Индекс «БН-ипотека»: гарантируем снижение ставок

На ипотечном рынке идет волна снижения процентных ставок. Впрочем, пока банки предпочитают не афишировать этот процесс и маскируют коррекцию под долгосрочные маркетинговые акции.

Как ранее и предполагал БН, процентные ставки по ипотеке в рублях на российском кредитном рынке медленно, но верно «поползли» вниз. Тенденция обозначилась только в последних числах лета и поэтому не нашла отражения в августовском Индексе «БН-Ипотека». Но гарантированно скажется на итогах сентября.

Хроника снижения
В конце июля понизил ставки по всей продуктовой линейке жилищных кредитов Альфа-Банк. Следующим ввело новый специальный вычет из процентной ставки в размере 0,5 процентного пункта для сотрудников «социально ответственных компаний» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В середине прошедшего месяца по нескольким продуктам снизил ставки Связь-банк.

А с началом осени их примеру последовали новые игроки. Правда, о снижении кредиторы прямо не заявляют, а маскируют его под маркетинговые акции. Впрочем, акции долгосрочные – до 31 декабря нынешнего года.

Так, с 1 сентября запустил «промоакцию» на рынке первичной недвижимости банк ВТБ24. До конца года заемщики смогут приобретать жилье в новостройках с первоначальным взносом 10% на срок до семи лет по ставке 11,5% годовых в рублях. По условиям акции с увеличением срока кредитования ставки становятся выше: 12% – до 15 лет и 12,25% – до 30 лет. Но для новостроек – на стадии возведенного первого этажа и выше – ВТБ24 отменяет надбавку на период строительства.

Ханты-Мансийский банк 2 сентября представил программу «Новостройка без ограничений». Проект предусматривает единые процентные ставки от 12% годовых как на этапе строительства объекта, так и после оформления права собственности заемщика на квартиру. Первоначальный взнос возможен от 0%, срок кредитования до 30 лет.

При этом еще два ведущих игрока отечественного рынка объявили о продлении своих ранее действовавших акций. Так Сбербанк продлил действие сниженных процентных ставок в рамках особых условий программы «Молодая семья». Но главное – заявил о продлении акции «12-12-12». Напомним, при подтверждении дохода по форме банка и первом взносе в 12% россияне получают кредит по единой ставке в 12% годовых в рублях на срок до 12 лет.

А DeltaCredit перезапустил акцию «9,99%» для заемщиков, подтвердивших доход по форме 2-НДФЛ, готовых внести первоначальный взнос в размере от 50% стоимости объекта. Более того, DeltaCredit в рамках своей программы «Кредит по одному документу» объявил о снижении со 2 сентября ставки на 1 п.п. и назвал акцию «1+1-1». То есть до 31 декабря банк обещает выдавать ипотечные кредиты по единой ставке – вне зависимости от того, сокращенный или полный пакет документов предоставляет соискатель займа.

Уточним: почти все вышеназванные кредитные организации входят в ТОП-10 российского ипотечного рынка. То есть новые шаги кредиторов обещают привести к заметному изменению средневзвешенной процентной ставки в масштабах России.

Битва титанов
Наиболее значимым нам представляется снижение ставок ВТБ24. Не только потому, что банк занимает в рейтинге место сразу после Сбербанка. А и потому, что данный шаг обещает существенно изменить соотношение долей всех ведущих игроков российского ипотечного рынка.

Поясним на примере Петербурга. Здесь доля ипотеки, выдаваемой на объекты первичного рынка, по разным оценкам колеблется в пределах 40-45% (по стране приблизительно ниже на 10%). И в Северной столице, в отличие от других городов по объемам выдачи кредитов в первом полугодии ВТБ24 обогнал Сбербанк.

При этом подавляющее большинство заемщиков Сбербанка на первичном рынке берут кредиты в рамках акции «12-12-12». По некоторым оценкам это близко к 15% всех сделок на российском ипотечном рынке.

А у ВТБ24 две трети сделок на первичном рынке идут по программам «Победа над формальностями» и «Ипотека с государственной поддержкой». Теперь же у ВТБ24 дополнительно появляется аналог «12-12-12».

Сейчас в ипотечном портфеле петербургского филиала Сбербанка доля кредитов на «первичку»  составляет 32%, а у филиала ВТБ24 – 60%.

Таким образом, можно ожидать, что до Нового года ВТБ24 попытается переманить у Сбербанка половину клиентов, ориентировавшихся на программу «12-12-12». Соответственно, появляется вероятность того, что по объемам выдаваемых жилищных кредитов ВТБ24 обгонит Сбербанк не только в Петербурге, но и по всей стране.

Вернемся на землю
Но будущим заемщикам не так уж интересно, кто впредь будет лидировать. Гораздо важнее – какие перемены ожидают процентные ставки.
Уточним, что, согласно оценкам АИЖК, по итогам первого полугодия средняя месячная ставка по стране равнялась 12,6%. По результатам августа АИЖК итоги еще не подводило.

Согласно же Индексу «БН-ипотека», в два последние месяца лета наблюдался рост процентных ставок (см. таблицу 2). Впрочем, это касалось исключительно вторичного рынка недвижимости.

Теперь же – благодаря поведению ведущих игроков – смело можно прогнозировать снижение среднестатистической ставки на 0,2-0,3 п.п. в течение ближайших одного-двух месяцев.

Здесь мы вынуждены оговориться, что Индекс «БН-ипотека» не носит универсальный характер. При расчете средних ставок исходим из того, что на сегодня самым распространенным из запрашиваемых у банков жилищных кредитов является заем на следующих условиях.

Первый взнос заемщика составляет 30-50% от стоимости приобретаемого жилья. Кредит берется на десять лет, и заемщик страхует объект от всех рекомендуемых банком рисков. А далее возможны варианты – в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается квартира. И какой справкой клиент подтверждает свои доходы.

В то же время при расчете средней процентной ставки не учитываются скидки в рамках «зарплатных» проектов и краткосрочных (меньше месяца) маркетинговых акций.

Таб. 1 Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец августа

Таб. 2 Изменение средней процентной ставки по сравнению с концом июня

Материал подготовлен Центром исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости»

05.09.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха

Коллаж: Владислав Кунгуров