Госдума опять защитила дольщиков

Защита для дольщиков
Госдума РФ приняла в окончательном, третьем чтении законопроект, запрещающий продажу жилья по каким-либо иным договорам, кроме договоров долевого участия. Согласно документу, если компания продает квартиру в доме, который на этот момент не введен в эксплуатацию, она заплатит штраф. Для должностных лиц он составит 20-50 тысяч рублей, для юридических – 0,5-1 млн рублей.

Законопроект допускает и иные способы привлечения средств в строительство дома, кроме денег дольщиков. Это выпуск жилищных сертификатов, создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Кроме того, закон освобождает от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. «Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для «долевки» как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья», - говорит один из авторов документа депутат Александр Коган.

Как пояснил другой автор законопроекта депутат Александр Хинштейн, «мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан». «После вступления закона силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона, и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что, штраф будет превышать возможную прибыль. С другой стороны, мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора долевого строительства. Также упрощается порядок регистрации договоров долевого строительства. Законопроект направлен на то, чтобы не допустить в будущем возникновения новых обманутых дольщиков», - заявил Хинштейн.

По его данным, только от действий одной строительной компании – КТ «Социальная инициатива и К» - пострадали как минимум 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не смогли получить оплаченное ими жилье.

Проблема возможности появления все новых и новых обманутых дольщиков заложена уже в самом законодательстве – знаменитом ФЗ 214 о долевом строительстве жилья, в который и вносятся поправки. Для гражданина, заключающего договор долевого участия по 214-му ФЗ, риски его денежных вложений становятся минимальными.

А вот для застройщика процесс получения средств от дольщиков по этому закону становится более сложным и экономически менее выгодным. Поэтому большинство застройщиков не заключают договоры долевого участия, применяя обходные, но при этом разрешенные законодательством схемы. Например, купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т.п. При заключении таких договоров граждане не имеют гарантии получения жилья.

Изменения в 214-й ФЗ, принятые сегодня Думой, такие схемы запрещают.

Палка о двух концах
С момента вступления в силу в 2005 году 214-го ФЗ власти всеми силами пытаются вынудить застройщиков переходить на работу по нему, чтобы минимизировать риски покупателей квартир. Например, только в этом случае возможно получение кредита на покупку жилья в строящемся доме или участие такого объекта в государственных жилищных программах. Правда, некоторые банки находят способы кредитования в обход 214-го. Скажем, «Райфайзенбанк» предоставляет кредиты в так называемый «серый» период, когда дом уже готов, введен в эксплуатацию, но на жилье еще не оформлено право собственности. Но это скорее исключение, чем правило.

В прошлом году Комитет по строительству Петербурга объявил кампанию по переходу всех городских застройщиков на правила 214-го ФЗ. Глава комитета Вячеслав Семененко обещал, что это произойдет через год. Однако на сегодняшний день в соответствии с этим законом работают лишь 38 компаний, строящие 73 объекта (всего в городе около 230 строек). Правда, в феврале начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Комитета по строительству Александр Меденцев приводил другие данные: 36 компаний и 81 объект. Как бы то ни было, в план город не уложился.

Строители отмечают, что присоединяться к этой кампании им не выгодно. По словам директора финансово-экономического департамента SetlCity Алексея Лукьянова, для начала стройки тогда потребуется гораздо больше первоначальных инвестиций на получение всех согласований. А продажи можно открыть только в последней стадии, после того как первый договор будет зарегистрирован в ФРС. Если же застройщик продает жилье по предварительным договорам, то он может начинать их заключать сразу же, как только выйдет на стройплощадку. В результате стоимость квартир, реализуемых по долевым договорам, выше, признает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников. А потому дольщики часто отдают предпочтение предварительным договорам, хотя они и более рискованны.

Участники рынка неоднозначно оценивают принятые поправки. С одной стороны, отмена НДС, отмечает Алексей Лукьянов, это безусловно положительная мера. С ним согласен и глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, который, однако, полагает, что перечень принятых поправок существенно уже, чем следовало бы. В частности, в него стоило бы включить еще и разрешение указывать цену на продаваемые объекты в условных единицах.

««Отмена НДС по договорам, заключенным в рамках ФЗ-214, и возможность фиксировать цену в условных единицах являются главным «камнем преткновения» для застройщиков. Так, в случае отмены НДС у компаний появится большой объем дополнительных средств, которые могут пойти как на поддержание текущей деятельности, так и на реализацию новых проектов», - комментирует Эдуард Тиктинский. Что касается номинирования стоимости жилья в условных единицах, то это бы позволило, по мнению Эдуарда Тиктинского, минимизировать валютные риски застройщиков.

«Сегодня из 214-го ФЗ следует, что вы не можете продавать свои квартиры по условным единицам. То есть, запуская проект и давая рассрочку на три-четыре года при 20% первого взноса и оплате равными долями, вы фиксируете цену в рублях. При всем уважении к рублю, это как-то рискованно. Кроме того, мы же зависим от монополистов, которые могут не выполнить свои обязательства, а крайними будем мы», - добавляет Тиктинский.

А вот запрет предварительных договоров не радует застройщиков. Они уверены, что это удорожает стоимость жилья. Впрочем, предполагают некоторые эксперты, не исключено, что строительные компании найдут способы уйти и от штрафов, как в свое время в 2005 году очень быстро разработали схемы обхода 214-го закона.