Поле боя: Апраксин Двор

События, связанные с ликвидацией рынка на территории Апраксина двора, стали знаковыми в том числе и для рынка коммерческой недвижимости Петербурга. Сегодня компания «Главстрой» при помощи городских властей почти преодолела препятствия, связанные с арендаторами и другими претендентами на популярную торговую зону. Однако решение главной проблемы – кризиса – еще впереди.

Апраксин двор всегда считался одним из символов Петербурга. Исторически сформировавшаяся торговая зона регионального значения с очень привлекательным местоположением и хорошей транспортной доступностью с конца XVIII в. являлась для горожан привлекательным местом для совершения покупок.

Однако в ходе битвы за организованные виды торговли право на существование сохранили лишь 2 формата: торговые комплексы или гипермаркеты.

Впрочем, на привлекательность Апраксина двора для инвесторов это никак не отразилось.

Город, торговцы и АРР

Попытки реконструировать площади Апраксина двора в соответствии с требованиями новых видов торговли делались еще в конце 90-х гг. XX в. Мелкие и относительно крупные компании–инвесторы неоднократно обращались в Смольный с целью получить разрешение на реконструкцию отдельных зданий, расположенных на этой территории. Со временем городские власти все больше склонялись к необходимости комплексного развития этой зоны.

С этой целью в 1994 году по распоряжению губернатора Анатолия Собчака было создано ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» (АРР). Его задача сводилась к координации действий инвесторов в процессе комплексного развития территории, соответствующего единой концепции, утвержденной городскими чиновниками. После реконструкции здания передавались в собственность инвесторам.

В 2002 году руководителем АРР Апраксина двора стал человек с большим опытом работы в строительной сфере – Александр Шабасов, бывший заместитель председателя комитета по строительству Александра Вахмистрова. Примерно в это же время КУГИ передал агентству 96 тыс. кв. м недвижимости Апраксина двора, принадлежащие городу.

Однако Александр Шабасов столкнулся с неразрешимыми проблемами, которые сейчас, через несколько лет, встали перед новыми инвесторами. Главной из них стало огромное количество собственников и арендаторов на территории Апраксина двора, которые не готовы были идти на какие-либо соглашения.

Сегодня чиновники Петербурга поняли, что решить эту проблему инвестору – даже очень крупному – без помощи городских властей невозможно.

Недолгая схватка инвесторов

Новый этап «освоения» Апраксина двора начался с 2006 года. К этому времени Смольный, не удовлетворенный результатами и темпами работы АРР, решил, что необходим единый проект реконструкции и объявил конкурс для инвесторов.

Заявки на участие в нем подали компании «Главстрой» и «Ренессанс Апраксин двор». Последняя является представителем интересов шведского холдинга Ruric AB и компании Russian Land, принадлежащей крупному московскому девелоперу Шалве Чигиринскому.

Итоги конкурса, на который было выставлено около 60 тыс. кв. м недвижимости Апраксина двора (городская собственность), были подведены в январе 2007 года. По условиям конкурса минимальный объем инвестиций должен был составлять 10 млрд руб. «Главстрой» предложил 28 млрд. руб. и был признан победителем.

«Любой проект инвестор оценивает, прежде всего, с точки зрения коммерческой привлекательности, – комментирует Виталий Королев, начальник управления по работе со СМИ дирекции по связям с общественностью корпорации «Главстрой». – Но Апраксин двор – это еще и статусный проект, своего рода вызов для любой компании. И на шкале наших приоритетов первое место занимает возможность принять участие в возрождении одного из символов города».

Изначально специалисты «Главстроя» оценивали инвестиции в реконструкцию Апраксина двора примерно в 40 млрд. руб., рассчитывая при этом на внутреннюю доходность в объеме около 16,5%. Однако реализация проекта затянулась, что обусловлено трудно предсказуемыми внутренними рисками и текущей экономической ситуацией в целом. Поэтому фактическая доходность может оказаться ниже планируемой.

Сторонние эксперты сегодня оценивают затраты на реконструкцию Апраксина двора как более высокие. По словам руководителя аналитического департамента ГУД Андрея Соколова, стоимость реализации проекта архитектора Криса Уилкинсона первоначально составляла всего 28 млрд. руб., но на сегодняшний день увеличилась до 100 млрд. руб. По мнению эксперта, сумма инвестиций в рублях может еще увеличиться, что приведет к увеличению срока окупаемости инвестиций до 30– 40 лет и более.

«Главстрой» и собственники

После подведения итогов конкурса вопрос о присутствии собственников недвижимости на территории Апраксина двора остался открытым. Крупнейшими из них следует считать холдинг Ruric AB и ООО «Коммерческий центр «Питер». Первый вложил $35 млн в реконструкцию одного из корпусов Апраксина двора. Кроме того, ему принадлежит право долгосрочной аренды одного из зданий ОАО «Лениздат» площадью 18,5 тыс. кв. м. В свою очередь, коммерческому центру «Питер», который еще с 90-х гг. XX в. был основным совладельцем АРР «Апраксин двор», принадлежит около 12 тыс. кв. м недвижимости в Апраксином дворе.

Всего на тот момент в собственность инвесторов перешло шесть зданий, еще в семи началась реконструкция. Кроме того, инвесторам должны были передать еще 16 зданий.

В начале 2008 года генеральный директор «Главстрой» Артур Маркарян прояснил позицию корпорации в отношении других собственников на территории Апраксина двора. Он заявил, что компания планирует выкупить «максимальное» количество площадей, находящихся в собственности третьих лиц, то есть более 60 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, на выкуп этой недвижимости может уйти более 8 млрд руб.

Отдельным собственникам было предложено добровольно разорвать договоры и выбрать взамен другие объекты из городской собственности (в основном – аварийные здания и земельные участки). Однако практически все они заявили, что не собираются уходить с этой территории.

Кактивным протестам инвесторы Апраксина двора приступили в марте 2008 года. В частности, АРР «Апраксин двор» и ООО «Ведомственное рекламное агентство «Апраксин двор» обратились с иском в арбитражный суд с требованием предоставить объект, равноценный утрачиваемым площадям.

Упорный противник: арендаторы

В ноябре 2008 года КУГИ Петербурга официально передал «Главстрою» первые 2,3 тыс. кв. м помещений Апраксина двора. Еще 50 тыс. кв. м инвестору предстояло освободить от арендаторов. В «Главстрое» рассчитывали, что это займет не меньше года.

Предпринимателей предупредили, что уличная торговля должна быть полностью свернута к 15 января 2009 года. К этому времени ситуация вокруг Апраксина двора стала критической потребовала вмешательства губернатора. Впрочем, Валентина Матвиенко лишь совершила поездку на рынок на Руставели и пообещала, что всем собственникам дадут возможность поучаствовать в проекте.

Чтобы помочь инвестору избавиться от арендаторов, Смольный использовал даже правоохранительные органы. По данным Ирины Ивановой, председателя совета директоров ООО «Первый корпус Апраксина двора», в итоге многие арендаторы подали в суд на действия властей. Всего на сегодняшний день насчитывается около 40 таких исков.

Ирина Иванова отмечает, что приемлемых предложений арендаторам от городских чиновников пока не поступало. «Уничтожение уличной торговли в Апраксином дворе и выселение оттуда арендаторов лишает работы более 10 тыс. человек, – поясняет она. – Городские власти должны думать о том, как трудоустроить этих людей. Я не вижу никаких вариантов решения этой проблемы сейчас».

Всего покинуть Апраксин двор вынуждают 8 тыс. собственников бизнеса и 24 тыс. работников торговых точек. В качестве альтернативы им предложено переехать на новый рынок, построенный на Руставели.

Впрочем, для всех очевидно, что это не решит проблемы с арендаторами Апраксина двора полностью, хотя бы потому, что новый рынок рассчитан всего на 600 мест. Часть арендаторов все-таки подали заявки на размещение там, однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, результаты такого решения не компенсируют потерь собственников. Это обусловлено целым рядом факторов.

Во-первых, рынок в спальном районе и рынок в центре города – это несопоставимые по доходности объекты. Во-вторых, рынок на Руставели обладает плохой транспортной доступностью. В-третьих, местоположение Апраксина двора делает его целевой аудиторией жителей всего города. Рынок же на Руставели обладает потребительской привлекательностью только для жителей прилегающих микрорайонов, что резко ограничивает доходность конкретной торговой точки.

 «Рынок на Руставели – это районный торговый центр, каких в городе достаточно много, находящийся вдали от покупательских потоков и в окружении гипермаркетов, – поясняет Андрей Соколов. – Учитывая большую насыщенность Петербурга торговыми площадями, создание рынка городского значения на Руставели возможно только при установлении в нем льготных ставок аренды и PR-поддержке со стороны города». По словам эксперта, объявленные администрацией арендные ставки соответствуют текущим среднерыночным, поэтому существующая политика администрации города делает этот рынок малопривлекательным для арендаторов.

Игрок с невнятной позицией

Чтобы помочь корпорации «Главстрой» разрешить конфликтную ситуацию с собственниками и арендаторами Апраксина двора, городские власти за последний год предприняли ряд очень непопулярных мер. Так, Смольный привлек правоохранительные органы для «очистки» территории от уличной торговли, разорвал все договоренности с прежними собственниками: КЦ «Питер», АРР и другими заинтересованными компаниями, а также (хоть и позднее обещанного срока) передал «Главстрою» городские объекты на территории Апраксина двора. Кроме того, КУГИ установило для корпорации «Главстрой» смехотворно низкую арендную плату – 2,5 рубля за кв. м.

Все эти акты петербургских чиновников носят явно иррациональный характер. По словам Ирины Ивановой, подобные действия в отношении арендаторов прежде всего не выгодны городскому бюджету. «Арендаторы Апраксина двора приносили 20 млн руб. в месяц в качестве арендной платы, кроме того, – платили налоги. «Главстрою» же эта недвижимость передается практически бесплатно – на сохранение», – отмечает в связи с этим Ирина Иванова.

Примечательно, что на всем протяжении конфликта город постоянно менял свое отношение к правам инвесторов в Апраксином дворе. В феврале 2008 года председатель КУГИ Игорь Метельский уверял, что при реализации этого проекта права частной собственности никак не будут задеты. Однако уже в январе 2009 года он сообщил, что готовит исковые заявления в суд о расторжении договоров с арендаторами и ведет переговоры с инвесторами о добровольном отказе от этих договоров и компенсационных мерах со стороны правительства Петербурга.

По словам Виталия Королева, сегодня корпорация «Главстрой» считает максимально полную консолидацию площадей Апраксина двора своей стратегической целью «Мы ведем предварительные переговоры с основными собственниками площадей на данной территории и не исключаем, что будем искать среди них партнеров для реализации проекта», – отметил он. Впрочем, конкретно об этом можно будет говорить лишь после получения результатов историко-культурной экспертизы, которые должны повлиять на характер изменений, вносимых в концепцию проекта.

«Главстрой» и кризис

Вероятно, при помощи Смольного «Главстрой» рано или поздно очистил бы Апраксин двор даже от самых упорных собственников и арендаторов и реализовал бы многострадальный проект. Однако в дело вмешались объективные факторы – начался мировой экономический кризис. Проблемы с ликвидностью остановили реализацию многих крупных проектов в городе, как в сфере жилищной, так и коммерческой недвижимости.

Косвенными признаками того, что «Главстрой СПб» уже «охладел» к проекту, является фактическое бездействие компании в переговорах с собственниками. По данным из открытых источников, Смольный уже выдвигал корпорации претензии, связанные с этим , а также касающиеся других условий заключенного договора.

Впрочем, специалисты «Главстроя» пока настроены оптимистично. В компании сообщили, что определенное увеличение сроков возможно, но оно не будет являться критичным для реализации проекта в целом. По словам представителей корпорации, масштабы проекта предполагают чрезвычайную сложность его концепции, а также возникновение историко-культурных и имущественных проблем, решение которых – куда более серьезная задача, чем преодоление сложностей, вызванных кризисом.
Однако эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что если проект и не будет заморожен, то сроки его однозначно будут перенесены.

 В этой связи следует упомянуть, что предпринимателям, затратившим свои деньги на реконструкцию территорий Апраксина двора, не было предоставлено никаких гарантий возвращения средств, также было отказано в компенсации расходов инвесторам. «При этом никаких гарантий того, что компания «Главстрой» вовремя и полностью выполнит свои обязательства, нет, – поясняет Андрей Соколов. – Кризис показал, что крупные компании, привлекшие большой объем кредитных средств для реализации своих проектов, несут гораздо большие потери, чем средние и малые компании. Поэтому ставка только на одного инвестора, пусть даже и очень крупного, является весьма рискованной».

Хорошо в этой ситуации только одно: теперь у «Главстроя» есть время на судебные разбирательства с недовольными арендаторами и инвесторами.

Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company

«Очистка» Апраксина двора от собственников и арендаторов – единственный путь реконструкции данной территории. Кроме того, существование в центре города подобного рынка (с определенной «репутацией») не только негативно отражается на облике Петербурга, но и не позволяет городскому бюджету получать соответствующую характеристикам данного объекта прибыль. Однако адекватной замены для существующих арендаторов нет ни у города, ни у девелоперов. Просто потому, что в данном случае ее и не может быть, что обусловлено исключительно особенностями местоположения рынка.

Недвижимость Апраксина двора:

(земельный участок, ограниченный Садовой ул. и ул. Ломоносова, наб. реки Фонтанки и Апраксиным пер.)

Общая площадь – около 12 га.

62 нежилых здания, общая площадь – 170 тыс. кв. м.

4 жилых здания (зарегистрировано 215 человек), общая площадь – 4,5 тыс. кв. м.

38 объектов – находится в частной или в общедолевой собственности.

Рынок на Руставели

Состоит из 2-х корпусов, расположенных на участке площадью 2,07 га. В первом – примерно 200 торговых мест, во втором – около 400. Площадь одного торгового места составляет 2–8 кв. м. Стоимость строительства – 219 млн руб. Предполагаемая ставка аренды – 1 тыс. руб. за 1 кв. м, (для сравнения в Апраксином дворе она составляет около 18 тыс. руб. за 1 кв. м).

Условия проведения конкурса по реконструкции территории:

– Создание на территории Апраксина двора общественно-делового многофункционального комплекса, назначение которого предполагает несколько видов использования.

– Создание в составе МФК паркинга с количеством мест, удовлетворяющим потребности комплекса либо превышающим их.

– Общий объем инвестиций в создание комплекса должен составлять не менее 10 млрд руб.

– Обеспечение общественной доступности комплекса с учетом его назначения и требований действующего законодательства.

– Срок реализации проекта должен составлять не более пяти лет.

Проект реконструкции Апраксина двора архитектора Криса Уилкинсона (архитектурное бюро Wilkinson Eyre Architects Ltd., Великобритания) предполагает создание около 80 тыс. кв. м торгово-сервисных площадей, 70 тыс. кв. м офисной и 70 тыс. кв. м жилой недвижимости, строительство 2-уровневой подземной парковки на 2500 машиномест, 2-х четырехзвездочных гостиниц и пятизвездочного отеля, а также общественной зоны (по данным ГУД).

07.04.2009 15:10 | Источник Деловая Недвижимость

Автор: Юлия Хопта