Очередь за комфортом

Жилищная политика Петербурга в условиях мирового финансового кризиса будет реализовываться при максимально эффективном использовании «бюджетного рубля».

Каждый седьмой очередник Северной столицы претендует сегодня на участие в городских целевых программах и госсодействие в улучшении жилищных условий. Антикризисная жилищная политика Смольного направлена на то, чтобы число таких граждан только увеличивалось.

Река и ручейки

На момент вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) в Петербурге числилось на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 283,9 тысячи семей, или 675,6 тысячи человек. К 1 февраля 2009 года городская очередь сократилась более чем на 50 тысяч семей. Но «хвост» остается все равно гигантский – 231,4 тысячи семей. В пересчете на количество жителей цифра выглядит еще более внушительной – 544,8 тысячи человек. То есть примерно каждый девятый петербуржец – очередник.

Именно на этого «каждого девятого» и ориентированы городские целевые жилищные программы. Число желающих принять в них участие и в лучшие времена превышало возможности бюджета, в результате чего в рамках каждой программы граждане выстроились за получением субсидий (социальных выплат) в новые очереди. Можно сказать, разделились – из общего полноводного потока на отдельные «рукава».

Так, по программе «Молодежи – доступное жилье» шлейф участников тянется с 2004 года и состоит уже из семи тысяч семей.

Программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», действующая с 2006 года, помогла улучшить жилищные условия 1 611 семьям бюджетников и оставила в ожидании еще около 4,5 тысячи.

Еще две программы стартовали в прошлом году – «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Первая имеет в числе учтенных и зарегистрированных потенциальных участников более одной тысячи семей, вторая – около 3,5 тысячи, но уже не семей, а коммунальных квартир. Считая в среднем по три семьи на одну коммуналку, получаем внушительные 10,5 тысячи семей.

Сведений о количестве очередников, претендующих на социальную выплату для использования ее в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту в рамках программы «Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге», Жилищный комитет не представляет. Впрочем, эти данные только спутали бы общую статистическую картину, ведь большинство городских программ были, что называется, заточены именно под ипотеку. И отделить граждан, участвующих в двух программах сразу, от тех, кто остался «однолюбом», было бы проблематично.

Итак, мы имеем около 23 тысяч семей, которые так или иначе проявили свою волю. К ним необходимо прибавить еще почти 8,5 тысячи семей ветеранов войны, которые сделали это гораздо раньше и теперь ждут от государства ответной благодарности.

На выходе получается, что примерно каждый седьмой из имеющихся в наличии петербургских очередников за обозримое прошлое приблизился к решению своего жилищного вопроса.

Желания и возможности

В 2008 году, по признанию председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, городу «удалось раскрутить маховик» новой жилищной политики. В пяти городских целевых программах приняли участие почти 7 тысяч семей (против 1,6 тысячи в 2007-м). Всего очередники освоили примерно 5,4 млрд «бюджетных рублей». И, несмотря на почти пятикратное – по сравнению с 2007 годом – увеличение финансирования, денег все равно не хватило. Выдача субсидий прекратилась уже к октябрю – были выбраны все лимиты.

Финансовые планы на 2009 год потрясали воображение – на реализацию всех программ было заложено более 11,4 млрд руб. Но вмешался кризис. Бюджет решили секвестировать на 90 млрд руб. В связи с этим в недавно принятом депутатами за основу проекте корректировки в статьях расходов Жилищного комитета фигурируют более скромные цифры.

Так, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 млн руб. Ее новый бюджет – 956, 5 млн руб. Финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 млн. Вливания в программу «Жилье для работников учреждений системы образования, здравоохранения…» уменьшились с 1,6 млрд руб. до 487 млн руб. А недавно запущенная программа «Жилищные сертификаты» «похудела» с 1,9 млрд руб.до 572 млн руб. Труднее всего пришлось расселению коммуналок – вместо ранее запланированных 5,1 млрд руб. программе достанется лишь 1 млрд руб.

Таким образом, на программах в общей сложности удастся сэкономить около 8 млрд руб. Их «обновленный» совокупный бюджет ныне составляет лишь 3,4 млрд руб. (на 2 млрд руб. меньше, чем в прошлом году). «Мы сейчас в другой экономической ситуации. И будем всеми силами пытаться поддержать ход реализации программ», – комментирует Юнис Лукманов. И обещает, что в 2009 году участниками программ станут 7,2 тысячи семей – это даже чуть больше прошлогодних показателей.

Рецепты оптимизма

Каким образом – при почти двукратном уменьшении финансирования – помочь большему числу очередников, поясняет господин Лукманов: «Мы улучшим эффективность работы «бюджетного рубля». В качестве примера он приводит программу «Жилищные сертификаты». Первоначально стоимость квадратного метра жилья рассчитывали на основе рыночных цен. В прошлом году в методику внесли коррективы и теперь ориентируются на показатели, спущенные сверху Минрегионом – 47,3 тыс. руб. за кв. м. Что позволяет чуть ли не вдвое увеличить число участников программы. «Есть активный спрос – люди готовы брать сертификат по этой цене», – говорит Юнис Лукманов.

В 2008 году по программе сертификатов при финансировании в объеме 953 млн руб. социальные выплаты были предоставлены 380 семьям. На 2009-й, согласно планам секвестирования бюджета, будет выделено, как уже сказано, немногим более 600 млн. Но и показатель Минрегиона на I квартал 2009 года составлял уже 44,3 тыс. руб. за кв. м. Скорее всего, он снизится еще и число обладателей сертификатов, по сравнению с прошлым годом, уменьшится незначительно.

В ближайшее время Жилищный комитет обещает внести поправки и в другую целевую программу «Молодежи – доступное жилье» – усовершенствовать порядок ее финансирования. Судя по всему, коррективы будут аналогичного свойства, усиливающие эффективность работы «бюджетного рубля».

Коммуналки и конкурсы

При реализации другой программы – по расселению коммунальных квартир – главный упор будет сделан не на выдачу бюджетных субсидий, а на расселение посредством инвесторов. По этой схеме на торги подбирают коммуналки, где часть помещений находится в городской собственности. Инвестор обязан расселить 70% от общей площади квартиры (50% – если жилище аварийное).

В 2008 году на целевую программу городской бюджет выделил 1,5 млрд руб., за счет которых были расселены 1 682 коммунальные квартиры, отдельное жилье получили 3 532 семьи. Из них 2,5 тысячи семей помогли получить отдельную жилплощадь инвесторы, более тысячи воспользовались социальными выплатами.

«Не менее четырех тысяч семей улучшат свои жилищные условия в 2009 году благодаря программе расселения коммунальных квартир. Это самая сложная программа, и мы планировали за первый год ее реализации расселить только пять тысяч коммуналок. А расселили 7,3 тысячи, что является, на мой взгляд, солидным достижением. Нам удалось переломить ситуацию, мы провели много встреч с населением в районах, заключили соглашение с Российской Гильдией риэлторов и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, работаем с «Бюллетенем Недвижимости». И риэлторы сегодня убедились, что эта программа дает серьезный результат», – говорит Юнис Лукманов.

По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в 2009 году город продолжит практику проведения открытых конкурсов на право расселения коммуналок. Уже сейчас для этого подготовлено около 120 коммунальных квартир.

Напомним, что в прошлом году и в начале 2009-го проведены несколько конкурсов на право расселения, в результате которых более 20 коммунальных квартир обрели инвесторов. Первые конкурсы на право расселения аварийных коммуналок (схема «50 на 50») состоятся в этом году.

Именно конкурсы для юридических лиц в нынешних условиях должны заткнуть брешь, образовавшуюся в результате вынужденного режима экономии. Есть основания полагать, что подобное положение дел, наконец, вынудит Смольный навести порядок в такой вполне доступной ему области, как перевод помещений из жилищного фонда в нежилой. Это, безусловно, стимулирует интерес к конкурсам на право расселения – со стороны малого бизнеса и тех риэлторских компаний, которые оказывают ему свои услуги.

Повторимся, по коммунальной программе секвестр ударит сильнее всего, и только виртуозная работа соответствующих сотрудников Жилкомитета сможет сблокировать этот удар.

Ипотечный оптимизм

Исходя из динамики роста, город планировал, что в 2008 году в Петербурге будет выдано около 20 тысяч ипотечных кредитов. «Но в IV квартале резко сократилось количество людей, которые улучшали свои жилищные условия за счет ипотеки. В итоге за год предоставлено 17 436 кредитов на общую сумму 46,185 млрд руб.», – говорит Юнис Лукманов. «Мы очень надеемся, что в ближайшее время федеральный центр решит вопрос, связанный с исполнением поручения Президента РФ по поддержке ипотечного кредитования. Если эти меры будут приняты, то количество выданных кредитов в 2009 году будет на уровне 12–15 тысяч. Хотелось бы надеяться, что этот показатель не упадет ниже 10 тысяч», – добавил господин Лукманов.

Петербургское ипотечное агентство пока законтрактовало 1,5 млрд руб. на выкуп закладных в банках. Однако, по мнению главы Жилищного комитета, для такого мегаполиса, как Петербург, это не очень большая сумма и она, очевидно, будет пересмотрена.

По данным Министра регионального развития Виктора Басаргина, АИЖК в 2009 году может получить из федерального бюджета еще 40 млрд руб. Ранее проходила информация, что АИЖК запрашивало у правительства 200 или 300 млрд. Без выделения средств в таком объеме, по мнению руководства Агентства, ипотечное кредитование в РФ может сократиться в четыре раза.

Впрочем, в данной области первое слово безоговорочно принадлежит рекламе, а также пропаганде и агитации. Если сопоставить текущие процентные ставки с текущим же уровнем инфляции, ипотека не выглядит такой уж недоступной. Если коммерческие банки и АИЖК сумеют воспользоваться данным «информационным ресурсом» – ипотека будет жить. Заемщикам же останется озаботиться официальным подтверждением своих доходов. И не играть больше в валютные игры в надежде на пресловутую «халяву».

Ветераны в приоритете

В прошлом году госсодействие в решении квартирного вопроса было оказано 14,3 тысячи петербургских семей. Заявленные планы на «кризисный» год внушают большее уважение – помочь примерно 16–18 тысячи семей. Из них 7,2 тысячи, как уже было сказано, – это участники городских программ. Остальные – льготные категории граждан. Из которых главная – ветераны и блокадники (более 8,4 тысячи семей).

В мае 2008 года Президент РФ подписал указ, в соответствии с которым до 1 мая 2010 года должны быть обеспечены жильем ветераны и члены семей погибших (умерших) участников войны. По словам Юниса Лукманова, только на решение жилищного вопроса ветеранов из федерального бюджета Петербургу будет выделено 13 млн руб.

Напомним, что в 2008 году получили квартиры все инвалиды Великой Отечественной войны. В первом полугодии 2009-го жилплощадью будут обеспечены все участники войны, до конца 2010-го – все граждане, награжденные медалью «За оборону Ленинграда», и не позднее 1 мая 2010 года – граждане, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда» и семьи умерших инвалидов и участников ВОВ.

При решении этой задачи основной упор будет сделан на строительство новых жилых домов. Уже проведены два конкурса по закупке жилых объектов у петербургских застройщиков (около 1,2 тысячи квартир – уже готовых или на завершающей стадии строительства). При этом господин Лукманов подчеркнул, что строить жилье за бюджетный счет гораздо выгодней, чем приобретать его у застройщиков даже по цене Минрегиона. Поэтому федеральные миллиарды будут брошены не на конкурсы по закупкам, а на увеличение объемов ввода жилья, построенного по городскому заказу.

На других фронтах

В рамках реализации Концепции государственной жилищной политики ведется борьба и на других фронтах. В прошлом году было принято постановление, в котором четко прописаны графики работ по изменению правового статуса 214 городских общежитий. «Общаги» переводят в ранг жилых домов, таким образом, граждане получают право на приватизацию своих квадратных метров и способны самостоятельно либо путем участия в городских программах улучшить свои жилищные условия. На начало 2009 года чиновники, опережая заявленные сроки, изменили статус 126 объектов специализированного жилищного фонда. У обитателей оставшихся 86 «общаг» есть надежда оформить свои договоры социального найма до конца текущего года.

Налицо некоторые успехи в решении проблем обитателей приватизированных общежитий, переданных в частные руки в 1990-е годы. В течение 2005–2008 годов город сумел возвратить 32 из 67 неправомерно приватизированных объектов. Так, в прошлом году владельцы трех общежитий передали их в дар городу, два объекта получили статус многоквартирных домов, еще два были расселены самими владельцами для проведения реконструкции. Всего начиная с 1997 года, в Петербурге было ликвидировано 809 общежитий. Из них 765 стали жилыми домами, а 44 – реконструированы.

А вот ход другого, более масштабного, направления работы – по расселению аварийного фонда – не укладывается в намеченные графики. В Северной столице признаны аварийными и намечены к расселению около 1 млн кв. м жилья. В течение 2005–2008 годов планировалось расселить 589 ветхих зданий общей площадью 456,4 кв. м, а также и 43 аварийные квартиры (3,5 тыс. кв. м). На 1 января 2009 года полностью удалось расселить 241 дом и 13 аварийных квартир, в результате чего новое жилье получили 5,8 тысячи семей. В настоящее время подготовлена документация для выставления на торги 84 жилых домов и общежитий. Правда, вовлечению аварийного фонда в инвестиционный оборот по-прежнему мешают низкие темпы высвобождения приватизированных жилых площадей. Поэтому губернатор на одном из последних заседаний городского правительства в очередной раз призвала глав районных администраций ускорить процедуры переселений граждан, тем более что в условиях кризиса следует экономить средства. «Аварийные дома должны расселяться не более чем за год. Недопустимо, когда недорасселенные на треть объекты отапливаются и освещаются по два-три года. А граждане не должны жить в непригодных для проживания помещениях», – заявила Валентина Матвиенко.

Сколько средств будет выделено на расселение аварийного фонда в условиях экономии финансов – сейчас уточнятся. По словам Марины Орловой, в марте на утверждение правительства будет вынесена адресная программа «аварийных расселений» на 2009 год, включающая 86 домов и 12 квартир. В конце минувшего года Смольный (после первого секвестра) планировал потратить на эти цели более 3 млрд руб. (из них 1,55 млрд – из средств Фонда реформирования ЖКХ) и расселить 180 многоквартирных зданий общей площадью 65,6 тыс. кв. м.

Наука побеждать

Согласно Концепции государственной жилищной политики Петербурга до 2011 года запланировано сокращение очереди на 130 тысяч семей. Из них более половины должны стать участниками городских целевых программ.

Председатель Жилищного комитета убежден, что выполнение этой задачи реально, несмотря на влияние мирового финансового кризиса.

Таким образом, раскрученный в 2008 году «маховик» жилищной политики Северной столицы не остановится

Анализируя скорректированную жилищную политику Смольного, можно сделать вывод, что основное финансовое бремя при реализации Концепции переносится с регионального бюджета на плечи федерального центра и частных инвесторов. При этом городская администрация оставляет за собой функции управления и – как хороший менеджер – будет регулировать финансовые потоки.

Как власть может стимулировать спрос на рынке жилья?

Игорь Кокарев,
заместитель председателя Жилищного комитета:

– Сегодня власть Петербурга стимулирует спрос на рынке недвижимости путем предоставления субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Работа ведется в соответствии с ранее принятыми в городе целевыми программами по обеспечению жильем горожан различных категорий.

По итогам прошлого года почти семь тысяч петербуржцев приобрели жилплощадь за счет предоставленных городом субсидий. Фактически в 2008-м каждая четвертая квартира в городе была куплена с помощью программ содействия нуждающимся в улучшении жилищных условий. Думаю, что в этом году нам удастся сохранить прежние объемы.

В конце минувшего года совместно с Комитетом по строительству, ОАО «Городской центр – доступное жилье», Городским ипотечным центром, а также с Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» был создан центр продаж жилья для очередников. Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляется возможность приобрести квартиры на первичном рынке в домах, рекомендованных Комитетом по строительству. При этом стоимость таких объектов ниже рыночной на 15–25%.

Думаю, что все эти меры позволят поднять спрос на рынке жилья.

Владислав Назаров,
генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:

– На мой взгляд, государство должно стимулировать спрос главным образом за счет развития ипотечных механизмов.

Невозможно достичь положительного результата, если предоставлять бюджетные средства лишь банковским структурам. Сегодня финансовые учреждения обладают достаточной степенью ликвидности и предпочитают инвестировать средства в выгодные и надежные инструменты. Вряд ли банки предпочтут вкладывать полученные от государства средства в развитие высоко рискованных рынков, одним из которых и является система ипотечного кредитования.

Для эффективного движения ипотеки вперед следует предоставлять средства не банкам, а специализированному институту – Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Других инструментов поддержания спроса на рынке жилья, которые бы соответствовали нынешним реалиям, я не вижу.

Павел Созинов,
вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– Стимулировать спрос необходимо, в том числе – за счет реанимации системы ипотечного кредитования. При этом не стоит забывать, что лучше всего ипотека работает в условиях растущего рынка. Механизм жилищного кредитования оказывается малоэффективным при снижении цен – дешевеет предмет залога, увеличиваются риски предоставляющих кредиты банков и т. д.

Мировая практика свидетельствует о том, что при стабильных ценах наиболее востребованными оказываются различные накопительные схемы. Отмечу, что развитие ипотеки и сберегательных механизмов не может быть исключительно частной инициативой – систему нужно поддерживать со стороны государства.

Кроме того, для стимулирования спроса на рынке недвижимости власть должна продолжать активно внедрять государственные жилищные программы. И тем самым – привлекать к покупке объектов недвижимости самые разные социальные группы населения.

Также следует развивать альтернативные способы строительства жилья, предназначенного для нужд очередников. Причем делать это нужно путем создания государственно-частных партнерств. Таким образом, представители льготных категорий смогут приобретать жилую недвижимость по более низким ценам, а власть – опосредованно влиять на стоимость квадратных метров. Ведь если цены на жилые объекты, возводимые при участии государства, будут ниже, участникам рынка недвижимости придется скорректировать свою ценовую политику.

Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24:

– Государство может развивать спрос прежде всего за счет социальной поддержки различных групп населения. Сегодня большая часть потенциальных получателей ипотечных кредитов не уверена в своей финансовой стабильности. Как только ситуация изменится к лучшему, люди начнут брать займы на покупку жилья. А значит, вырастет и спрос. Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам вряд ли улучшит нынешнее положение дел – сегодня эта мера не окажет необходимого эффекта.

На мой взгляд, государство должно создать условия, при которых на рынке недвижимости восстановится стабильность. Пока же ситуация складывается далеко не лучшим образом: многие продавцы недвижимости ждут возможного роста цен. Покупатели, напротив, ожидают дальнейшего снижения стоимости жилья. Формируется отложенный спрос, который, как известно, приводит лишь к подорожанию квадратных метров.

Говорить о полной остановке рынка ипотечного кредитования в нынешних условиях не стоит. Конечно, объемы выдаваемых займов на приобретение жилья уменьшились. Однако нуждающихся в улучшении жилищных условий меньше не стало – люди по-прежнему обращаются за получением кредитов.

Артур Кириленко,
президент корпорации «Строймонтаж»:

– Сегодня одна из приоритетных задач государства заключается в том, чтобы стимулировать потребительский рынок и любыми способами заставить людей тратить деньги. Возможно, при покупке жилплощади необходимо предоставлять налоговые льготы, различные субсидии и рассрочки. Одним словом, использовать механизмы стимулирования спроса, которые распространены во всем мире.

Рынку недвижимости не нужны прямые денежные вливания со стороны государства. Финансовую помощь надо оказывать покупателям жилья. В частности – стимулировать создание новых рабочих мест и сохранять нынешние.

Бессмысленно предоставлять деньги банкам, которые затем выдают полученные средства в виде ипотечных кредитов со ставкой в 20–25% годовых. Для сравнения: сегодня ежегодная ставка по жилищным займам во Франции составляет 2,5% – спрос на недвижимость в этой стране значительно активизировался.

Сергей Максимов,
декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОНа, профессор, научный руководитель Петербургского ипотечного форума и Гражданского жилищного форума:

– Государство уже начало предпринимать шаги по стимулированию спроса на рынке жилья. Думаю, что эти меры стоит активизировать. Сейчас оказавшимся в сложной ситуации ипотечным заемщикам облегчают условия выплаты кредитов. Однако для этого людям приходится собирать множество документов и, фактически, заново оформлять кредит.

На мой взгляд, нужно создать условия для быстрой реструктуризации займов. В некоторых случаях имеет смысл применять отсрочки платежей на несколько месяцев.

Для ипотечных заемщиков также стоит упростить процедуру предоставления налоговых вычетов. Сейчас, чтобы получить эти деньги, требуется собрать внушительный комплект документов.

Нужно активно поддерживать различные формы строительства жилья для социальных категорий населения. Возможно, стоит обсудить создание государственной системы кредитования.

Алексей Слокотович,
исполнительный директор риэлторской компании «Русский дом»:

– Не считаю, что государство должно предпринимать какие-либо меры для поддержания платежеспособного спроса. Более того, мне кажется, что подобного рода разговоры имеют лишь политическую окраску. Сегодня мы живем в условиях рыночной экономики. И спрос должен стимулироваться самим рынком.

Безусловно, власть может предпринимать опосредованные шаги для увеличения покупательской активности. Не думаю, что государство в состоянии сразу изменить решение потребителя, не желающего сегодня приобретать жилплощадь.

Другое дело, что предоставляемые покупателям дополнительные гарантии и упрощение бюрократических процедур будут стимулировать граждан к приобретению жилой недвижимости. Власть может и должна это делать. Если же государство начнет воздействовать на спрос прямыми мерами, ни к чему хорошему это не приведет.

Сергей Козлов,
директор агентства недвижимости «Бекар»:

– Существует как минимум три варианта стимулирования спроса на рынке жилой недвижимости. Во-первых, государство должно предоставлять больше денег на реализацию программ по обеспечению граждан доступной жилой недвижимостью. Увеличение финансирования приведет к росту количества людей, которые станут пользоваться этими программами. Соответственно, поднимется спрос на жилые объекты. Для этого государство может также увеличить выплаты по субсидиям.

Во-вторых, нужно активней поддерживать систему ипотечного кредитования путем предоставления помощи государственным банкам. Снижение процентов по займам приведет к расширению объемов жилищного кредитования.

Кроме того, государство может предоставлять субсидии некоторым участникам первичного рынка недвижимости, предоставляя гарантии завершения строительства их объектов. Это обеспечит подъем спроса на первичном рынке.

Косвенно государство может обеспечить рост покупательской активности, увеличив объемы госзаказа на строительство жилья для очередников. Чем больше объектов недвижимости возводится, тем ниже себестоимость их строительства. Соответственно, в сторону понижения будет корректироваться и цена продажи жилых площадей. Недвижимость станет более привлекательной для покупателей, что увеличит спрос. Помогая строительным компаниям, государство будет стимулировать и активность покупателей жилья.

Наконец, активизации спроса могут способствовать общеэкономические меры. Если государство обеспечит граждан стабильной работой, ситуация нормализуется.

17.03.2009 13:50 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Александр Смирнов, Игорь Воронин