Север Кировского района ищет выход из депрессии

Кировский район стал лидером по количеству кварталов, попавших в первоначальный адресный перечень развития застроенных территорий. Два из пяти ожидающих реконструкции кварталов района расположены в Автово и на Нарвской заставе.

Условно Кировский район можно разделить на северную и южную части. Они формировались в разное время, и, соответственно, жилая застройка в них существенно различается. В южной части (Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960–70-е годы, и жилье здесь представлено самое разнообразное: хрущевки, блочные сталинки, брежневки, «корабли» и самые новые типы зданий. Северная часть застроена преимущественно сталинками и частично занята старым фондом. Однако между улицами Автовская и Червонного казачества уже начинается массив домов первых массовых серий. Здесь в 1960-е годы начал свою деятельность «Автовский домостроительный комбинат» (ДСК-3). Эра ленинградских хрущевок стартовала именно на территории Автово.

Из-за резкой неоднородности застройки и отличий между южной и северной частью Кировского района, предназначенные под реконструкцию территории имеет смысл рассматривать раздельно. Данный обзор посвящен северным участкам.

Остров невезения

На территории Нарвской заставы администрация в качестве «застроенной территории, нуждающейся в развитии» выбрала один небольшой квартал. Он ограничен улицами Турбинной, Оборонной, Севастопольской и Гладкова.

Программу развития застроенных территорий в СМИ иногда ошибочно называют программой сноса хрущевок. Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов рассказал корреспонденту «БН», что в названии готовящегося в настоящее время проекта постановления правительства, которое будет содержать окончательный адресный список территорий, решено не использовать фразу «дома первых массовых серий». «Я против того, чтобы делать акцент на каких-то определенных сериях домов. Если, например, на территории стоит ветхий «корабль», то с ним надо также решать вопрос, как и с пятиэтажкой», – подчеркнул г-н Филимонов.

На самом деле, на Нарвской заставе в помине не было ни хрущевок, ни «кораблей». Вдоль Севастопольской улицы стоят пять домов постройки начала 1930-х годов – сталинки.

Вообще, жилищный фонд Кировского района славен именно своими сталинками. Такого количества шедевров сталинского ампира, как вдоль проспекта Стачек, нет даже на шикарном Московском проспекте. Однако угол улиц Турбинной и Севастопольской, хотя и является частью территории Нарвской заставы, сильно удален от проспекта Стачек, основной «артерии» Кировского района. Территория далека от парадного Петербурга. Сюда не попадают иностранные туристы, а тем более участники саммитов или международных экономических форумов.

Результаты визуального осмотра квартала дают все основания отнести его к разряду близких к депрессивным. Какие-либо признаки того, что здесь хотя бы несколько лет назад проводились работы по благоустройству дворов, отсутствуют. То же можно сказать о фасадах зданий. Местами из-за обрушившейся штукатурки образовались «залысины» кирпичной кладки площадью в несколько квадратных метров.

Все пять сталинок на территории – пятиэтажные здания. Планировки квартир в них могли бы показаться очень привлекательными: все квартиры трехкомнатные, достаточно большого метража (до 80 кв. м), высота потолков – 2,8 м. Но во всех этих квартирах, для того чтобы они были названы по-настоящему благоустроенными, не хватает одной «малости» – в них нет ванных комнат.

Разумеется, многие жильцы, кто как может, решают эту проблему. Выделяются закутки под душевые кабины, проводятся перекладки сантехразводки, – в подавляющем количестве случаев (если не абсолютно во всех) самовольно, без законных согласований.

Кстати, рынок оставляет без внимания квартиры в этих сталинках так же, как и местные эксплуатационные службы – всю территорию. Сегодня в листингах нет предложений квартир в домах по Севастопольской улице. Если руководствоваться известной аксиомой «спрос рождает предложение», то вывод грустный: спроса на эти квартиры нет.

Надо заметить, что самые ближайшие, соседние кварталы Нарвской заставы, в сравнении с «Турбинной–Севастопольской» выглядят гораздо более выигрышно. Они застроены двух-, трех-, четырехэтажными жилыми зданиями той же сталинской эпохи. Иногда эти дома называют немецкими коттеджами, потому что на строительстве многих из них после войны использовался труд немецких военнопленных. Несмотря на то что в условиях послевоенной разрухи эти дома строились спешно, и строители ограничивались дешевыми деревянными перекрытиями, они в основном неплохо сохранились. Значительная часть коттеджей Нарвской заставы «упакована» стеклопакетами, на стенах «красуются» внешние блоки сплит-систем кондиционеров, фасады украшены декоративной штукатуркой. Многие дворики нарвских коттеджей огорожены, за оградами – цветочные микс-бордеры, а над въездами установлены камеры видеонаблюдения. Словом, все признаки дорого жилья.

Таким образом, малоэтажная часть Нарвской заставы, пусть и неспешно, продолжает развиваться. По всей видимости, львиная доля произведенных здесь улучшений принадлежит собственникам жилья. Всего этого не скажешь о «севастопольском» квартале. В своем окружении он превратился в «остров невезения».

По мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, перспективы развития «севастопольского» квартала радужными не назвать. Эксперт предсказывает, что здесь не будет развиваться торговая недвижимость, а развитие жилой затормозит существенная удаленность от основных транспортных магистралей и станций метрополитена. Кроме того, маленькая площадь территории не позволит реализовать здесь дорогостоящий проект. Поэтому, возможно, невезение квартала будет иметь продолжение.

Кировская граница

Гораздо более перспективной выглядит часть территории Автово. Речь об участке, ограниченном улицами Автовской, Примакова, Червонного казачества и проспектом Стачек. Он включает три квартала – 7-й, 8-й, 9-й. Это граница между северной и южной частями района. Здесь же проходила линия фронта во время блокады Ленинграда.

Именно до линии Автовской улицы город застраивался сталинками. Далее движение Ленинграда на юг стало «панельным». Правда, на противоположной стороне улицы во время старта производства хрущевок строители успели возвести одно единственное здание уходящей эпохи. Вместе с последней сталинкой вид на первый в Ленинграде (и один из первых в стране) панельный квартал закрывают два девятиэтажные здания обновленной серии 600.11.

Далее – по направлению от Автовской к кладбищу Красненькое – взору путника открывается массив панельных домов.

Самой протяженной в данном микрорайоне является улица Червонного казачества. Поэтому аборигены территорию всех трех кварталов называют кратко – Червонка. Это достаточно свежий петербургский топоним, который, по всей видимости, останется в фольклоре и после практически неизбежного сноса местных домов первых массовых серий.

Впрочем, когда говорят о неизбежности сноса хрущевок, то имеют в виду отпущенный им срок эксплуатации. Дома строили всего на 50 лет, и этот срок прошел. Однако одним из решений проблемы, помимо смелого и решительного сноса, администрация считает санацию – ремонт без расселения жильцов. Улицу Червонного казачества снос ожидает в перспективе, а опыт санации она уже испытала. Во дворах двух домов по этой улице (№ 36 и 38) три года назад появилась передвижная строительная бытовка. Соседи из других пятиэтажек дивились происходящему. Довольно скорыми темпами строители заменили всю сантехразводку (некоторое время дворы этих домов были завалены грудами старых труб и керамических сантехнических изделий), вставили в каждое окно стеклопакеты, стены утеплили минеральной ватой и декорировали легкими панелями. Таким образом, жителям было продемонстрировано, что даже дом серии ГИ-1, при надлежащем усердии и за бюджетные деньги, можно превратить в весьма симпатичное и пригодное (если смириться с планировкой квартир) для проживания строение.

Акция властей Кировского района внушила жителям Червонки определенные надежды. И действительно, строительная бытовка перекочевала во двор соседней пятиэтажки (№ 34). Но в этот раз дело ограничилось лишь покраской наружных стен – бюджетные деньги кончились.

В Москве вывод о дороговизне санации и перспективности волнового расселения был сделан еще несколько лет назад. Петербургские чиновники, а заодно с ними и частные инвесторы, явно не собираются выбирать один из двух способов, когда уже известно, что один опробован и пройден, а второй хорош, но чрезвычайно дорог. Санировать две с половиной тысячи домов первых массовых серий (примерно столько их было построено на территориях 100 городских кварталов) слишком накладно и, главное, долго.

Сделай сам

В листингах почти 90% домов на территории Червонки значатся под аббревиатурой «СП» – старая панель. Ярлык «СП» привычно означает – панельная пятиэтажка, хрущевка. Между тем, значительная часть Червонки застроена так называемыми «точками». Это тоже панельные произведения Автовского ДСК, но внешне эти здания не похожи на классические хрущевки. По этажности эти здания строились в трех вариантах – четырех-, шести- и восьмиэтажные. Все они имеют один подъезд. На каждом этаже по шесть квартир, четыре из которых угловые. Две неугловые квартиры имеют значительное преимущество перед всеми произведениями Автовского ДСК на этой территории – они оснащены лоджиями.

Квартиры в «точках» только одно- и двухкомнатные. Площадь «однушек» - около 33 кв. м. «Двушек» - 44 кв. м. Санузлы совмещенные. Причем ванны в них «сидячие».

Вообще, санузлы в этих домах строились странным способом. Внутри помещения, где по проекту должны размещаться унитаз и короткая «сидячая» ванна, монтировался короб из так называемой сухой штукатурки. Этот строительный материал можно сравнить с современными гипсокартонными листами (гипрок). Дополнительные перегородки значительно уменьшали площадь помещения. Трудно понять, зачем это было нужно. Но надо отдать должное жильцам «точек». Они заметили, что лишние перегородки не несут никакой функции. Поэтому в огромном количестве квартир они были самостоятельно демонтированы. Затем переднюю стенку с дверью в санузел передвигали на несколько сантиметров, и в помещение легко умещалась стандартная «лежачая» ванна длинной от 150 до 170 сантиметров.

Надо признать, что «точки», несмотря на то что были собраны из того же материала и теми же строителями, сохранились значительно лучше, чем «классические» панельные пятиэтажки серии «ГИ». Кроме того, пространство квартир в них более легко трансформируется путем перепланировок. Поэтому они пользуются несколько большим спросом и цена квадратного метра в них несколько выше. Например, «двушка» в пятиэтажке на этой территории сегодня может быть приобретена за $85–90 тыс. А такая же квартира в «точке» стоит около $100 тыс. Помимо «точек», на территории Червонки стоят еще шесть нестандартных произведений Автовского ДСК. Вдоль Краснопутиловской улицы, между Автовской и Червонного казачества, по три на каждой стороне, были построены шестиэтажные хрущевки.

Первые этажи этих зданий представляют собой просторные встроенные помещения. Подразумевалось, что на территории эти помещения станут объектами необходимой социальной инфраструктуры. До начала текущего десятилетия так и было. Затем – сначала службы быта, потом продуктовые магазины Краснопутиловской – начали закрываться. Дольше всех существовал магазин «Сделай сам» (Краснопутиловская ул., 55). Но после открытия на Ленинском проспекте гипермаркета «Максидом», а на улице Газа –  «Строителя», некогда популярнейший магазин прекратил свое существование. И это логично – извечные пробки на Краснопутиловской улице отпугнули покупателей. Власти города неоднократно сообщали о намерении решить данную проблему. А именно: построить мост над железной дорогой. Вероятно, рано или поздно мост этот появится. Точно так же горожанам долго обещали мост через ту же железную дорогу на соседнем проспекте Стачек. И, в конце концов, построили. Теперь по Стачек автомобили идут в режиме нон-стоп. Очередь – за переездом на Краснопутиловской. Мост здесь даже более необходим, потому что эта трасса обеспечивает транзит большегрузного транспорта с Морским торговым портом.

До недавнего времени жители Червонки практически за любыми покупками были вынуждены отправляться на проспект Стачек, где, в непосредственной близости к станции метро «Автово» давно сложилась активная торговая зона.

Однако в позапрошлом году в одной из шестиэтажек на Краснопутиловской открылся продуктовый универсам «Квартал». Затем на месте «Сделай сам» появилась «Пятерочка». И тот, и другой универсамы – магазины «эконом-класса».

В целом район несколько оживился. Совсем недавно, как раз когда был обнародован список территорий, нуждающихся в реконструкции, во всех дворах здесь прошли работы по благоустройству. Микрорайон давно не испытывал такого внимания властей. То ли по иронии судьбы, то ли по каким-то другим причинам, во дворах появился ровный асфальт именно в то время, когда администрация всерьез задумалась о сносе зданий Червонки.

По мнению Игоря Лучкова, данная территория имеет большие перспективы развития. В ее пользу говорят близость к проспекту Стачек, к станции метро, развитая торговая и социальная инфраструктура. Но имеется у микрорайона и явный недостаток – железная дорога и кладбище. Вблизи них строительство жилья может быть затруднено. Однако для коммерческой застройки и железнодорожное полотно, и кладбище вряд ли станут большой помехой.

Динамика средних цен предложения за 1 кв. м (тыс. руб./ кв. м)
в районе Нарвской заставы (границы - ул. Турбинная, ул. Оборонная, ул. Севастопольская, ул. Гладкова)

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)
в районе Нарвской заставы

27.08.2007 11:30 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Вячеслав Березниченко