Дольщик без обмана

Нет дома – нет проблемы

Оставшиеся три дома – это недостроенные объекты компании «Чесма-Инвест» на Гражданском проспекте, д. 107, Костромском проспекте и улице Фучика, работы на которых остановились еще в 2005 году. Но с ними проблема постепенно решается, по крайней мере в середине августа Фонд имущества Санкт-Петербурга наконец-то продал на аукционе право их достройки за 102 млн руб. Тем не менее говорить о том, что проблема обманутых дольщиков решена окончательно, нельзя.

 

По словам генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» Александра Лелина, к сожалению, все усилия городских властей по контролю строящихся домов Петербурга чаще всего сводятся к административному давлению на нерадивого застройщика, что, безусловно, является вполне действенным инструментом для компании, которая планирует продолжать работу на рынке. Однако в случаях, когда компания с рынка уходит, скажем, через процедуру банкротства, городские власти мало что могут предпринять, кроме как заняться устными увещеваниями. «Когда решение вопроса заключается в деньгах, все, что можно сделать с помощью административного ресурса, это инициировать создание неких фондов, чаще всего за счет как раз добросовестных строителей, которые вынуждены нести не только моральную, но и материальную ответственность за своих коллег «по цеху». Справедливо ли это? Спорный вопрос…», – сомневается Александр Лелин. С его оценкой согласен главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. «С одной стороны, власти города прикладывают очень большие усилия, но в основном – на стадии, когда уже появились серьезные проблемы. А вот с профилактикой, с недопущением возникновения проблемных ситуаций дела пока обстоят не очень», – считает он. «Городские власти, конечно, стараются решить проблемы обманутых дольщиков, что сделать изначально крайне сложно, так как деньги на достройку домов найти нелегко из-за неэффективности данных вложений. Для уменьшения количества обманутых дольщиков был принят 214-ФЗ, но он не решает всех проблем», – уверен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

 

Настроенные на 214-ФЗ

Хоть закон 214-ФЗ и не решает всех проблем с дольщиками, власти продолжают активно убеждать строительные компании становиться законопослушными. Причем убеждение происходит с хорошим результатом: на начало июля (более свежей статистики пока нет) продажи по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ вели 72 компании, которые возводят 122 жилых дома. Это можно назвать глобальным прорывом, ведь согласно официальным данным на конец 2010 года, в Петербурге по 214-ФЗ работали не более 30% застройщиков, или 50 компаний, которым принадлежали около 80 объектов. На декабрь 2009-го в Петербурге насчитывалось 36 компаний (81 объект), которые перешли на 214-ФЗ. «Мы видим, что есть тенденция к сокращению числа нарушений у застройщиков Петербурга. Весь прошлый год и Комитет по строительству, и вице-губернаторы, и все структуры, которые имеют отношение к первичному рынку недвижимости, усиленно работали над тем, чтобы строители, начиная свой проект, реализовывали его по 214-ФЗ, – заявил начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт. – В итоге в 2011 году практически все новое строительство начинается в рамках этого закона. Жесткую позицию в этом вопросе занимает и Управление Росреестра по Петербургу, и прокуратура. Это привело к сокращению общего количества нарушений у застройщиков». Кроме того, по его словам, сейчас застройщики стали трезво оценивать последствия своих нарушений. Например, когда таковое тянет на 0,5-1 млн руб., многие задумываются, стоит ли опережать события и начинать строительство, не имея разрешения.

 

Как говорят участники рынка, 214-ФЗ – при всех своих плюсах – до конца защитить дольщиков не может. «Работа по 214-ФЗ также, к сожалению, не в полной мере защищает дольщиков, – уверен Александр Лелин. – Хотя, конечно, по сравнению с другими видами соглашений (предварительным договором купли-продажи или созданием ЖСК) договор долевого участия дает больше юридических гарантий покупателю. Одновременно факт работы в соответствии с 214-ФЗ является индикатором добросовестности, прозрачности и надежности деятельности застройщика, что тоже играет немаловажную роль». По словам Льва Гниденко, закон делает невозможными двойные продажи квартир, так как каждый ДДУ проходит процедуру государственной регистрации, но от риска недостроя объекта 214-ФЗ страхует слабо. «В случае возникновения финансовых трудностей у застройщика дольщики также рискуют остаться с деньгами, вложенными в недостроенный объект», – считает он. По мнению Льва Гниденко, в настоящий момент более эффективно работает схема фондирования, при которой объект строится на кредитные деньги банка, а дольщики вносят свои средства на счета до востребования в данном банке и могут в любой момент с них свои средства забрать. «Застройщику же эта схема гарантирует низкую процентную ставку по кредиту и перечисление средств дольщиков на его счета по факту оформления собственности на квартиры. Также такое использование фондирования подразумевает под собой выгодные ипотечные программы от банка. При подобной схеме риски всех трех сторон становятся минимальными», – отмечает эксперт.

 

В то же время вероятность того, что армия обманутых дольщиков будет расти, невелика, уверены участники рынка. Хотя – в случае повторных кризисных потрясений – все может измениться. «Если не произойдет ничего серьезного в экономике в целом (финансовый кризис, сырьевой кризис и т. п.), то вероятность появления новых проблемных строящихся домов в Петербурге мала. Все-таки рынок с каждым годом становится все более цивилизованным. Прямого мошенничества на нем практически не случается», – полагает Сергей Бобашев.

 

Ложка дегтя

Тем не менее проблемные объекты и проблемные застройщики остаются. Всего по данным Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга, озвученным прошлой осенью в ЗакСе, около 15 тысяч петербургских семей уже больше года ожидают своих квартир. Покупатели жилья в некоторых проектах годами ждут достройки дома и вступления в права собственности. Некоторые так и не дожидаются счастливого момента: застройщик объявляется банкротом, и стройка окончательно замораживается. По экспертным оценкам, в нашем городе до трех тысяч обманутых дольщиков, которые не получили своего жилья.

 

«Ситуация постепенно разрешается. У проблемных домов мы либо поменяли застройщика, либо отдали их на достройку кооперативам, образованным дольщиками этих домов. В итоге объекты были достроены или будут достроены в ближайшее время», – поясняет Олег Островский. В принципе усилия властей видны. Из «чертовой дюжины» два дома уже достроены, на большинстве остальных работы либо начались, либо скоро начнутся. Так, с помощью «Треста 101» достраивается ЖК «Кассиопея». Однако без особых изменений остаются три объекта «М-Индустрии» и три – «Окстроя». Из скандалов этого года самый заметный связан с компанией «Строй-Союз», экс-руководитель которой Александр Мунтяну был арестован по делу о двойных продажах в ЖК «Звездный» на улице Орджоникидзе. Официально в «Звездном» зафиксировано около 30 так называемых двойников, однако дольщики заявляют более чем о 80 случаях двойных продаж. Сама компания находится в стадии банкротства. Единственные активы «Строй-Союза» – несколько недостроенных домов. Вопрос с дольщиками ЖК «Звездный» пытается решить застройщик комплекса – ООО «АТР СПб-ЮГ» («Строй-Союз» выступал инвестором и продавцом квартир), которое предлагает достроить дом, однако для этого потребуется 200 млн руб. Деньги компания намерена собрать с дольщиков.

 

«В основном проблемные строящиеся дома в Петербурге появляются не из-за злого умысла, а из-за неграмотного менеджмента и просчетов в концепции и экономике проекта. Проще говоря – по глупости. А от глупости гарантированно уберечь не в силах никто, вне зависимости от 214-ФЗ. А закон, плох он или хорош, может решить проблему только в том случае, если он соблюдается», – заключает Сергей Бобашев.