Хрущевки: в ожидании сноса

«Упаковка» к торгам по кварталам, застроенным домами первых массовых серий и предназначенным к реновации, – в завершающей стадии. Но о запуске аукционов в Смольном молчат. Определенности с адресным перечнем также нет – его вновь будут перетасовывать.

Этим летом депутаты Законодательного Собрания Петербурга уже сократили адресную программу развития застроенных территорий, вычеркнув из нее девять кварталов и добавив один. Под реновацию сейчас намечены 32 адреса, но и эта цифра – не окончательная.

Исключить пионера
Очередное обострение «хрущевской» темы случилось на исходе осени, когда два депутата – Сергей Никешин и Виталий Милонов – внесли в парламент законопроект, исключающий из программы реновации территорию, ограниченную кварталами 2А и 2Г района Ульянки – между проспектами Ветеранов, Стачек и парком Александрино.
На сегодня Ульянка – единственное в городе место, по которому за все время действия программы прошли торги и инвестор получил право развивать его. Осенью 2008 года этот участок площадью 22,7 га приобрела компания «Воин». Ей предстояло расселить 15 хрущевок общей площадью 68 тыс. кв. м. Общая стоимость проекта реновации территории оценивалась в $500 млн.
Спустя год депутатов не устроили намерения победителя изменить план реновации. В частности, инвестор ранее обещал отдать под расселение готовый дом, выстроенный на окраине квартала. Но теперь, по словам депутатов, на этом объекте активно идут продажи. А реновацию «Воин» собирается начать со строительства в центральной части квартала – на месте благоустроенных скверов, попутно заняв место, зарезервированное под размещение детского театра балета. И даже огородил площадку будущего строительства забором.
Впрочем, инвестора можно понять – обещания пустить «заготовленный» под расселение дом он давал в пору принятия программы. А квартал под развитие получил уже в разгар кризиса, когда застройщики были поставлены на грань выживания и им стало не до масштабных начинаний.
После вмешательства в ситуацию вице-губернатора Романа Филимонова депутаты пообещали пойти на мировую – скандальный законопроект отозвать. Ибо и сами понимают: если инициатива пройдет, то на всей программе реновации можно ставить крест. «В рамках прошедшего недавно заседания городской комиссии по развитию застроенных территорий главе Кировского района дано поручение встретиться с нами и инвестором и решить все спорные вопросы, – говорит председатель комиссии ЗС по горхозяйству Сергей Никешин. – Надеюсь, удастся сгладить острые углы реализации проекта: сохранность зеленых насаждений, размещение театра балета и пр.».

Культурные сокращения
Но все равно перетасовка включенных в программу кварталов грозит получить новый виток. Один из претендентов «на вынос» – квартал в Пушкине, ограниченный Октябрьским бульваром, Школьной, Ленинградской и Оранжерейной улицами. Как прозвучало недавно на заседании комиссии ЗС по горхозяйству, на его исключении настаивает районная администрация, которая в свое время при поддержке баллотировавшегося на этой территории депутата Бориса Киселева и пробила включение адреса в программу. Теперь ситуация поменялась с точностью до наоборот. По словам Бориса Киселева, местная общественность реновацию в целом поддерживает. А администрация просто не смогла договориться с потенциальным инвестором – ЗАО «Графит», ранее изъявлявшим желание заняться развитием территории.
Еще одним кандидатом на исключение могут стать кварталы 1–5 в Сосновой Поляне, ограниченные улицами Пограничника Гарькавого, Чекистов, Летчика Пилютова и проспектом Ветеранов. Прошлой осенью квартал малоэтажной застройки 1950-х попал в список вновь выявленных объектов культурного наследия. Если экспертиза КГИОПа будет положительной, значит, последует запрет на снос. Кроме того, из-за близости к архитектурному ансамблю «Новознаменка» на эту территорию действуют жесткие ограничения по параметрам новой застройки, установленные законом «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Все это грозит сделать проект экономически невыгодным. Помимо всего прочего здесь по-прежнему сильны протестные настроения жителей, не желающих переселяться из благоустроенного микрорайона.
Собственно, по той же (культурной) причине провели и летние корректировки, когда депутаты вырезали из программы девять кварталов, большинство – расположенных в Кронштадте. Они попали в охранные зоны и включают в себя объекты культурного наследия. В итоге потенциальные инвесторы, изучив вопрос, отказались от реализации проектов из-за множества обременений.
По инициативе Романа Филимонова в ближайшее время будет создана очередная рабочая группа, которая взвесит все «за» и «против» и примет окончательное решение по всем возможным исключениям. По некоторой информации, список претендентов под снос попутно могут и расширить – чиновники изыскали еще несколько кварталов под развитие.

Цена на снижение
Управление инвестиций тем временем завершает «упаковку» к торгам по всем оставшимся кварталам программы. Уже готова и передана на правовую экспертизу Юридического комитета Смольного документация по 14 территориям программы. Еще 12 – в стадии окончательной доводки. По остальным работа приостановлена, поскольку получена отрицательная рыночная оценка (именно они, судя по всему, и будут рассматриваться в качестве претендентов на выбывание).
Часть площадок уже передана в Фонд имущества и предварительно рекламируется к продаже. Все территории неравнозначны как по престижности места, так и по размерам. Разброс по площади – от 7 до 94 га. Лоты разнятся и по характеру обременений: на Гражданке (квартал 17–17а) победитель торгов должен предоставить собственникам и нанимателям почти 370 тыс. кв. м нового жилья, а в квартале 1–1а той же Гражданки – лишь 12 тыс. «квадратов». В зависимости от этого гуляет и стартовая цена: от 9,7 млн руб. за 13 га в квартале 43 Полюстрово – до 80 млн руб. за лот в 94 га в квартале17–17а на Гражданке.
В целом цена на лоты в сравнении с прошлым годом понизилась в разы. В октябре 2008-го на первых и пока единственных торгах «хрущевскими» кварталами за 22,7 га земли в Ульянке победитель выложил 103,5 млн руб., превысив на 1,5 млн стартовую цену. Второй лот, оказавшийся невостребованным, – квартал 5 Дачного площадью 37,7 га – выставлялся аж за 200,7 млн руб.
Спустя год, несмотря на кризис, город обещает возобновить попытки. На исходе лета в Комитете по строительству заявляли, что в декабре этого года на аукционах Фонда имущества будут разыграны четыре территории из адресного перечня, а в начале следующего года с молотка пойдут еще три. Пока что ни один проект постановления о проведении торгов до заседания городского правительства не добрался. В Комитете по строительству объясняют, что волевое решение о запуске аукционов до сих пор не принято.

Протесты на спаде
Перспективы в подобных торгах эксперты по-прежнему не видят. «Начинать новые крупные проекты с непонятным уровнем рентабельности – явно не сезон. Даже при снижении стоимости на такой товар, цена на него до сих пор непонятна: земельный рынок сейчас стоит, торги участками под застройку практически не проводятся. Так что затевать проекты с многомиллионной стоимостью в условиях неопределенности – просто страшно», – поясняет главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Интересно, что о необходимости корректировки программы заговорили и общественники, в свое время шумно критиковавшие программу. «Все расчеты показывают, что даже в случае реализации на торгах привлекательной территории, например Ульянки, доходность проекта реновации составит менее 8% годовых, – рассуждает председатель «Общественного движения в защиту прав граждан, проживающих в домах первых массовых серий», экс-депутат ЗС Сергей Андреев. – Пока город не примет на себя обязательства вкладывать бюджетные инвестиции в инженерную и социальную инфраструктуру кварталов, коммерческого интереса к проектам ни у одного инвестора не возникнет. Кроме того, инвестору необходимо дать право расселять граждан в пределах не только микрорайона, но и административного района. В противном случае возникнет патовая ситуация, когда чисто физически жителей не переселить. Так что объявлять об аукционах можно бесконечно, но эффекта, тем более в момент инвестиционного спада, без корректировки программы не будет никакого».
По словам Сергея Андреева, протестные настроения по поводу сноса хрущевок уменьшились, и жители относительно спокойны после принятия закона, довольно серьезно защитившего их права.
Так же спокойно к программе сноса хрущевок относятся и народные избранники. Год назад при ее обсуждении в парламенте за каждый квартал шла битва не на жизнь, а на смерть. Теперь интерес к теме пропал. Депутаты полагают, что сейчас потенциальный интерес у инвесторов могут вызвать лишь единичные адреса из списка.

Кризис спишет?
Время для чиновников наступило хорошее – любые проблемы и промахи можно свалить на «американский» кризис. Даже неудачи глобальных проектов. Программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, давно не напоминает пиар-акцию (как это было поначалу). Любые комментарии на «хрущевскую» тему чиновники Смольного дают неохотно, признавая, что инвесторы нынче не проявляют особого интереса к реновации. «Застройщики ищут сегодня менее затратные и более быстрые по срокам реализации проекты», – говорит Роман Филимонов. Торги на право развития территорий чиновники обещали объявлять лишь в ситуации определенности – когда на конкретную территорию отыщется интересант. Судя по всему, покупателей пока не видно.
Впрочем, о реновации не забыли. Воспользовавшись паузой, Управление инвестиций провело колоссальную работу по подготовке к торгам на право развития застроенных кварталов. Возможно, она была проделана не зря.
Кризис, конечно, вмешался в грандиозные планы Смольного. И раньше город собирался ограничить свое участие примерно 10% стоимости проектов. Причем средства предполагалось заимствовать из адресных инвестиционных программ. Львиная доля расходов приходилась на инвесторов. Теперь плата за право развития застроенных территорий существенно сократилась. И требовать от города денежного участия в условиях экономии бюджетного рубля даже как-то неприлично. Более льготных условий для девелоперов власти не обещают. Администрация по-прежнему берет на себя лишь обязательства по «социалке», а строительство объектов инженерной инфраструктуры, помимо собственно затрат на расселение, возложено на плечи победителя торгов.
Но кризис повлиял не только на чиновные структуры – застройщикам тоже досталось. Большинству сейчас не до знаковых проектов – достроить бы начатое.
Принятая год назад программа – уже четвертая попытка Смольного решить проблему хрущевок. Первая была предпринята еще в 1992 году. Каждый раз случался пилотный проект, которым, собственно, все и заканчивалось. Сейчас все пока что идет по уже отработанному сценарию.

10.11.2009 14:20 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Александр Смирнов