Элита уходит в новостройки

Покупатели элитной недвижимости стали предпочитать ауре места современную инженерию и инфраструктуру – так что выбирают теперь чаще новостройки. При этом возводимые в Петербурге объекты они сравнивают с зарубежными аналогами и… привередничают.

Рынок элитной недвижимости в нашем городе включает два больших сегмента. Первый – это антикварное жилье в центре. Обитать в нем престижно, но сложно: когда дорогую машину приходится бросать на улице, а мыться под тонкой струйкой воды, бегущей из крана, – не утешит даже вид на Исаакий. Второй сегмент включает новые объекты, которые расположены в менее престижных местах (хотя есть единичные исключения), но зато отвечают современным представлениям о комфорте.

Холодный душ для элиты
До кризиса равно востребованы были обе категории дорогого жилья, но теперь специалисты отмечают перевес в пользу нового. «Продажи нашего департамента элитной недвижимости ясно показывают, что сегодня состоятельные клиенты готовы платить, в первую очередь, за современное комфортное, а не за антикварное жилье», – говорит Дмитрий Титов, директор компании «Мир Квартир».

Раньше антикварные квартиры покупали либо инвесторы для перепродажи, либо просто богатые люди – ради подтверждения высокого статуса. Количество инвесторов в кризис уменьшилось, значительного роста цен на дома с историей не предвидится. «Уже год цены стоят на месте. А количество квартир в рекламе за этот период увеличилось почти в два раза. Это не позволит ценам расти в ближайшие год-полтора», – говорит Леонид Рысев, генеральный директор компании «Rysev Realty. Элитные квартиры».

«Что касается статусных покупок, то их тоже стало меньше. Кризис дал понять: сорить деньгами – дело неблагодарное, в любой момент экономика может преподнести сюрприз, а быстро «вынуть» деньги из многомиллионной квартиры вряд ли получится», – отметил Титов. Еще одной категорией покупателей «дорогих сувениров» были иностранцы, но кризис остудил и их аппетиты.
Таким образом, главное покупательское действо сейчас совершается именно на первичном рынке эксклюзивной недвижимости. Но и тут есть свои нюансы…

Свое, родное…
«Состоятельные клиенты все чаще смотрят на европейскую недвижимость, на принятые за границей стандарты качества. И это, безусловно, накладывает отпечаток на их поведение. В результате покупателям трудно найти в продаже нужный объект – интерес есть, а качественного предложения мало. Достойные проекты в городе можно пересчитать по пальцам», – говорит Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.

Сколько бы ни сравнивали покупатели зарубежные и отечественные проекты, выбирать квартиру для жизни все равно приходится здесь. Из предложения, которое весьма неоднородно.

По сути, высокую планку при возведении жилья для состоятельных клиентов в городе держат лишь несколько компаний, имена которых у всех на слуху. Остальные, как и раньше, лишь позиционируют проекты в качестве элитных.

«Многие застройщики сознательно не вдаются в детали, именуя все возводимое ими жилье элитным. Такая тенденция не может остаться незамеченной теми компаниями, которые вкладывают в понятие «жилье класса deluxe» набор фиксированных опций», – говорит Анна Мироновская, начальник отдела маркетинга ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга».

Впрочем, как считает Титов, ситуация выправляется. В целом качество новых проектов, выводимых на рынок, повышается. «После кризиса клиент стал требовательнее. Следовательно, жилье, не соответствующее заявленному статусу, может просто не найти своего покупателя. Понимая это, застройщики, позиционирующие свои объекты как элитные, стали уделять больше внимания созданию инфраструктуры, качеству отделки входных групп, удобству планировок», – утверждает эксперт.

Интуиция победила рассудок
В свете новых требований рынка теряют свое значение былые развернутые классификации элитной недвижимости, все стало гораздо четче. «В соответствии с новыми требованиями Гильдии управляющих и девелоперов, мы выделяем в сегменте «элита» только два подкласса – «делюкс» и «люкс». Причем различаются они в основном местоположением объектов. Объекты «делюкс» находятся в ядре исторического центра, рядом с достопримечательностями, зелеными зонами, в лучших местах сформировавшихся зон проживания элиты. Подкласс «люкс» включает весь исторический центр, набережные, престижные пригороды», – сообщила Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость». В остальном же, по ее словам, требования к элите едины: уникальная архитектура, эксклюзивные материалы, высота потолков в здании – от 3 м, не более четырех квартир на одной лестничной площадке и т. д.

По словам Евгении Васильевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International, «у самих покупателей элитного жилья сложился набор требований, которые включают и объективные (измеримые) критерии, и эмоциональные, а также статусные ожидания». Объективные параметры были перечислены выше. К группе субъективных требований, считает эксперт, можно отнести характеристики: вид из окон, соседей, имидж локации и окружения, дополнительные специфические требования, связанные с привычками конкретного покупателя, и т. д.

«Рынок элитного жилья в России прошел несколько стадий развития. На первом этапе обеспеченные люди стремились жить в центре города, они выкупали там дома, квартиры, расселяли коммуналки. Других предложений тогда просто не было. Затем в центре начали появляться современные объекты, изменился уровень элитной недвижимости. Сегодняшний покупатель элитного жилья как правило пожил уже и в первом, и во втором варианте, он прекрасно понимает, что ему нужно и что он ищет», – говорит Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI.

Застройщики, чьи проекты не соответствуют ожиданиям покупателей, неизбежно столкнутся с непониманием рынка. Тем более что конкуренция в сегменте строящегося элитного жилья постепенно растет, формируется задел качественного предложения. Так, ряд проектов по возведению коммерческой недвижимости в центре города девелоперы перепрофилировали под жилье. Например, «Возрождение Санкт-Петербурга» сейчас готовит к выводу на рынок жилой квартал на проспекте Медиков, 10. Ранее здесь планировался многофункциональный бизнес-комплекс. Но потребности рынка изменились, и компания своевременно скорректировала проект.

Компания «Возрождение Санкт-Петербурга» также пополнила в 2010 году элитное предложение еще тремя объектами: открылись продажи в комплексах «Венеция» (Петроградский район), «Смольный квартал» (I очередь, Центральный район), поступила в продажу замороженная годом ранее II очередь «Парадного квартала».

По словам Сережиной, в перспективе новые элитные объекты будут строиться в Центральном, Петроградском, Василеостровском районах, некоторых частях Адмиралтейского и в Московском районе, вдоль Московского проспекта. Вдали от традиционных ареалов элитной застройки новые дорогие объекты, по ее мнению, появятся вряд ли. «Покупателю сложно представить себе элитное жилье где-то на окраине – там, где нет сформировавшейся социальной однородности, где элитные объекты будут соседствовать с эконом-классом. Состоятельные клиенты хотят жить в статусных местах», – говорит она.

Первичка на вырост
Пополнение в полку элитных новостроек вряд ли приведет к снижению цен, ибо спрос на такие объекты высок – особенно в домах, уже введенных в эксплуатацию.

«С осени 2008 года цены на недвижимость в новых домах в центре сократились в среднем на 20%. Основное снижение пришлось на лето 2009 года – именно тогда пересмотрели свою ценовую политику большинство компаний. Но в 2010-м рынок начал стабилизироваться. В течение всего года удельная стоимость метра элитного жилья в центре держалась на уровне 152 тыс. руб. за кв. м (удельные цены в отношении премиальной недвижимости – важный, но весьма условный показатель; цены на отдельные эксклюзивные квартиры могут превышать средние в разы). Сегодня есть все предпосылки для роста цен в 2011 году», – говорит Мироновская.

«В настоящий момент увеличиваются цены на эксклюзивные предложения первичного рынка в лучших локациях, а недвижимость в старом фонде продолжает дешеветь. Девелоперы создают вторичным объектам большую конкуренцию, в условиях которой рядовые квартиры элитного сегмента Центрального и Петроградского районов подстраиваются под новую ценовую политику. Но это абсолютно не касается премиум-локаций Золотого треугольника, набережных и знаковых исторических мест», – отмечает и Конвей.

Тем не менее, по словам Рысева, на вторичном рынке появилась масса интересных уникальных вариантов, которые до кризиса продавались без рекламы только «своим». Поскольку снижения цен на элитной первичке не ожидается и, более того, возможен рост, часть клиентов неизбежно перейдет на вторичный рынок.

«Цена 150-200 тыс. руб. за кв. м без отделки не всем подходит, – считает Титов. – Те, кто не готов платить такие деньги, уходят на вторичный рынок. Там за 100-120 тыс. за кв. м можно приобрести объект с ремонтом, пусть и с менее качественной инфраструктурой».

Есть еще один вариант сэкономить – купить в новостройке элитную квартиру небольшой площади. «В последние два года, действительно, возрос интерес к квартирам меньшей площади, что ранее было нехарактерно для рынка элитной недвижимости. Многие девелоперы отреагировали на это изменение спроса и скорректировали планировочные решения. Но интерес к эксклюзивным масштабным квартирам тоже остается. То есть можно говорить о некоторой дифференциации спроса», – заключает Мироновская.

Как отмечает Васильева, и кризис, и само развитие рынка дорогой недвижимости – в частности, появление более качественных объектов – повлияли на расстановку сил на рынке, выявили более тонкие критерии элитности: «Да, и сегодня многие специалисты руководствуются формальными классификациями, но выбор ведь делает покупатель. А степень его разборчивости и понимания отличий объектов стала намного выше».
 

11.04.2011 15:35 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Алексей Резенков