Строительство в кредит: чем рискуют дольщики?

Еще два-три года назад банки почти не выдавали строителям займов на возведение многоквартирных домов. А сейчас кредитуют застройщиков все активнее. Но механизм проектного финансирования таит в себе ряд опасностей и для дольщиков.

Некоторые участники рынка новостроек Петербурга считают, что увеличение объемов выдаваемых банками кредитов на возведение многоквартирных домов (так называемое проектное финансирование) положительно сказывается на развитии рынка жилищного строительства. Другие застройщики уверены, что надежней и выгоднее полагаться лишь на средства дольщиков.

Долговая яма
Многие из застройщиков привлекают банковские кредиты в том случае, если им не хватает денег для начала строительства дома.

«Проектным финансированием чаще интересуются небольшие компании, у которых нет оборотных средств для развития своего бизнеса. Крупные застройщики чаще стараются использовать собственные средства и деньги дольщиков», – отмечает руководитель юридического отдела «НДВ СПб» Анастасия Солдатова.

На первый взгляд может показаться, что застройщику удобнее привлечь заемные средства, возвести дом, а уже затем реализовать жилье в нем. В этом случае ход строительства не зависит от показателей продаж квартир в новостройке, то есть от объемов поступления средств от покупателей. Более того, застройщику даже выгоднее начинать реализацию объектов как можно позднее – квартиры в новостройках, которые находятся в завершающих стадиях, стоят на 30-50% дороже, нежели на этапе котлована.

И все же, по информации БН, для строительства жилья заемные средства используют лишь менее половины застройщиков Петербурга. Многие крупные компании предпочитают не связываться с проектным финансированием, это, например, «Строительный трест», ЮИТ и др. Заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров уверен, что гораздо надежней возводить жилье на собственные средства компании. «В этом случае работа на стройке не зависит от текущих колебаний финансовых рынков. К тому же привлечение банковского финансирования – это дополнительные затраты для застройщика, которые отражаются на конечной стоимости квартир», – поясняет эксперт.

Прежде чем дать добро на кредит, банки тщательнейшим образом проверяют застройщика – внимательно изучает бухгалтерские документы, проект будущего строительства, финансовую документацию строительной компании. И далеко не все компании готовы делиться этой информацией. Как отмечает директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская, банковская проверка может длиться до полугода и не факт, что результатом не будет отказ в предоставлении кредита.

Выгодные займы
Другие участники рынка, напротив, считают банковское финансирование одним из самых эффективных способов развития бизнеса. И число таких компаний постоянно растет. Так, например, холдинг Setl Group использует заемные средства при строительстве 11 жилых домов. Кредиты на строительство жилья часто привлекают такие компании, как Mirland Development, Группа «ЛСР», холдинг «Эталон».

Некоторые застройщики считают, что привлечение кредитов позволяет увеличивать объемы продаж. «Если объект возводят на средства банковских кредитов, это является дополнительным плюсом в глазах потенциальных покупателей. В случае когда застройщик выступает заемщиком финансового учреждения, последнее гораздо охотней выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, строящегося на его же, банка, деньги. Что, в свою очередь, позволяет увеличить показатели продаж», – утверждает Ольга Семенова-Тян-Шанская.

В последний год банки стали гораздо охотней кредитовать участников строительного рынка. «Сейчас кредитные организации предлагают все более выгодные условия. Рост числа сделок, связанных с проектным финансированием, начался еще в 2011 году. С тех пор это направление продолжает развиваться», – отмечает руководитель управления организации финансирования Setl Group Павел Гуменник.

Впрочем, не все банки готовы кредитовать застройщиков – по причине непрозрачности их бизнеса. «К сожалению, механизм распределения полученных от дольщиков денег далеко не всегда понятен банкам, отсутствует и понятная система привлечения подрядчиков. В общем, зачастую риски для банка слишком велики», – считает председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.

Почти без рисков
Очевидно, что привлечение кредита на строительство дома (размеры таких займов обычно варьируются в пределах 0,5-1,5 млрд руб.) приводит к существенному увеличению долговой нагрузки на застройщика. Соответственно, увеличиваются и риски дольщиков: степень вероятности остаться без денег и жилья зависит от того, какое имущество строительной компании заложено по кредиту.

Проблемы могут возникнуть у покупателей в том случае, если банк берет в качестве залога право требования на жилье в будущем доме (все квартиры, либо часть – в зависимости от суммы предоставленного займа). Если застройщик не исполнил своих обязательств перед кредитором, а строительство дома еще не завершено (и квартиры не переданы дольщикам), банк имеет право обратить на них взыскание. Как сказано в Законе № 214, средства, вырученные от реализации такого имущества, распределяются между дольщиками и банком пропорционально размерам их требований. При этом, как поясняет Анастасия Солдатова, согласно 342-й статье Гражданского кодекса РФ при продаже предмета залога требования банка будут приоритетны. «Дольщикам вернут деньги от продажи имущества, оставшегося после возмещения банку, в залоге у которого были права требования на квартиры», – утверждает она. То есть если размер долга застройщика перед банком превышает стоимость заложенных по кредиту квартир, вырученные от их продажи средства пойдут исключительно на погашение обязательств перед банком.

Эта законодательная коллизия уже приводила к конфликтам. В конце июля стало известно о том, что судебные приставы наложили арест на имущество компании «М-Индустрия». И в частности, на права получения квартир в возведенном компанией жилом комплексе «Поэма у трех озер». Сейчас граждане подают в суд требования о признании прав на жилье.

Примечательно, что после того как дольщики получили квартиры от застройщика по акту приема-передачи, на это жилье банк претендовать уже не сможет. «С этого момента на объект долевого строительства не распространяется право залога. Нельзя обратить взыскание по требованию банка или других кредиторов», – утверждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова. Но это правило распространяется лишь на квартиры, которые были проданы по договорам долевого участия. Если жилье в новостройке было приобретено по предварительному договору купли-продажи, либо с помощью механизма ЖСК, квартиры будут находиться в залоге у банка до тех пор, пока застройщик не расплатится с ним по своим обязательствам.

Если же застройщик привлекает кредит под другие активы (например, под залог участка, на котором планируется возводить многоквартирный дом), дольщики ничем не рискуют. Как поясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, после регистрации договоров долевого участия участок автоматически становится залоговым имуществом дольщиков. «Обратить взыскание исключительно на земельный участок банк не может», – констатировал эксперт.

Показательно, что чаще всего банки предпочитают брать в качестве обеспечения одновременно земельный участок под будущим домом, права требования на квартиры и другое имущество застройщика (например акции или доли компании).

Больше плюсов
Принимая решение о покупке строящегося жилья, в первую очередь нужно обращать внимание на репутацию застройщика, наличие разрешения на строительство и форму договора, который вам предлагают заключить. Но не будет лишним поинтересоваться, брала ли компания кредит на строительство дома и какое имущество заложено в обеспечение займа. Стоит помнить и о том, что использование заемных средств увеличивает итоговую цену квадратного метра примерно на 1-2%.

Опрошенные БН застройщики утверждают: банки, которые дают кредиты на возведение многоквартирных домов, как правило, не только проверяют застройщика, но и могут влиять на его деятельность по строительству дома. Теоретически это означает, что у дольщиков появляется больше гарантий. На практике часто получается иначе: рост долговой нагрузки, бывает, заканчивается банкротством застройщика.

15.08.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин

Коллаж: Татьяна Воронина