Ульянка больше не хочет жить в хрущевке

В предварительный список «застроенных территорий, нуждающихся в развитии» вошли три участка Южной части Кировского района. Администрация намерена инициировать реконструкцию одного квартала на территории Дачное, и двух - на территории Ульянка.

Список территорий под снос/санацию был рассмотрен на рабочем совещании губернатора в середине лета. В сентябре он, дополненный, должен поступить на рассмотрение Правительства, после чего участки начнут спешно готовить к торгам. Изначально губернатору был подан список из 31 территории. Однако в ходе доработок он вырос до 42. К сожалению, сегодня нет возможности назвать «новичков». Заместитель председателя Комитета по строительству Алексей Кайдалов во время проведения выставки-семинара «Жилищный проект» сообщил, что окончательный адресный список будет обнародован только после прохождения пересогласований в профильных комитетах и утверждения Правительством.

Предполагается, что аварийный, ветхий и морально устаревший жилой фонд будут расселять «волновым методом». Суть метода заключается в следующем. Сначала строится здание для жильцов двух-трех предназначенных под снос домов. Расселенные дома сносятся, на их месте возводится здание для расселения следующей группы «приговоренных», и так далее.

В предыдущем обзоре были рассмотрены участки, расположенные на территориях северной части Кировского района, - на Нарвской заставе и в Автово. Настоящий материал посвящен югу района. Здесь на двух исторических территориях, Дачное и Ульянка, администрация выбрала три участка под реконструкцию.

Эхо войны

Основные местности, образующие юг Кировского района - это Дачное и Ульянка. До революции здесь в основном преобладала деревянная застройка - пригородые деревни, в которых жили рабочие и государственные крестьяне. Особняком от деревень в районе располагались дачи Петербургской аристократии. В частности, там находилась дача графов Шереметевых "Ульянка". Графский особняк, как и практически все строения на территории, не пережил Великую Отечественную войну – здесь проходила линия фронта. От дачи Шереметьевых сохранился только парк с прудами и островами, разбитый в 18 веке. С архитектурой аристократической дачи тех времен сегодня можно познакомиться, только посетив северную часть лесопарка «Александрино», где восстановлена усадьба графа Чернышева («Чернышева дача»).

Исторический лесопарк между пр. Народного Ополчения, пр. Стачек и ул. Козлова, где и находилась дача «Ульянка», война потрепала, но не уничтожила. Сохранились его водоемы, ландшафтный рельеф, а деревья были высажены заново.

Соседство жилых массивов Ульянки и Дачного с лесопарком «Александрино» играет в пользу территории с точки зрения инвестиционной привлекательности – это одна из самых популярных зон активного отдыха юго-запада Петербурга.

Вообще не все специалисты рынка недвижимости уверены в успехе развития этих районов. Заместитель генерального директора по жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирина Хондожко считает, что перспектива реконструкции здешних домов первых массовых серий будет мало интересна инвесторам. По ее словам, расселение в спальных районах требует много времени, «около двух лет на один дом, а значит и высоких материальных затрат». Впрочем, это мнение разделяют не все. Администрация обещает провести торги по первым трем-четырем территориям из списка - уже до конца года, и некоторые компании уже проявили интерес к программе развития застроенных территорий.

Еще не все предрешено

После войны застройка Кировского района двигалась с севера на юг, от центра к окраинам. Большая часть северной части занята сталинками. Время освоения территории между ул. Автовская и ул. Червонного Казачества («Червонка») пришлось на старт эпохи массового жилищного строительства. Здесь был возведен гигант строительной индустрии «ДСК-3», обеспечивший «южное направление» развития города посредством полносборных панельных домов. Это были самые примитивные и некачественные хрущевки серии ГИ-1.

Однако когда массовое жилищное строительство докатилось до Дачного проспекта, в производство были уже запущены «модернизированные» серии хрущевской эпохи. В основном территория вдоль проспекта, как и в Автово, испытала «засилье» панельных пятиэтажек, но три квартала успели избежать этой участи. Один из них - квартал 6 Ульянки. Он ограничен Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого, и пр. Ветеранов.

Удивительно, но данный участок вошел в список застроенных территорий, нуждающихся в развитии. Здесь преобладают типовые кирпичные 5-ти этажные дома с компактной планировкой квартир – это тоже хрущевки, но, по крайней мере, кирпичные. Кроме того, вдоль ул. Танкиста Хрустицкого имеется компактное вкрапление из полутора десятка сталинских 3-х и 4-х этажных домов.

Возникает сомнение по поводу того, что большинство жителей этого квартала с радостью согласятся на «волновое переселение». Потому что состояние их домов еще очень далеко от того, чтобы их сравнивать с панельными пятиэтажками серий ГИ и их подобными. К тому же квартал расположен в близи станции метро «Проспект Ветеранов», он буквально утопает в зеленых насаждениях, имеет развитую социальную инфраструктуру и не особенно обделен объектами торговли.

Ульянку любят все

Для инвестора этот участок, действительно, должен представляться привлекательным: рядом станция метро, крупные транспортные магистрали (Дачный пр., пр. Ветеранов, выезд на пр. Стачек и Ленинский пр.). Так, собственно, и оказалось. Всего к двум участкам из пресловутого списка территорий инвесторы проявляют интерес открыто, не дожидаясь обещанных постановлений правительства по адресам и началу торгов. И оба участка расположены именно на территории Ульянки.

С инициативой реконструкции 6-го квартала Ульянки уже давно выступила группа компаний «М-ИНДУСТРИЯ». По проекту, на территории площадью около 50 га предусмотрен снос и расселение 51 жилого дома, проведение капитального ремонта 11 домов первых массовых серий и строительство новых зданий общей площадью более 380 тыс. кв. м. По словам генерального директора Строительного объединения «М-Индустрия» Дениса Тихонова, для создания полноценной городской инфраструктуры дополнительно будут построены детские сады, школы и другие объекты социального назначения. «Жители будут переселены в пределах реконструируемого квартала, в дома, построенные нашей компанией», - обещает Денис Тихонов. В компании даже называют предполагаемый объем средств, которые она готова инвестировать в проект реконструкции - $440 млн.

Надо заметить, что, если перейти улицу Танкиста Хрустицкого, в направлении параллельной ей ул. Лени Голикова, то путешественнику откроется вид на самый, что ни на есть классический «хрущевский» квартал. Он практически весь тесно застроен панельными пятиэтажками. Каждая из них внешне выглядит удручающе. Бледно-желтые стены, покрытые паутиной трещин, неубедительно замазанных белым полупрозрачным раствором. Однако этот квартал в первоначальный список не вошел. Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов недавно сообщил, что в сентябре количество адресов будет увеличено. Хотелось бы надеяться, что этот, куда более нуждающийся в реконструкции квартал администрация уже внесла в свой пока еще секретный список.

Квартал на опушке леса

В непосредственной близости к лесопарку «Александрино» расположен Квартал 2а (границы - пр. Стачек, ул. Лени Голикова, ул. Речная). Этот участок также попал в названный выше список. Как и в квартале 6, жилой фонд здесь «разношерстный». Он представлен десятком типовых кирпичных брежневок и несколькими новыми зданиями. Однако пятиэтажные панельные детища ДСК-3 тронули участок основательно. Около половины жилого массива занимают именно они.

В последнее время район между пр. Стачек и пр. Ветеранов активно застраивается. В основном новое строительство ведется по периметру кварталов. Невдалеке от Квартала 2а возводятся современные жилые комплексы высотой в 15-25 этажей. Зажатые между шикарными современными высотками и живописным лесопарком хрущевки выглядят случайными уродцами.

По мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, квартал между пр. Стачек и ул. Лени Голикова, благодаря зеленой зоне, где есть парк и пруды, будет интересен инвесторам возможностью точечно возводить жилье повышенной комфортности. Здесь можно будет продавать «квартиры с видом на воду».

На эту территорию претендует «Фирма ССМ-2». Причем, если верить информации, размещенной на сайте этой компании, в настоящее время ею завершен этап выполнения проекта планировки и межевания квартала.

Счастливое Дачное

Участок под снос на территории Дачное (Ленинский пр., пр. Народного Ополчения, Счастливая ул.) находится в непосредственной близости от станции метро «Ленинский проспект». В отличие от Ульянки, он почти полностью застроен панельными пятиэтажками. Зато, при убогом состоянии жилого фонда, территория обладает завидной социальной и торговой инфраструктурой. Особенно с этим повезло жителям домов, расположенных неподалеку от угла Ленинского пр. и пр. Народного Ополчения. В этом месте уже более года действует ТРК «Французский бульвар». В комплексе размещены торговые залы самых различных направлений, пункты общепита, кинозалы и многое другое.

«Французский бульвар» стал точкой притяжения для жителей района во время проведения досуга или «шопинга». На это среагировали представители малого бизнеса. Территория вокруг комплекса начала обрастать объектами торговли, сферы обслуживания и развлечений. Причем дефицит свободных мест под размещение коммерческих объектов предприниматели решают, в том числе, с помощью хрущевок. Например, в стоящей рядом с комплексом пятиэтажке выкуплена часть квартир первого этажа и переведена в нежилой фонд, от окон прорублены дверные проемы и налажены крылечки (см. фото). Так квартиры хрущевки превратились во «встроенные коммерческие помещения».

Несколько хуже до недавнего времени обстояли дела у жителей домов, расположенных ближе к противоположной от Ленинского пр. улице Счастливая. Там практически не было торговых точек и каких-либо служб быта. Зато имелось большое пятно под застройку. Недавно там был возведен жилой комплекс (ул. Счастливая, 12-14), первые этажи которого заняли небольшие магазины всех возможных специализаций и различные службы сервиса.

Пожалуй, единственный недостаток Дачного – близость Петродворцовой железной дороги. Но, учитывая текущее состояние рынка и дефицит пятен под застройку, это не должно стать помехой для привлечения инвестиций в развитие квартала.

По мнению Игоря Лучкова, у всех трех описанных участков есть свои инвестиционные преимущества. Два из них фактически находятся у метро, третий – рядом с парком и всего в одном квартале от метро.

Квартал 5 района Дачное (границы - Ленинский пр., пр. Народного Ополчения, Счастливая ул.)

Объем предложения хрущевок по месяцам

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Структура застройки

Структура предложения, июль 2007 г.

Квартал 2А района Ульянки (границы - пр. Стачек, ул. Лени Голикова, ул. Речная)

Объем предложения хрущевок по месяцам

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Структура застройки

Квартал 6 района Ульянки (границы - Дачный пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого, пр. Ветеранов)

Объем предложения хрущевок по месяцам

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Структура застройки

Структура предложения, июль 2007 г.

31.08.2007 15:15 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Вячеслав Березниченко