Небоскребы против таунхаусов

Высота жилого дома – один из ключевых параметров рентабельности проекта. Чем больше квадратных метров на своем участке сможет возвести девелопер, тем большую прибыль он получит. Однако этот принцип вступает в противоречие с рядом ограничений инженерного и законодательного плана. А в Петербурге, с его трепетным отношением к сохранению небесной линии города, с одной стороны, и с зыбкими почвами под ногами – с другой, ситуация еще сложнее.

«Идеология «как можно больше на возможно меньшем участке» уходит в прошлое, во времена правового нигилизма в градостроительной сфере. Сегодня правила четко определены законодательством. Это не только высотный регламент, но и нормативы по придомовой территории. Устремляясь ввысь, застройщик вынужден соблюдать требования по парковкам, благоустройству и прочему. Это, естественно, ведет к увеличению площади придомового земельного участка. Практика показывает, что только комплексный подход к освоению крупных городских территорий позволяет соблюсти баланс между высокой плотностью застройки и действующими нормативами. Архитекторам же остается лишь работать над внешним обликом зданий и эргономикой внутреннего пространства», – описывает ситуацию исполнительный директор «Главстрой-СПб» Александр Ермак.

Конкретный пример приводит директор по продажам ИСК «Отделстрой» Олег Окунь: «В нашем случае ограничения по высотности накладывает наличие в квартале детских садов и школ, к продолжительности естественного освещения которых предъявляются повышенные требования. Если посмотреть на проект застройки «Нового Оккервиля», то можно увидеть, что детские дошкольные и учебные учреждения (две школы и четыре детских сада) находятся внутри квартала. Со всех сторон они окружены жилыми домами. Это создает дополнительные удобства для жителей, но и ограничивает высотность зданий. В нашем проекте этажность квартала в целом колеблется от 12 до 25 этажей».

25 этажей – это и есть тот потолок, к которому Петербург постепенно подбирается на окраинах. Хотя современные технические возможности не ограничивают высотность строительства, фактически она ограничена законодательными мерами. Как отмечает главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев, к зданиям, выходящим за пределы 75 м (те самые 25 этажей), применяются гораздо более жесткие требования в плане пожарной, санитарной, технической и технологической безопасности. «Если высота объекта, например, составляет 85 м, рентабельность строительства падает, необходимо соблюдать уже новые нормы, которые оказывают влияние на себестоимость квадратного метра. Поэтому, чтобы окупить затраты, на мой взгляд, следует выходить на высоту 100 м. С точки зрения материалов предпочтение при этом отдается железобетону, а использование металла предполагает тщательное соблюдение правил пожарной безопасности. Что касается кирпичных зданий, то они являются самонесущими вообще только до 16 этажей», – говорит он.

По оценкам специалистов компании «ЛЭК», при строительстве зданий выше 75 м – из-за более жестких требований к конструктивному решению – себестоимость проекта увеличивается на 40–50%. Таким образом, чтобы окупить затраты, квартиры в таких домах должны быть как минимум класса «бизнес». На сегодняшнем рынке спрос на них относительно невелик. Сами застройщики в большей степени ориентируются на строительство жилья эконом- и комфорт-класса.

«В какой-то момент строительство становится нерентабельным. Стоимость каждого дополнительного этажа существенно возрастает, так как увеличиваются нагрузка на грунт и стоимость затрат на его укрепление», – подтверждает Олег Окунь.

Сходной точки зрения придерживаются и в администрации Петербурга. По словам заместителя начальника Управления капитального строительства и ремонта Комитета по строительству Андрея Исаева, за счет бюджетных средств в городе строятся дома высотой исключительно 17–25 этажей. Все они предназначены для государственных нужд и предоставляются очередникам и гражданам льготных категорий. «Себестоимость строительства квадратного метра составляет сегодня от 33,4 до 39,4 тыс. руб. В будущем в проекты жилых домов за счет средств бюджета планируется закладывать не только суммы на строительство объекта, но и стоимость его эксплуатации с точки зрения энергоэффективности. То есть в проекте будут учитываться затраты на весь период эксплуатации», – рассказывает чиновник.

Не отстают частные компании. «Спальные районы загружены точечными проектами по 18–25 этажей, – говорит директор компании GVA Sawyer по Северо-Западу Николай Вечер. – Есть примеры и комплексных высотных проектов – это кварталы эконом-класса, такие как «Новый Оккервиль», «Северная долина», «Дудергофская линия» и другие.

Ввысь или вширь?
Тем не менее эксперты сходятся на том, что здания выше 75 м в Петербурге неизбежно будут появляться. «Это вызов для архитекторов, который они обязательно захотят принять. Где? Естественно, за пределами исторического центра, но при этом в знаковых для города местах. Скорее всего, это будут многофункциональные комплексы, в состав которых войдут и бизнес-центры, и квартиры, и что-то еще. Технологии сегодня позволяют возводить объекты практически любой сложности, в том числе и с подземными паркингами», – поясняет генеральный директор УК «Старт Девелопмент» Андрей Назаров.

Однако стоит отметить, что зачастую строители небоскребов ставят перед собой не только сугубо экономические, а более амбициозные задачи. И сталкиваются при этом не только с финансовыми трудностями.

«Если строить небоскребы, то в таком городе, как Петербург, прежде всего, будет трудно организовать те транспортные потоки, которые возникнут при создании этих доминант. Дороги города и метро уже перегружены, поэтому первоочередной проблемой, которую нужно решать, я считаю транспортную», – уточняет генеральный директор компании «ЭнСиСи Недвижимость» Юусо Хиетанен.

«Вопрос о необходимости высотного строительства в Петербурге – достаточно сложный, так как есть несоответствие между долговременными и краткосрочными задачами. С одной стороны, население надо обеспечивать жильем, и для этого проще строить многоэтажное жилье на окраине города, где есть подведенная инфраструктура, – отмечает Николай Вечер. – А вот в долгом периоде это приведет к транспортному коллапсу. И создание комфортной среды обитания в таком случае невозможно».

Юрий Митюрев указывает, что стратегия развития Петербурга четко прописана в законе о Генплане. Речь идет о выводе промышленных объектов из центра города, о реконструкции территорий – в рамках программы реновации – с более плотной застройкой. «Согласно расчетам, территории города вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос на жилье, – говорит он. – Но при этом вокруг Петербурга планируется застройка жилых кварталов, которые юридически находятся в Ленинградской области, но, тем не менее, ложатся на инфраструктуру города (транспорт, энергетика)».

«Комфортная для проживания плотность застройки составляет 4–6 тыс. кв. м на 1 га. А это мало- и среднеэтажная застройка. Такими видятся города-спутники вблизи мегаполисов. И не всегда погоня за максимально возможным количеством квадратных метров улучшает экономику проекта: при более комфортной среде выше цены продаж и ниже расходы, поэтому возможно достижение лучшей рентабельности. А крупные высотные проекты на окраинах возможны только при условии, что обеспечена необходимая транспортная инфраструктура. Например, для «Северной долины» – это наличие поблизости станции метро «Парнас», а для «Нового Оккервиля» – станции метро «Улица Дыбенко». Но жители большинства высотных комплексных проектов будут испытывать большие транспортные затруднения. О комфортности проживания тут говорить не приходится», – описывает существующую дилемму Николай Вечер.

«Но не забывайте, что Петербург – город российский, а следовательно, он не может выбрать какой-то один путь. Поэтому он, безусловно, будет по окраинам обрастать высотками, как города Китая. В то же время среда не сможет противостоять желанию людей «жить как в Европе» – то есть в малоэтажных пригородах. Спрос на такие настоящие пригороды, по сути, сателлитные невысокие районы, примыкающие к Петербургу и дающие возможность жить полноценной городской жизнью, колоссальный, – говорит Андрей Назаров. – Мы считаем, что проживание в домах высотой три-пять этажей для человека психологически гораздо комфортнее. Создание нового района с нуля позволяет по-новому работать с общественными пространствами, создавать единые решения для жилых кварталов и инфраструктурных объектов, применять современные подходы к генеральному планированию. С одной стороны, задача девелопера становится гораздо сложнее, а с другой – интереснее».

14.02.2011 13:20 | Источник БН.ру

Автор: Николай Конашенок