Реконструкция зданий, или «Снести и построить заново»
Арендные ставки на офисные помещения в старых зданиях исторического центра Петербурга значительно выше, чем в современных бизнес-центрах на периферии. При этом создать комфортную среду в домах, охраняемых государством, зачастую невозможно. Как правило, они приносят инвесторам и арендаторам лишь имиджевые дивиденды.
«Затраты на новое строительство на 25-50% ниже, чем стоимость реставрации или реконструкции здания в историческом центре, – объясняет генеральный директор ОАО «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов. – При этом для арендаторов офисных помещений в центре города история, как правило, стоит не на первом месте». По словам Абрамова, значительно важнее для них удобные, современные планировки, которые затруднительно сделать в старых зданиях. Кроме того, увеличиваются затраты на эксплуатацию отреставрированного здания, а ставка по страхованию имущества при наличии охранных обязательств может отличаться в разы.
Главный архитектор Русского музея Ирина Тетерина поддерживает мнение девелопера. «Действительно, в реставрацию домов-памятников надо вкладывать денег, как минимум, в четыре раза больше, чем даже в так называемые исторические здания, которые просто стоят на учете в КГИОП, не являясь при этом памятниками регионального или местного значения. Но проблема даже не в этом. Значительно хуже то, что внутреннее пространство такого здания невероятно сложно оснастить современными инженерными системами, которые делают существование в нем комфортным. Из-за охранных ограничений в памятнике не сделать кондиционирование, сети все старые», - высказалась Тетерина.
В связи с этим, в ряде случаев, значительно разумнее было бы провести реконструкцию здания. То есть, воссоздать старый объект из новых материалов, не изменяя при этом его характеристик (площадь, этажность, планировка и пр). «Надо меньше уделять внимание сохранению старых кирпичей, которые давно уже сгнили, – считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – По старым чертежам можно построить точно такое же здание, но только из новых, качественных материалов». По мнению предпринимателя, таким образом можно убить сразу двух зайцев – и без видимых изменений сохранить фасады памятников, и использовать здания в историческом центре в коммерческих целях. Кроме того, будет прекращен процесс строительства новых домов из стекла и бетона, которые совершенно не вписываются в историческую канву Петербурга и уродуют облик города. «Надо остановить строительство этих чудо-зданий, таких, например, как ТЦ «Стокманн-центр» на углу Невского проспекта и улицы Восстания», – призывает Водопьянов.
Однако, по мнению генерального директора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, сложно делать коммерческий проект в месте, где полностью отсутствует возможность строительства парковки. «Надо продавать не дом, а квартал, тогда можно создавать новую современную среду. Оставлять фасады, а внутри делать новое высокотехнологичное пространство», – считает Пушкарский.
Однако у инвесторов пока нет никакой мотивации заниматься реконструкцией зданий. Процесс передачи исторических зданий в частные руки идет плохо, и, несмотря на то, что разговоры об этом ведутся уже много лет, из 6 тысяч памятников в доверительное управление передано в лучшем случае около десятка зданий. По словам депутата законодательного собрания, вице-президента СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, в Петербурге до сих пор нет городского закона, который бы четко регламентировал порядок передачи зданий-памятников в собственность. По его мнению, процесс тормозится еще и потому, что «сообщество управляющих компаний, а условно говоря, потенциальных собственников, разобщено и работает не так эффективно, как действуют, к примеру, сейчас управляющие компании в сфере управления многоквартирными домами. Необходимо сильное лобби, а у участников рынка коммерческой недвижимости его пока нет», – считает депутат.
