Итоги XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» - 29 марта 2024 года

В Москве 29 марта 2024 года состоялась XXII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатор - агентство AK&M.

Ведущие специалисты обсудили трансформацию льготной ипотеки, а также наиболее вероятные сценарии, предложили инструменты и пути развития, которые позволят сохранить стабильность на рынке.

Выдача ипотеки в I квартале 2024 года сократилась почти на 20%. Как отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, спад произошёл за счёт рыночных программ, ставки по которым остаются высокими — на уровне 17%. По оценке ДОМ.РФ, за 3 месяца 2024 года в рамках рыночных программ банки выдали 136 тыс. ипотечных кредитов (против 214 тыс. кредитов за аналогичный период в прошлом году). При этом выдача по льготным программам предварительно выросла на 12%. Наиболее востребованной льготной программой остаётся «Семейная ипотека»: в I квартале 2024 по ней было выдано 75 тыс. кредитов – на 18% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.

Перспективы развития ипотечного рынка оценил заместитель управляющего директора ДОМ.РФ Олег Комлик. Он подчеркнул, что благодаря внедрению электронной регистрации сделок процесс оформления ипотеки становится быстрее и легче. Банки плавно внедряют Госключ, биометрию и прочие новые цифровые сервисы.

Руководитель направления подразделения «Развитие жилищной сферы» АО «ДОМ.РФ» Владимир Батанов в своём выступлении отметил, что объем е-закладных в 2023 году вырос в ~2.3 раза. Доля е-закладных увеличилась до 19.6% по объему и до 23.1% по количеству ипотечных кредитов. На 2024 год планируется, что количество электронных закладных с залогом прав по ДДУ составит 35% от числа кредитов на первичном рынке жилья. В 2023 году их было 8.3 тыс. (51.24 млрд руб.) – 1.2% от количества кредитов на первичном рынке жилья.

Как рассказал и.о. директора Департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев ситуация, когда 90% рынка приходится на льготные ипотечные программы — это неправильно. Перед Минфином России стоит задача сделать меры господдержки более адресными. Доля льготных ипотечных программ на рынке должны составлять до 25%.

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов рассказал о рисковых схемах застройщиков, которые связаны с ипотекой.

Одна из схем предполагает размещение на аккредитиве части средств покупателя до ввода дома в эксплуатацию. Средства на аккредитиве не застрахованы, поэтому покупатель может потерять деньги в случае дефолта банка. Второй риск - покупатель не выполнил обязательство по оплате ДДУ, пока средства находятся на аккредитиве, но при этом он гасит сам кредит и платит по нему проценты.

По другой схеме происходит продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости. Деньги, которые платит конечный покупатель, не переводятся на эскроу-счет. При банкротстве застройщика покупатель не получит квартиру, ему вернется только часть средств с эскроу, а часть денег он потеряет.

Третья схема предполагает выдачу ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку». Здесь - риски банка-кредитора. Заемщик может быть не способен обслуживать кредит после роста платежей (сумма кредита увеличивается с каждым траншем). Кредит обеспечен не полностью до момента зачисления всей суммы по ДДУ на счет эскроу.

Ненадлежащие схемы формируют риски и издержки фактически для всех участников сделки, и у ЦБ есть ответные меры под каждую из ненадлежащих схем. В их числе: направление информационных писем в банки; ограничение срока размещения средств на аккредитиве, и другие.

Одновременно в течение 2024 года Банк России планирует принять Стандарты ипотечного кредитования, в которых будет зафиксировано ограничение срока размещения средств на аккредитиве.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов не согласился с мнением Банка России относительно «траншевой» ипотеки.  По его мнению, такой подход, который позволяет покупателю недвижимости платить заниженный процент по ипотечному кредиту до момента сдачи квартиры, - справедливый. Также эксперт обратил внимание, что сумма страховки денег на счетах эскроу на данный момент ограничена 10 млн руб., а квартиры, которые продаются, например, в Новой Москве уже превышают данную сумму.

Руководитель департамента продаж в партнёрских каналах, вице-президент ПАО «ВТБ» Евгений Дячкин в своем выступлении согласился, что необходима трансформация льготной ипотеки, инструмент должен быть адресным и направлен исключительно к тем категориям граждан, которые не располагают достаточными средствами на покупку жилья и нуждаются в нём. Среди целевых инструментов, которые уже решают подобную задачу эксперт выделил «семейную», дальневосточную и арктическую ипотеку и предложил рассмотреть новые кластерные программы поддержки населения, а именно граждан, относящиеся к определённым профессиям, например, врачам и учителям.

 Генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров очень позитивно отнёсся к данной инициативе и предложил включить информацию о «жилищном» вкладе в кредитную историю молодого человека. При получении ипотечного кредита молодым заёмщиком процесс сопровождается определённой трудностью, так как у банка зачастую нет информации о положительной кредитной истории. Движение средств на «жилищном» вкладе может как раз предоставить банку косвенную информацию об обязательности и аккуратности выплат, финансовых возможностях будущего заёмщика.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов также поддержал тему повышения доступности ипотеки для молодёжи и предложил рассмотреть внедрение ещё одной адресной программы - «молодёжной ипотеки», которая органично может вписаться в Национальный проект «Молодёжь России».

Член совета директоров Страхового дома ВСК Роман Фролов в свою очередь рассказал о результатах, вызовах и возможностях на рынке ипотечного страхования. Он затронул ряд важных аспектов, включая связанные с ипотечным бизнесом 2023 года, с которыми столкнулись игроки страхового рынка, поделился с участниками конференции информацией о прикладных решениях Страхового Дома ВСК и рассказал о стратегии, нацеленной на применении экосистемного подхода в развитии бизнеса в 2024 году.

В ходе пленарной дискуссии генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров представил данные двух социологических исследований, проведенных для ДОМ.РФ в июле и сентябре 2023 г.: квартирный опрос 5.7 тысяч респондентов (лиц, участвующих в принятии важных финансовых решений в домохозяйстве) в 150 населенных пунктах 50 регионов всех федеральных округов; всероссийский телефонный опрос 1.6 тысяч респондентов.

Также руководитель отдела аналитики bnMAP.pro Ирина Киселева отметила снижение среднего метража квартиры за последние 4 года (с 2020 по 2023 гг.) и большой спрос на студии и однокомнатные квартиры, который, например, в Москве в совокупности занимал около 70% от общего спроса в 2023 году. Такая тенденция явно не будет способствовать решению демографических задач, подчеркнула эксперт.

А руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и вовсе предложил ограничить «семейную ипотеку» на маленькие квартиры. По его мнению, в последнее время данная льготная программа перестала решать свою главную задачу. Максимальная сумма общего бюджета покупки по семейной ипотеке позволяет по текущим ценам приобрести квартиру метражом 35-40 кв.м. Сложно представить, что в этой квартире могут жить в более-менее комфортных условиях родители с 2-мя детьми, не говоря уже о бабушках и дедушках. В предложении прозвучало, чтобы семейная ипотека выдавалась только на квартиры от 50 кв.м.

Подготовку и проведение конференции освещали более 30 средств массовой информации, в том числе информационные партнёры проекта.

05.04.2024 09:45 | Источник БН.ру

Автор: пресс-релиз

Фото: предоставлено организаторами