Сергей Бобашев: «Ценообразованием по-прежнему занимается «вторичка»

Грозит ли петербургскому рынку недвижимости очередная ценовая гонка, будет ли в нашей стране ипотека по-европейским стандартам, где в городе самое доступное жилье и когда горожане станут продавать свои квартиры и массово перебираться на природу – рассказал главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

– Сергей, вопрос, который наверняка интересует множество потенциальных покупателей жилья, изучающих предложения в рекламных проспектах застройщиков: и откуда берутся такие цены? Как вообще происходит ценообразование на этом рынке?
– Всегда – и задолго до кризиса, и уже после него – цены на первичном рынке генерируются одинаковым образом: просто берется аналогичное по метражу и географическому положению предложение на вторичном рынке и от него отнимается 15-20%. Это два настолько связанных рынка, что разделить их просто невозможно. И никогда цены не зависели от того, что собственно происходит внутри первичного рынка, включая, как ни парадоксально, и себестоимость строительства. За редким исключением, когда на рынок выходили большие жилые комплексы типа «Северной долины». В этом случае выбрасывается огромный объем предложения по достаточно привлекательной цене (чуть ниже рынка), и вот тогда немного (и в основном локально) проседает как первичный, так и вторичный рынок. Но это касается только эконом-класса, комфорт- и бизнес-класс живут по своим законам.

– Объекты на вторичном рынке всегда дороже, чем на первичном?
– Квартира на «первичке» не может быть дороже, чем на «вторичке» по той простой причине, что иначе ее вообще не станут покупать, раз можно приобрести то же самое в готовом доме. Аналогичная по качеству «вторичка» всегда дороже. Впрочем, были и исключения. Перед кризисом, в 2007 году, совершенно сумасшедшие цены выставлялись некоторыми застройщиками, потому что скупали буквально все. Тогда квартиры-студии продавали по 3,5-4 млн руб., хотя за эти деньги в соседней хрущевке можно было «двушку» купить. Но то была ажиотажная цена, и сегодня это уже неактуально.

– А на Западе ценообразование по другим принципам происходит…
– Там сам рынок принципиально иной. Я не знаю цивилизованных стран, где человек может купить квартиру в строящемся доме как инвестор. За редчайшим исключением, когда дом изначально возводится под конкретных заказчиков (например, в лондонском Гайд-парке). Обычно в Европе и Америке сначала строят, а потом уже продают жилье или сдают в аренду.

– Вопрос, который также волнует большинство продавцов и покупателей: возможен ли такой же бурный рост цен на недвижимость, какой был незадолго до кризиса?
– Думаю, что бурный рост вряд ли возможен. Сейчас меняются и настроение, и качество жизни людей, и размер накоплений, и возможность эти деньги потратить. Поясню: до кризиса, имея деньги, человек – надо ему это было или нет – шел и покупал жилье. Квартиры были своеобразной валютой. Сейчас же недвижимость как инструмент инвестиций ушла на второй план – и это очень хорошо. Цены будут, конечно, повышаться на величину «инфляция плюс-минус еще немного», но не более.

– То есть здесь работают сугубо рыночные механизмы и застройщики адекватно оценивают настроения людей?
– И не только застройщики. Цены ведь во многом зависят от банкиров, точнее, от того, насколько гибко они работают с покупателями в плане ипотечного кредитования. Вот сейчас, к примеру, акценты смещаются в сторону «первички». Поэтому большой объем предложения, который сегодня есть, вымывается достаточно оперативно. При этом первичный рынок ничего качественно нового не предлагает, наоборот, качество нового жилья становится только хуже. А значит, ценообразованием по-прежнему занимается «вторичка». И по-прежнему соотношение сделок в ее пользу.

– Объем предложения продолжает расти? Это связано с большой активностью строителей?
– Скорее, с величиной проектов. Ведь в ближайших планах сразу у нескольких компаний есть множество масштабных жилых комплексов и даже микрорайонов. Это и «Юнтолово» в Лахте, и микрорайон «Южный», а также Колтуши, Оккервиль, Кудрово. Часть из них сейчас не выходят на рынок просто потому, что и так на рынке слишком много предложения. Например, Красносельский район – это буквально одна большая стройка. И чтобы хорошо продавать там квартиры, нужен либо демпинг, либо какое-то эксклюзивное предложение. А терять деньги никому не хочется.

– Поговорим о вторичном рынке. Сейчас заявлено множество масштабных инфраструктурных проектов: Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост, новый стадион на Крестовском острове, уже вовсю строится ЗСД. Эти объекты напрямую влияют на престижность жилья в непосредственной близости от них?
– На престижность жилья рядом с такими проектами влияет не сам мост или развязка, а то, что вокруг них появляются магазины, социальная и развлекательная инфраструктура и, вообще, облагораживается вся территория. Мост сам по себе ни на что не влияет. Но есть еще косвенное влияние – то, что я называю «узнаваемостью территории». То есть, допустим, раньше человек слыхом не слыхивал про условное Рыбацкое, соответственно, ему и в голову не приходило купить там квартиру. Но если вдруг ему на работу из-за новой трассы стало удобнее ездить как раз через Рыбацкое, то он уже будет на это место ориентироваться, он увидит, где там заправка, а где гипермаркет. И, кто знает, возможно, начнет присматриваться к району. Но все это будет происходить постепенно. Не стоит ждать, что на следующий день после открытия Орловского тоннеля рядом немедленно цены на жилье вырастут на 20%.

– Но уж новые станции метро должны разгонять цены мгновенно? Например, ровно через год откроются «Бухарестская» и «Международная». Там уже заметен «разогрев»?
– По поводу северного Купчино скажу следующее: с точки зрения торга открытие нового метро – это хороший аргумент. Но для уже обжитых городских районов – далеко не главный. Это гораздо важнее, например, для Кудрово. Там, безусловно, открытие метро резко повысит престижность. Из того, что уже строится, отмечу также «Северную Долину». Ее значительный успех обеспечен во многом наличием станции «Парнас».

– Поговорим об ипотеке. Объем этого рынка в Петербурге уже вышел на докризисные показатели?
– Безусловно, рынок растет в этом году бурными темпами. Пожалуй, не ошибусь, сказав, что он увеличился по сравнению с прошлым годом в 2-2,5 раза. На докризисный уровень мы пока не вышли, но цифры уже сопоставимые. Так, в первом полугодии 2007 года был объем рынка в 12 млрд руб., а в этом году примерно 9 млрд руб. Вполне возможно, что во втором полугодии показатели уже сравняются.

– Кризис как-то повлиял на банкиров? Не будет ли опять кредитного «пузыря», очередных толп дефолтных заемщиков и прочих «радостей» 2008-2009 годов?
– Самое главное отличие состоит в том, что банки стали давать ипотеку более активно на «первичку», нежели на «вторичку». Здесь огромное количество сделок и суммы фигурируют большие. Сейчас, вообще, на вторичном рынке денег даже меньше, чем до кризиса, так как тогда брали ипотеку целиком на квартиру, а сейчас только на доплату. Плюс гораздо активнее стали себя вести крупные банки. Мелкие банки только-только вернулись на рынок, а крупные предлагают очень выгодные условия. И АИЖК года полтора ничего не делало, а тут вдруг уронило с июля новой программой ставки на 3,5 процентного пункта.

– Но ставки по-прежнему гораздо выше, чем в Европе… В ближайшей перспективе можно ожидать их падения?
– Скажем так, если в Кремле завтра попросят банки давать ипотеку под 5% годовых, то, будьте уверены, они послушаются. Другое дело, что, разумеется, повесят сумасшедшие заградительные условия. А если серьезно, то не думаю, что через год что-то кардинально изменится. Тем более учитывая непрекращающиеся разговоры по поводу очередной волны кризиса. Ведь ипотека, в отличие от строительного рынка, как раз завязана на множество макроэкономических факторов.

Что касается дефолтных заемщиков, то с ними банки более-менее разобрались. При этом сейчас сами граждане стали более ответственными. Раньше люди завышали свой доход, чтобы получить кредит. А сейчас, наоборот, занижают. Да и сами банки стали гораздо жестче относиться к своим заемщикам. Одобряют уже не всех подряд, как до кризиса, а отказывают иногда даже не половине, а трем из четырех обратившихся к ним клиентов. Ну а ипотека, как в Европе будет тогда, когда мы все будем платить налоги, не будет коррупции, в общем, когда мы будем жить, как в Европе. Не раньше.

– В завершение не могу не спросить о наиболее проблемном на сегодня рынке загородной недвижимости. Исходя из чудовищного перекоса спроса и предложения (один к десяти как минимум) не кажется ли вам, что здесь рыночные законы не работают вообще? Цены-то, как ни парадоксально, и не думают падать? А застройщики заявляют все новые проекты.
– На самом деле цены на загородном рынке падают. Но лишь там, где есть хоть какие-то продажи. И, более того, там, где есть активные продажи, цены уже упали очень сильно.

Что касается новых поселков, то здесь ситуация сейчас действительно патовая. Последствия сумасшедшего «пузыря» на этом рынке ощущаются и сейчас: предложение совершенно неадекватно емкости рынка. Тем более если учитывать накопленные объемы земель, которые даже в продажу еще не поступили. А сделок почти нет, и раз так, то крайне сложно определить справедливую цену, когда у тебя две продажи в год и то одна случайная. Есть, конечно, проекты, которые продаются. Но это те немногие, которые четко попадают в рынок. Все остальное не удовлетворяет либо по качеству, либо по цене, либо по тому и другому.

– То есть ситуация безвыходная?
– Здесь нужно ждать активизации рынка в целом, что вряд ли произойдет в ближайшем будущем. Она возможна, когда на рынке появится продукт для жителей среднего класса. Причем не для среднего класса коттеджных поселков, а среднего класса горожан – это ведь «две большие разницы». Пусть сейчас, конечно, никто уже не говорит про 10 млн руб. за коттедж, но все равно просят 7 млн руб. Какой уж тут средний класс?

Кроме того, я жду появления промежуточных вариантов, то есть малоквартирных домов в три-четыре этажа с достаточно большой территорией со всей инфраструктурой. Такие проекты уже появляются, но пока их совсем мало и рынка здесь также почти нет. К ним еще только присматриваются.

– Значит, ожидать массового переезда измученных пробками и экологией петербуржцев за город в ближайшем будущем не приходится?
– Сейчас уже есть большой объем предложения бывшей земли сельскохозяйственного назначения по 20-25 тыс. руб. за сотку голой территории. Вроде бы, предложение для среднего класса, исходя из цены, но только совершенно непонятно, где взять электричество, воду и все остальное. Хотя, в принципе, это решается.

А следующая волна спроса нахлынет только тогда, когда в эти районы придет хоть какая-то городская инфраструктура. Сейчас там нет ни нормальных магазинов, ни дорог, ни интернета. А как удаленно работать в своем доме без интернета, стационарного телефона и факса? И это касается не только отдельных домов. В коттеджном поселке, может быть, и хотела бы «поселиться» турфирма, но она не сможет работать без коммуникаций. Сейчас по состоянию инфраструктуры коттеджный поселок не слишком отличается от деревни, а ценник у них абсолютно разный. Когда эти недостатки уйдут в прошлое, только тогда город будет переезжать в деревню. Нормальный человек без этих давно привычных вещей жить уже не может.
 

08.08.2011 11:25 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв