Доходные дома Петербурга: второе рождение

По столичному пути

Пионерами в этом направлении оказались москвичи, которые обратились к идее доходных домов еще в 2003 году. «В Москве первый доходный дом (на 46 квартир с подземным паркингом и охраняемой территорией) появился восемь лет назад в Большом Николоворобинском переулке, – рассказывает Анастасия Лебедева, директор по маркетингу, рекламе, PR корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Стоимость аренды квартир в этом доме составляет от 6 до 12 тысяч долларов в месяц. К доходным домам причисляют и жилищно-офисный комплекс «Донской Посад» (77 одно- и двухуровневых квартир), а также 38-квартирный Arbat Tower и Park Place на Ленинском проспекте, и новый проект – «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной с ценой в 10 тыс. долларов за «единичку». Но все это, скорее, апарт-отели. Причина понятна - земля в Москве дорогая, и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно».

 

Через пять лет после москвичей – осенью 2008 года – к идее доходных домов решили вернуться и в Петербурге. Первопроходцем выступил финский инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Компания пришла в Россию еще в 2007 году, выкупив часть квартир в доме на Коломяжском проспекте, 15, тогда только возводимом «Строительным трестом». Поэтому до реальной сдачи квартир в аренду дело дошло лишь в конце 2009 года.

 

В настоящий момент фонд является владельцем двух подъездов дома на Коломяжском пр., 15 (276 квартир). По мнению члена совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанена, которое он озвучивал еще при запуске проекта, российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными. Соответственно, инвесторам здесь есть, где развернуться.

 

Пробный шар

Первый в Петербурге проект частного доходного дома состоит из квартир комфорт-класса и рассчитан на нанимателей со стабильным, средним уровнем достатка. Клиентам предлагаются на выбор квартиры, состоящие из одной, двух или трех комнат, а также 52 машиноместа в крытом паркинге. Жилье сдается жильцам на 11 месяцев с возможностью пролонгации договора.

 

Стоимость аренды зависит как от площади квартиры, так и от этажа, на котором она расположена (чем выше, тем дороже). В настоящий момент однокомнатную квартиру у местной дочки финского фонда, осуществляющей эксплуатацию дома – ООО «Коломяжский, 15» – можно снять по цене от 22 тыс. руб. в месяц.

 

«Главным плюсом подобных домов является тот факт, что нанимателям здесь предлагают новые современные квартиры с полной качественной чистовой отделкой. Среди других преимуществ: отсутствие посредника, а значит и необходимости выплачивать комиссии за его услуги, возможность регистрации нанимателя по месту пребывания, развитая инфраструктура района, близость к станции метро, – перечисляет Валерий Лазугин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Итака». – Однако в доходных домах присутствует также достаточно жесткий регламент проживания и пользования жильем. Так, гости могут оставаться в квартире нанимателя без ведома управляющей компании не более трех дней. Кроме того, арендные ставки на квартиры в доходных домах достаточно высоки. Еще одним недостатком можно назвать отсутствие полной меблировки в квартирах».

 

В общей массе

Однако представители ООО «Коломяжский, 15» считают ставки аренды на свои объекты находящимися «в рынке», учитывая уровень обслуживания и сервиса для жильцов, а также удобное местоположение дома (напротив станции метро Пионерская).

 

«Безусловно, кризис повлиял на наш проект, – говорит Елена Гришина, директор ООО «Коломяжский, 15». – Мы начали сдавать квартиры в аренду в конце 2009 года. Сначала нам пришлось заявить арендные ставки чуть ниже тех, что мы планировали (18-19 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру), но сейчас мы уже вышли на плановый уровень – от 22 тыс. руб. за «единичку». Также радует, что в последний год заполняемость у нас не падает ниже 95%. На сегодняшний день у нас нет ни одной свободной квартиры. Кроме того, 70% наших нанимателей живут у нас с момента заселения, то есть уже больше полутора лет».

 

Контингент жильцов, по словам Гришиной, весьма разнообразный: это и студенты, и семейные пары, приезжие и коренные петербуржцы, которые делают ремонт в своих квартирах или строят дом. Пользуются услугами дома на Пионерской и корпоративные клиенты – иностранные специалисты, а также иностранцы, проживающие в Петербурге как частные лица.

 

Однако, несмотря на такие радужные показатели, в данный момент расширять проект и выкупать в городе дополнительные площади финны не планируют, хотя еще в начале проекта разговоры об этом велись.

 

Продолжатели

Второй на этом направлении стала также финская компания – корпорация SATO, которая работает в России с октября 2008 года. SATO – один из ведущих в Финляндии операторов по предоставлению съемного жилья без комиссии. Ее крупнейшими акционерами являются финские пенсионные фонды и страховые компании.

 

В настоящий момент в распоряжении компании находится более 90 апартаментов в пяти жилых комплексах, расположенных в центральных районах Петербурга: районе Смольного (ул. Шпалерная, д. 60 – 11 квартир), Петроградском районе (ул. Графтио, д. 5, «Астон Графтио» – 23 квартиры; ул. Барочная, д.12, «Ориенталь» – 42 квартиры) и на Крестовском острове (Морской пр., д. 33 / Кемская ул., д. 7 – 15 квартир; наб. Мартынова, д. 74, «Дом у Моря» – 2 квартиры).

 

В данном случае компания предлагает своим клиентам квартиры уже другого уровня – бизнес-класса. Вместе с более обеспеченным контингентом жильцов, на которых рассчитан данный проект, стандарты отделки жилья и его обслуживания также отличаются от квартир комфорт-класса в доме на Коломяжском 15.

 

«Мы ориентируемся на платежеспособных людей, со стабильным, достаточно высоким доходом, – говорит Сергей Чурганов, менеджер корпорации SATO. – Это особая аудитория, со стороны которой спрос на жилье такого класса был всегда. Среди наших клиентов примерно 60% – россияне и около 40% - иностранцы. Среди наших соотечественников преобладают петербуржцы, которые в данный момент делают ремонт в своей квартире или строят дом. Иностранцы – это, в основном, корпоративные клиенты, временно работающие в Петербурге».

 

По словам Чурганова, кризис также повлиял на арендные ставки в данном проекте (они немного снизились), но совершенно не отбил у клиентов желания снимать жилье такого уровня. «Заполняемость у нас никогда не снижалась. Вследствие этого в последнее время арендные ставки у нас даже начали расти. Сейчас они держатся на среднем уровне для жилья такого класса – порядка 1 тыс. руб. за кв. м».

 

«Долгий» бизнес

Неактивность прочих, как отечественных, так и иностранных инвесторов, не спешащих пока осваивать данное направление, эксперты объясняет сложностью подобного бизнеса и его относительно не высокой доходностью. «Главная причина отсутствия интереса у инвесторов в этом сегменте – низкая доходность проекта, особенно учитывая, что срок его окупаемости составляет 15-20 лет, – считает Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент». – Между тем, у этого рынка есть перспективы для развития, необходимо только, чтобы на начальном этапе проекты доходных домов реализовывались с привлечением государственного капитала».

 

«Доходные дома – это тяжелый бизнес, справиться с которым может не каждый, – подтверждает Елена Гришина. – Пока нет ни профильного законодательства, ни опыта ведения подобных проектов. Возможно, это отпугивает других инвесторов, они ждут, чтобы мы, так сказать, проложили для них дорожку».

 

Однако для определенной категории иностранных инвесторов, привыкших к низкой европейской доходности большинства коммерческих проектов, а также располагающих «длинными» деньгами, этот сегмент рынка аренды может стать очень привлекательным. «Пока что эта ниша совершенно свободна, здесь нет конкуренции, – отмечает Сергей Чурганов, - Поэтому она будет интересна для инвесторов, которых не пугает доходность ниже 10% годовых. Правда, это «долгие» деньги, что необходимо учитывать, но зато вы получаете стабильные поступления. Плюс нужно учесть, что жилье с годами прибавляет в стоимости, это – дополнительный плюс для инвесторов. Такие вложения могли бы быть интересны пенсионным и инвестиционных фондам, банкам, страховым компаниям и т. д., особенно из стран Прибалтики. Думаю, уже в 2012-2014 гг. можно ждать интересных предложений на этом направлении».

 

Также следует учитывать достаточно значительную емкость петербургского рынка жилой аренды – по оценкам Жилищного комитета Правительства города, в среднем в год в Петербурге сдается в аренду около 200 тысяч квартир и комнат, причем владельцы подавляющего большинства из них – частные лица.

 

Виды на будущее

Таким образом, будущее частных  доходных домов в Петербурге выглядит весьма перспективным, и при определенном стечении обстоятельств развитие данного сегмента в России может пойти по европейскому пути, когда такие проекты являются неотъемлемой и весьма значительной частью рынка жилой аренды.

 

Даже сейчас, в условиях тотальной нестабильности, царящей в мировой экономике, количество частных доходных домов в Петербурге продолжает увеличиваться. Так, корпорация SATO заявила о намерении в ближайшее время прибавить к своему жилищному фонду еще 85 объектов. Среди них дом в центре города – на пр. Чернышевского (19 квартир), а также несколько десятков квартир в жилом комплексе «Шведская крона» (66 квартир). Так что частные доходные дома медленно, но все же пускают корни в Петербурге.

 

Фото: Игорь Бакустин