Недвижимость
в Москве выбрать регион

Управленцам грозит сокращение

После введения обязательного членства в саморегулируемых организациях в сфере управления жильем Петербург потеряет примерно треть управляющих компаний. Им придется объединиться, иначе они не выдержат неизбежного передела рынка и не смогут оплатить членство в саморегулируемых организациях.

Сегодня в Петербурге работает 148 управляющих компаний (УК), предоставляющих услуги по управлению жильем. В 2004 году, когда Смольный преобразовал ЖЭКи и РЭСы в 46 открытых акционерных обществ со 100-процентной долей города (жилкомсервисы), всего УК, включая новоиспеченные, было около 60.

Великаны и карлики
Как бы ни жаловались жилищники на низкие тарифы, неразбериху с законодательством, неплатежи населения и прочие проблемы жилкомхоза, очевидно: число управленцев выросло в 2,5 раза, значит, это интересный бизнес. Изменилось и соотношение жилплощади, находящейся в управлении у частных и государственных компаний. В 2004 году частники управляли лишь 5% всех городских домов, сейчас их доля примерно 90%.

Правда, если считать государственными и те жилкомсервисы (ЖКС), в капитале которых осталась доля города, соотношение будет существенно отличаться. Сейчас 5 из всех УК Петербурга – это ГУПы и МУПы, в 41 жилкомсервисах доля города составляет 20%. Все остальные предприятия (102) – полностью частные. По данным начальника Управления по взаимодействию с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Петербурга Дениса Шабурова, в управлении у полностью или частично государственных УК находится примерно 50% от всего жилфонда Петербурга. Общая площадь жилых домов в городе составляет примерно 100 млн кв. м.

Жилплощадь между УК распределена неравномерно. Простой подсчет показывает, что в среднем на каждый ЖКС приходится по 1 млн кв. м жилья. Например, в Кронштадте вообще работает только одна компания – «Жилкомсервис Кронштадского района», в ее ведении находится вся жилая недвижимость – около 820 тыс. кв. м. В Пушкинском и Курортном районах действует по 4 УК. Причем в первом общая площадь жилья составляет примерно 3 млн кв. м, а во втором – только 1,2 млн. Но большая часть домов в обоих районах обслуживается силами ЖКС – двух в Пушкинском и одного в Курортном районах.

Ряд частных компаний вполне может составить конкуренцию жилкомсервисам по объемам жилья. В основном это предприятия, аффилированные с застройщиками. Например, ЗАО «Сервис – Недвижимость» работает преимущественно с домами, которые построил холдинг «ЛенСпецСМУ». Доля другого жилья в его управлении не значительна. В целом в управлении этой компании около 1,5 млн кв. м.
Компания ООО «Квартира ЛюксСервис» была создана на базе отдела по эксплуатации недвижимости ОАО «Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Она входит в состав группы ЛСР и обслуживает дома, построенные предприятиями группы («Возрождение Санкт-Петербурга», «Городская ДомоСтроительная Компания», ЗАО «ДСК «БЛОК» и др.). В целом это свыше 780 тыс. кв. м.
Компания «Управление комфортом», входящее в структуру холдинга RBI, управляет домами, построенными предприятиями холдинга, общей площадью более 370 тыс. кв. м.
Есть и независимые фирмы, которые изначально специализировались именно на управлении. Один из старейших представителей «частников» - УК «Стакс», созданная в 1997 году, обслуживает более 500 тыс. кв. м жилья.
У группы «Сити-Сервис» (дочерняя структура литовского холдинга «Рубикон») через ее «дочек» и частично принадлежащие ей компании (в состав компании входят ОАО «РСП», ЗАО «РЭС-1», ОАО «СпецРНУ»; «Сити-Сервису» также принадлежит часть акций в нескольких петербургских ЖКС) в управлении находится свыше 7 млн кв. м.
Наряду с этими гигантами в Петербурге есть мини-компании, управляющие всего несколькими домами или даже одним. Это, как правило, небольшие строительные или ремонтные фирмы, которые не специализируются на возведении жилых домов, а значит, и на управлении ими. Так, ЗАО «Петродом Сервис» обслуживает лишь один дом в центре города, который сама реконструировала несколько лет назад. УК «Домсервис» тоже управляет одним жилым домом общей площадью 3,2 тыс. кв. м.
Секреты рентабельности
Больше всего УК сосредоточено в Выборгском (28 УК), Приморском (23 УК) и Московском (18 УК) районах. И не только потому, что это самые «строящиеся» территории, но и из-за того, что здесь находится самый «молодой» жилой фонд Петербурга. Чем «старше» дом, тем менее прибыльно (а для многих домов и убыточно) им управлять. Если в среднем прибыльность этого бизнеса составляет 7-9%, то для новостроек, где не нужно проводить капремонта, а текущий очень ограничен, этот показатель возрастает до 50% и более. Правда, с «возрастом» он снова падает, но это происходит только лет через десять, когда начинают изнашиваться и требуют замены элементы дома. По сути, квартплата (не считая коммунальных услуг), перечисляемая жильцами, идет только на уборку и охрану объекта.
Впрочем, прибыль можно получить и при управлении старым фондом – за счет невыполнения оплаченных услуг. Это очень распространенная практика. Например, как сообщила председатель ТСЖ «Просвет» Светлана Грибанова, когда ее дом (проспект Просвещения, 68, корпус 1) в 2007 году передавался из управления местного жилкомсервиса в руки товарищества, подвал в нем был затоплен. При этом квартплата включает средства на текущий ремонт общего имущества дома. Ежемесячно в «Просвете» начисляется на эти цели примерно 99 тыс. руб. С учетом неплатежей (в среднем не оплачивают жилищно-коммунальные услуги около 10% жильцов) это около 90 тысяч. «То есть ЖКС каждый месяц получал эти деньги и куда он их тратил? Мы сразу же отремонтировали свои подвалы, теперь там сухо, трубы не текут, и затраты на водоснабжение сократились. Никаких дополнительных сборов денег с собственников для этого не потребовалось – мы полностью уложились в размеры ежемесячных платежей», - говорит Светлана Грибанова.
Часто УК сдают в аренду имеющиеся в доме нежилые помещения, а также конструкции здания под размещение рекламы, антенн операторов мобильной связи и проч., а средства от аренды направляют не на улучшение состояния дома, как это положено по закону, а на иные цели. При этом в бухгалтерской отчетности компаний эти деньги могут быть проведены по ремонтных и эксплуатационным статьям.
Есть и случаи прямого нарушения закона. Например, Светлана Грибанова рассказала, что к электропроводке одной из квартир ее дома с согласия ЖКС был подключен светофор. Жильцы об этом не знали, удивляясь лишь, почему у них в квартире постоянно горит проводка. Когда было создано ТСЖ, оно разобралось в проблеме и отключило нелегальный светофор.
Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района в прошлом году выставлял в квитанциях по квартплате счет за услуги по обслуживанию домофонов, хотя жильцы уже платили за это компании «Цифрал-сервис», а ЖКС этих услуг им не предоставлял.
Год назад Контрольно-счетная палата Петербурга выявила массу нарушений закона со стороны ГУ ЖА и подведомственных им жилкомсервисов в разных районах города. За 2008-й и первую половину 2009 года сумма нарушений составила около 90 млн руб. Эти организации также незаконно взимали оплату за техническое обслуживание домофонов, за техническое обслуживание коллективных телевизионных антенн и трансляцию телепрограмм по сетям кабельного телевидения, за радиотрансляции, а также за содержание и ремонт систем безопасности.
Иллюстрацией к тому, насколько легко можно уводить деньги из сферы ЖКХ, послужили данные отчета Контрольного управления президента РФ, обнародованные в начале этого года. Ведомство проверило, как в 2009-2010 годах расходовались деньги в ЖКХ Центрального федерального округа Москвы. Выяснилось, что за это время за рубеж по «серым» схемам выведены 25 млрд руб. из бюджетов ЖКХ. Это почти 40% всего объема капиталовложений в ЖКХ данного округа.
В Петербурге таких данных нет. Однако учитывая состояние городского жилого фонда и количество перечисленных нарушений, можно предположить, что речь идет о весьма значительных суммах.
Перманентный передел
Не удивительно, что на управленческом рынке идет постоянная жесткая борьба за право распоряжаться средствами квартплаты. В ход идут как законные методы, так и не очень. Так, в 2009 году УК «РЭС ТСВ» инициировала проведение собраний собственников в 80 домах Кировского района, где жильцы проголосовали за то, чтобы выбрать ее в качестве управляющей компании. Однако районный «Жилкомсервис № 1» своевременно не подписал акты передачи технической документации новому управленцу. Пока «РЭС ТСВ» судилась с ним, часть акций ЖКС была продана, у компании поменялась форма собственности (вместо ОАО стало ООО), и решения общих собраний потеряли силу. Пришлось заново организовывать собрания.
В 2010 году в том же Кировском районе произошел откровенный рейдерский захват 530 домов некой компанией «Жилкомсервис». Она была зарегистрирована частным лицом, инициировала проведение собраний в домах, где 65% собственников проголосовали за ее избрание в качестве управляющей. Жильцы думали, что речь идет о государственном ЖКС Кировского района, к которому у них не было претензий. Теперь идет разбирательство по этому делу.
Еще более существенные потрясения, по мнению экспертов, грозят рынку, когда будут приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, обязывающие все УК вступать в профильные саморегулируемые организации (СРО). Поправки уже прошли второе чтение в Госдуме, третье ожидается завершить в ходе нынешней весенней сессии. «У нас в городе семь профессиональных ассоциаций и объединений УК. Из них четыре уже получили статус СРО, три – на стадии оформления документов. Даже если останется всего четыре, на всех не хватит управляющих компаний, значит, начнется борьба между СРО за потенциальных членов», - считает заместитель директора СРО НП «Объединение управляющих компаний» Валерий Назаренко.
Может случиться так, что компаний не хватит даже на одну городскую СРО. Ведь вступительный взнос в такие организации предполагается в размере 100 тыс. руб. Поскольку значительная часть УК относятся к малому бизнесу, им такие взносы будут не по силам. Таких проблем, скорее всего, не возникнет у большинства ЖСК, у «строительных» УК, а также у нескольких предприятий, давно работающих на рынке и управляющих большими жилыми массивами (вроде УК «Стакс», «Сити-Сервис»). Остальным придется объединяться.
По похожему сценарию развивались события в случае со строительным саморегулированием. Как обязательное оно было введено в 2010 году. На тот момент в России действовало 265 тыс. лицензированных строительных фирм, сейчас осталось лишь 90 тыс. компаний.
Грядущие перемены подтверждает и исполнительный директор «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью» Денис Назаров. «Речь идет о безопасности жизнедеятельности населения. Если малое предприятие не может обеспечить материальную ответственность за безопасность дома, значит, ему не стоит этим заниматься», - полагает он. По его прогнозу, на рынке останутся компании, в управлении которых есть не менее 300 тыс. кв. м жилья. Это означает, что как минимум треть петербургских УК будут вынуждены прекратить деятельность или объединиться друг с другом в более крупные структуры.

10.05.2011 10:10 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мягченко

на форум

Добавить комментарий
  • Свежее
  • Популярное
  • Обсуждаемое
Все новости

Сайт bn.ru использует файлы «cookie» и системы аналитики для персонализации сервисов и повышения удобства пользования веб-сайтом. Продолжая просмотр сайта, вы разрешаете их использование.

Хорошо