далее расположились трехкомнатные квартиры – 31,8% в общем объеме предложения. И лишь на третьем месте оказались популярные у населения «однушки» – 25,3%.

«Объем и структура предложения были стабильными в течение года, лишь в сентябре-октябре и в феврале-марте мы традиционно наблюдаем рост объемов как предложения, так и спроса в связи с увеличивающейся активностью клиентов», – добавляет Сергей Дроздов.

На стыке мнений

Говоря о возможных путях развития рынка в будущем, эксперты пока придерживаются двух диаметрально противоположенных взглядов. Первый из них можно охарактеризовать как консервативный. Его суть заключается в следующем: октябрь и ноябрь – традиционно месяцы устойчивого роста спроса и 2011 год не должен стать исключением. Активный спрос повлечет за собой небольшой рост цен на жилье (не более 5% до конца года). К декабрю, как обычно перед новогодними праздниками и каникулами, ожидается снижение активности как продавцов, так и покупателей.

Второй подход – тревожный. Его суть заключается в следующем: делать какие-либо прогнозы сейчас бессмысленно. Ожидалось, что рост цен будет находиться на уровне инфляции или чуть выше. Однако в силу того, что фондовые рынки «трясет», покупатели не понимают, как себя вести, появляется также некая неопределенность и со стоимостью квадратного метра.

Но пока что представители обоих лагерей сходятся во мнении, что до конца года не стоит ждать значительных изменений на рынке недвижимости (с той лишь оговоркой, что ситуация в стране останется такой же – с плавной девальвацией рубля). Причина ожидаемой стабильности ближайших месяцев проста: вторичный рынок, на котором «господствуют» физические лица, реагирует на все события во внешней среде с опозданием.

Например, после кризисов прошлых лет – 1998 и 2008 годов – цены на вторичном рынке недвижимости росли еще полгода. Поэтому в ближайшие месяцы и даже раньше осени следующего года эксперты советуют не ждать серьезных ценовых изменений.

07.10.2011 13:55 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко