Продажу коттеджей консервируют до осени

Ситуацию на загородном рынке во втором квартале можно назвать застойной – количество предложений как на первичном, так и на вторичном рынке предсказуемо увеличилось к началу лета; спрос на продажу коттеджей остается невысоким. Девелоперы переносят сдачу проектов на осень.

Спрос не способен угнаться за растущим предложением, оптимистические прогнозы маркетологов повисают в воздухе. Эксперты констатируют: восстановление рынка до предкризисных параметров не случится в ближайшем будущем, а может быть, и никогда – хотя бы потому, что объем предложения в разы больше того, которое было на рынке в 2008 году.

По данным «Петербургской Недвижимости», в конце весны на продажу были выставлены домовладения примерно в 250 коттеджных поселках, при этом непроданными оставались около 70% объектов (около 13,5 тысячи домовладений). В большинстве проектов, вышедших в продажу перед кризисом или во время него, то есть два-три года назад, продажа коттеджей еще не завершена. Причина проста: спрос в кризис сократился примерно в пять раз, а его восстановление происходит очень медленно. Сейчас по отношению к «золотому 2008-му» спрос ниже примерно в два раза. В то же время за последние два года на рынок вышел очень большой объем предложения – количество участков в продаже сегодня, пожалуй, более чем в два раза превышает предложение 2008 года. При этом второй квартал этого года не продемонстрировал того подъема покупательской активности, какой возник в 2010 году за счет отложенного спроса.

Чудес не будет
По итогам второго квартала можно оценить, что примерно 75% сделок на первичном рынке загородной недвижимости – это продажа участков без подряда. Такая ситуация сохраняется последние три года, и хотя девелоперы периодически заявляют о росте интереса к готовым домовладениям, по факту этот рост не слишком заметен. Достаточно очевидны причины такого несоответствия – и прогнозируемого, и существующего: наибольшим спросом пользуются готовые дома в ближнем радиусе, стоимостью до 5 млн руб. (на вторичном рынке – и вовсе до 3,5 млн) и участки по цене до 1 млн. А такое предложение довольно ограниченное.

Новички рынка пытаются выводить проекты, в которых заявляют о продаже именно готовых домовладений. Правда, как правило, это компании, владельцы которых амбициозны, но не всегда ориентируются на маркетинговый анализ. Часто они искренне влюблены в свои творения, уверены в успехе, видят то, что хотят видеть, и ищут свой путь.

В таких проектах за счет девелопера начинается строительство довольно больших домов (250-400 кв. м), в основном из газобетона, реже – из кирпича. Планируется серьезное благоустройство территории – мощеные дорожки, цветники, искусственные водоемы, супермаркеты, даже церкви и музеи на территории поселков. Стоимость домов в таких поселках – от 20 млн руб., а количество коттеджей в некоторых случаях превышает 300. Для справки: в известных и давно работающих на рынке компаниях в этой ценовой категории продается в среднем четыре-пять домов в год.

Итог: в большинстве заявленных примерно год назад пафосных поселков с коттеджами продажи стоят – собственники таких проектов постепенно «спускаются с небес», некоторые начинают продавать участки без подряда, чтобы хоть как-то вытащить деньги на продолжение строительства и зарплату сотрудникам. А покупатели продолжают отыскивать вожделенные варианты – «маленькие и по пять».

Юг догоняет
Лидерами по числу проектов остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы (62% предложения). Однако южное направление (Гатчинский и Ломоносовский районы) развивается опережающими темпами и в ближайшие два-три года догонит север если не по количеству поселков, то по объему предложения домов и коттеджей на продажу. По количеству начатых в этом году проектов на первое место вышел Ломоносовский район – 11. Второе место занимает Приозерский (9 поселков), однако аналитики отмечают, что здесь запускаются небольшие проекты – до 50 домовладений.

Всего с начала 2011 года девелоперы вывели в продажу 36 новых коттеджных поселков; кроме того, еще в нескольких проектах (Тихая Ладога, Ладожский Маяк, Вишневый Сад, Новое Минулово, Мариинская Усадьба и др.) были запущены вторые или третьи очереди. Все это проекты классов «бизнес» и «эконом». Застройщики по-прежнему отдают предпочтение участкам без подряда: 48% от общего числа новых проектов. В сегменте элитного жилья девелоперы в основном заняли выжидательную позицию – в этом году в продажу поступил всего один элитный коттеджный поселок, Villa Premium. Этот проект был разработан до кризиса и подвергся некоторым корректировкам в течение последних двух лет. А один из элитных проектов, стартовавших летом 2008 года, приостановил реализацию.

Достаточно велико число поселков, где сроки сдачи или завершения очередного этапа работ плавно сдвинулись с весны этого года на осень – в силу объема продаж, оказавшегося ниже запланированного. Таким образом, на рынке постоянно увеличивается не только количество предложения, но и число поселков, где полноценная жизнь начнется не ранее чем через три-пять лет – в лучшем случае.

Висящий рынок
Ценовая политика девелоперов неодинакова: некоторые в течение прошедшего полугодия поднимали цены, большинство сохраняют прошлогодний уровень, так как объективных причин для повышения цен загородный рынок не демонстрирует. Скорее, наоборот, ожесточившаяся конкуренция вынуждает понижать стоимость предложения, хотя многие девелоперы этого еще и не осознают. Средний уровень цен сегодня составляет $4,5-5 тыс. за кв. м дома для премиум-сегмента, $2,5-2,6 тыс. для сегмента «бизнес» и около $1,5 тыс. – для эконом-класса (данные Knight Frank SPb). На подходе еще несколько крупных проектов – комплексы «Южный», «Ново-Сергиево», «Экоград», «Новоселье», – которые будут способствовать росту конкуренции и, как следствие, – ценовой стабильности в эконом- и бизнес-сегменте.

Добавим к этому конкуренцию со стороны вторичного рынка, где такого обилия и разнообразия предложений не было, пожалуй, никогда. Причем продавцы «вторички» гораздо охотнее играют на понижение. Вторичные продажи идут, в том числе и в коттеджных поселках, находящихся в высокой стадии реализации. Это продажи двух типов.

В первом варианте люди пытаются продать относительно ликвидные активы, дома и участки, приобретенные до кризиса, с целью вернуть деньги. К сожалению, сейчас, с учетом реалий рынка – низких цен в новых проектах и большого объема предложения – их собственность стоит примерно на 30% дешевле, чем в момент покупки. С этим готовы мириться не все продавцы, поэтому значительная часть таких объектов пока не интересует покупателей. Тем не менее в готовых поселках при условии выставления адекватной сегодняшнему рынку стоимости, дома и участки имеют все шансы сменить владельца.

Второй тип сделок – посткризисные инвестиции. Эти инвесторы не скупают все подряд как раньше, когда считалось, что земля будет вечно расти в цене и навсегда останется ликвидным активом. Они тщательно выбирают проекты коттеджей на продажу, оценивают не только природные красоты, но и перспективу развития местности, транспортную доступность, качество инженерной инфраструктуры, качество грунтов. Варианты для таких инвест-покупок еще только начинают выставляться на вторичную продажу, но в будущем станут представлять заметный интерес для покупателей.

25.07.2011 19:05 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Голубева