Жилищное строительство: арифметика низких цен

Генеральный директор СК «Навис» Александр Львович в интервью БН рассказал, что доступное жилье построить можно. Но должны совпасть несколько условий: дешевая земля, снижение затрат на инженерную инфраструктуру, малоэтажное строительство.

– Давайте начнем с неприятного вопроса. На апрель назначено заседание Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску Росимущества. Насколько обоснованны их претензии и откуда взялась идея снести уже построенный «Дом БДТ»?

– Это абсолютно непонятная для нас ситуация. Еще в 2010 году, готовясь к подписанию контракта с БДТ о строительстве дома на переданном театру в бессрочное пользование участке, мы заказали аудит двум крупным юридическим компаниям в Москве и Петербурге. Они оценили подводные камни проекта и независимо друг от друга заявили, что юридических препятствий к его реализации не видят. Мы получили всю разрешительную документацию, прошли техническую экспертизу, построили дома, начали вводить комплекс в эксплуатацию. И неожиданно для себя столкнулись с иском Росимущества, настаивающим на том, что участок находится в федеральной собственности. Несмотря на то что в декабре 2013 году ведомством получен отказ в регистрации данного права. Отмечу: у петербургского управления Росимущества претензий нет, их заключение у нас на руках. Судебное разбирательство инициировало федеральное ведомство, чьи представители на заседание не явились.

– Ну, застройщики вовсе не безгрешны. Год назад Госстройнадзор оштрафовал вас за то, что вышли на площадку в Мурино до получения разрешения на строительство. Почему строительные компании нарушают закон?

– Понимаете, дом построить – это быстро. Гораздо больше времени занимают предварительные работы: подготовка самой площадки, инженерной инфраструктуры. Намеревались, пока идет оформление документов, завершить хотя бы часть подготовительных работ. На свой страх и риск вышли. Нам указали, что мы неправы. Мы исправились.

Дело не в том, что мы исключительно недисциплинированные. До прихода губернатора Дрозденко в строительной отрасли Ленинградской области царила полная анархия, как среди застройщиков, так и среди чиновников. Во многом от некомпетентности: никто толком не понимал, что делать. Новая команда – в том числе вице-губернатор Богачев – навела порядок. Сегодня в Ленобласти все четко и упорядоченно.

– Вы строите и продаете дома только по схеме ЖСК. Почему? Ведь покупатели больше доверяют 214-ФЗ.

– Так сложилось исторически, ведь компания работает на рынке с 90-х годов прошлого века. Мы понимаем, что ряд клиентов с опаской относятся к формату ЖСК. Но, на мой взгляд, в нем есть и несомненные плюсы. Например, при передаче построенного дома собственникам ЖСК трансформируется в ТСЖ. Когда дом строится по 214-ФЗ, люди сначала должны зарегистрировать собственность (на что уходит минимум полгода), затем провести общее собрание, набрать не менее 50% голосов, создать и зарегистрировать ТСЖ. Возникает временной провал, то есть жильцы не могут оперативно приступить к управлению домом.

– А не потому ли вам нравится формат ЖСК, что он охраняет застройщика от судебных разбирательств в случае задержек при строительстве и сдаче объекта?

– Посмотрите, какие компании переносили сроки сдачи в 2013 году, и убедитесь, что 214-ФЗ не панацея. Согласен, что закон о долевом строительстве действительно стоит на стороне дольщика. Причем, по мнению некоторых участников рынка, иногда чрезмерно. По многим вопросам застройщик оказывается загнанным в угол: это возможность дольщика в любой момент расторгнуть договор, длительная регистрация ДДУ и, соответственно, отложенное на этот срок привлечение денег. Для начала реализации проекта приходится брать дорогие банковские кредиты, обслуживание которых закладывается в цену квадратного метра. По схеме ЖСК деньги можно сразу пускать в оборот.
Но самый главный вопрос сейчас связан со строительством социальной инфраструктуры. Это ответственность застройщика. Но 214-ФЗ категорически запрещает тратить средства дольщиков на что-либо кроме возведения жилья. А ЖСК позволяет, причем затраты на «социалку» включаются в себестоимость.

– В «Щегловской усадьбе» вы продаете квартиры по стоимости от 39 тыс. руб. за кв. м. Это один из самых низких «прайсов» на рынке Петербурга и пригородов, он даже ниже цены для госпрограмм, установленной для Ленобласти на первый квартал 2014 года (40,2 тыс. руб.). За счет чего получается держать низкие цены?

– Когда в 2011 году мы вышли в Щеглово, рынок только оживал после кризиса. Трудно было спрогнозировать столь ажиотажный спрос, какой мы видим сейчас. Участок мне очень понравился, но оставался вопрос: будут ли здесь покупать жилье по 36 тыс. за кв. м? На тот момент именно эта цена была определена для государственных жилищных программ в Ленобласти. Если бы продажи не пошли, оставалась бы возможность реализовать построенные квартиры региону для льготных категорий населения. Поэтому мы стали искать способы удешевления объектов, чтобы вписаться в 36-40 тыс. руб. и получить прибыль. Нам это удалось.

Одна из главных составляющих – недорогая земля. Вторая – относительно невысокие затраты на инженерные коммуникации. При том что мы взяли на себя полную реконструкцию поселкового водопровода и канализации, получилось все равно дешевле, чем по петербургским тарифам подключения к источникам питания. Третье условие – удешевление самого строительства. Мы строим типовые дома из ячеистого газобетона, который довольно экономичен. Кроме того, ограничили высоту домов четырьмя этажами, что позволило сократить расходы на строительную технику, на лифтовое оборудование и снизить потери полезной площади под те же самые лифты. Кстати, учтите, что нам удалось в эту цену включить затраты на создание социальной инфраструктуры.

– Насколько велик ваш всеволожский проект?

– Под «Щегловскую усадьбу» мы приобрели 10 га земли. Сейчас в продаже первая очередь – 20 тыс. кв. м жилья. К 2017 году планируем построить 80 тыс. кв. м жилой недвижимости. После заселения «Щегловской усадьбы» численность жителей поселка удвоится, превысив 6 тысяч человек. Но это не предел. В генплане МО Щегловское сельское поселение под жилищное строительство отведена территория, на которой может быть построено около 300 тыс. кв. м жилья. Она находится в руках частного собственника, с которым у нас есть соглашение о приоритетном выкупе участков.

– Какую «социалку» строите в новом поселке и на каких условиях передаете Всеволожскому району?

– Проектируем детский сад. В перспективе застройки, при дальнейшем расширении проекта, – еще одно дошкольное учреждение и средняя школа (пока в ней нет необходимости, так как не полностью загружена действующая в поселке Щеглово). Объекты и в «Щегловской усадьбе», и в ЖК «Созвездие» в Мурино будем передавать Ленобласти безвозмездно. Не надо тешить себя надеждой, что кто-то станет выкупать детские сады за счет бюджета. Посмотрите, сколько сейчас строится жилых комплексов. Откуда бюджету взять деньги на выкуп?

– Ваш второй строящийся комплекс, «Созвездие», тоже возводится в полях, западнее железнодорожной станции Мурино. Но здесь бок о бок работают с десяток застройщиков. Вам удается договариваться друг с другом по ключевым вопросам?

– Комплексное освоение территории в Мурино – это практически первый опыт коллективного взаимодействия строительных компаний. До этого каждый предпочитал действовать сам по себе. Но в Мурино не было иного выхода: надо было создать с нуля инженерную инфраструктуру. Застройщики под эгидой девелопера «Евроинвест», которому принадлежала земля, сумели договориться и коллективно построить все необходимое – от электричества до канализации. Размер инвестиций зависел от заявленного объема жилья.

Сейчас на очереди обеспечение транспортной доступности новой территории. В генплане предусматривалась пробивка Суздальского проспекта и строительство тоннеля под КАД. Но город категорически отказался – не хочет получить пробки на Гражданке. Сейчас там есть две дороги по обеим сторонам КАД: одна ведет в поселок Бугры, другая – через «Северный Молл» к въездам в город и на КАД. Остроту проблемы въезда-выезда из строящегося микрорайона можно снять, если сделать каждую дорогу односторонней. Думаю, к заселению первых домов этот вопрос решим.

Но это лишь отсрочит пробки – в этой части Мурино запланировано огромное строительство. Необходим новый съезд с КАД на дорогу до Бугров. Сейчас этот вопрос рассматривается в правительстве города. Но проект очень дорогостоящий: ни у застройщика, ни у государства нет таких денег. Скорее всего, он будет реализовываться в формате государственно-частного партнерства.

– Не было желания для повышения привлекательности нового микрорайона объединить усилия и построить большой спорткомплекс? Или торгово-развлекательный центр? Или даже «отрисовать» участок для площади или сквера?

– Пока такой вопрос не рассматривался.

– Дальше будете строить в Мурино?

– Да, сейчас подбираем участки.

– Ваши планы связаны только с Ленинградской областью?

– Нет. Мы приобрели участок на Петергофском шоссе, напротив «Балтийской жемчужины», за промзоной. Там на 6 га разместим порядка 50 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Думаю, это будет интересный проект: дома в семь-девять этажей, необычная архитектура, невысокая плотность застройки, красивые благоустроенные территории.

– Застройщики говорят об ажиотажном спросе на квартиры на фоне ослабления рубля. А по данным БН не видно повышения цен на продаваемые квартиры. Почему?

– А зачем? Все понимают, что это – отложенный спрос. На рынок пришли те, кто собирался купить квартиры в этом году. Просто они решили быстрее вложить деньги. К маю ажиотаж спадет, спрос вернется в нормальное русло. По моему ощущению, общее количество сделок на рынке недвижимости в этом году будет примерно таким же, как и в прошлом. Просто большее количество сделок будет заключено в первом квартале. 
 

06.03.2014 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: архив Александра Львовича