Север Всеволожского района: дома или квартиры?

Новоприозерское направление – одно из самых перспективных в Ленобласти. Правда, пока неясно, по какому пути пойдет его развитие. Возобладать может коттеджная застройка бизнес-класса, доступная «малоэтажка» с квартирами либо симбиоз форматов.

Когда мы говорим о Новоприозерском направлении, то имеем в виду прежде всего не удаленный от Петербурга Приозерский район, а Северную часть Всеволожского, одной из главных транспортных артерий которого является активно строящееся Новоприозерское шоссе (отсюда и название).

И не узнать…
Роль этого направления за последние годы сильно изменилась. Раньше ближайшие к городу территории Всеволожского района (10-15 км от КАД) развивались в основном как престижная зона – тут возводились достаточно дорогие коттеджи бизнес-класса. Более удаленные локации расценивались уже скорее как дачные земли – из-за низкой пропускной способности и плохого качества старого Приозерского шоссе, взамен которого сейчас и строится «Новоприозерка».

Но ситуация меняется. Во-первых, после экономического кризиса 2008-2009 годов загородная недвижимость бизнес-класса стала востребована в гораздо меньшей степени, чем раньше. Теперь подавляющая часть спроса ориентирована на недорогие объекты, сопоставимые по ценам с городскими квартирами. В результате во многих местах, ранее числившихся как элитные, появляются и вполне доступные проекты – не стал исключением и пригородный север Всеволожского района.

Кроме того, продвижение Новоприозерского шоссе на север постепенно расширяет ареал всеволожского рынка загородной недвижимости, предназначенной именно для постоянного проживания. На сегодняшний день трасса дошла уже до деревни Васкелово, а это уже все-таки 30 км от Кольцевой. Дальнейшее строительство дороги еще дальше отодвинет от города границу зоны «ПМЖ».

Вопрос в том, какими именно загородными объектами будут «засеяны» эти новые территории. Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили совершить небольшое путешествие по северу Всеволожского района.

На границе
Итак, отправная точка нашего маршрута – развязка КАД с проспектом Энгельса и Новоприозерским шоссе. Именно здесь расположен крупный торговый центр «МЕГА Парнас» – настоящий подарок всем жителям загородных поселков Всеволожского района. В самой Ленобласти торговая инфраструктура развита крайне слабо, поэтому возможность закупить все необходимое на выезде из города представляется большим благом. Кроме того, можно вспомнить, что неподалеку, на развязке КАД с Выборгским шоссе располагается еще и PRISMA, «Максидом», ТРК «Осиновая роща», база строительных материалов «Вимос», другие магазины. Как ни крути, обеспеченность Приозерского направления торговой инфраструктурой заслуживает твердой пятерки.

Прежде чем выехать в Ленобласть, мы напоследок бросаем взгляд на густонаселенные высотки «Северной долины», хорошо видные с Кольцевой. И сразу становиться понятно, почему сегодня растет спрос на малоэтажные проекты в пригородной зоне, где условия проживания куда более «человечны». До недавнего времени проекты-миллионники привлекали покупателей главным образом низкой ценой квартир. Но сегодня за городской чертой есть малоэтажные проекты, в которых цены на жилье выше ненамного.

Люди на холмах
Кстати, мы сейчас как раз отправляемся в один из таких проектов – Mistola-Hills, его реализует известный городской застройщик «Северный город» (RBI) в деревне Мистолово, которая расположена примерно в 5 км от КАД.

Уровень частной коттеджной застройки в Мистолово, надо сказать, очень высок. Мы увидели большие, по 300-400 кв. м, коттеджи, в основном достаточно современные, с интересной архитектурой. Большинство домов вписаны в холмистый (если не сказать гористый) рельеф Юкковской возвышенности. Повсюду такое обилие зелени, что многие дома совершенно скрываются за ней.

Вот и все попытки сфотографировать поселок Mistola-Hills со стороны оказались безуспешными – проект, расположенный среди высоких холмов и непролазных лесов, скрыт от посторонних глаз. Поэтому, получив разрешение от застройщика, мы миновали пост охраны и отправились вглубь территории.

Mistola-Hills – это жилой квартал, состоящий из трех-четырехэтажных домов, каждый на 6-12 семей – всего около 60 зданий. Дома, несмотря на небольшую этажность, кирпично-монолитные. Выполнены в строгой скандинавской стилистике.

Как удалось убедиться, строительство домов ведется активно, много зданий уже возводятся на уровне второго-третьего этажей. И в целом не приходится сомневаться, что застройщик сдержит обещания и сдаст первую очередь в третьем квартале 2014 года.

Достаточно просторная однокомнатная квартира площадью 37-40 кв. м стóит в Mistola-Hills 3-3,2 млн руб. За 4 млн можно приобрести небольшую «двушку» площадью 50 кв. м. Для сравнения: в шестой очереди «Северной долины» с таким же сроком сдачи квартиры аналогичной площади предлагаются в строящихся домах по 71 тыс. руб. за кв. м. То есть покупка однокомнатной обойдется в 2,6-2,8 млн руб., двухкомнатной – в 3,5 млн.

Разница между «муравейником» и комфортной «малоэтажкой» на природе получается, в общем, небольшая – 400-500 тыс. руб. Но не будем забывать, что проживание на природе, пусть даже в 5 км от КАД, требует наличия двух автомобилей на семью. Эти расходы тоже надо закладывать в семейный бюджет.

По соседству с Mistola-Hills, кстати, возводится еще один малоэтажный проект – «Близкое» от компании «ПетроСтиль», ранее специализировавшейся на элитном жилье. Сдавать его будут позже, в 2015-м году, поэтому есть возможность приобрести квартиры в строящихся домах по более низким ценам – однокомнатные от 36 кв. м по цене от 2,7 млн руб. Цены на двухкомнатные, правда, начинаются, как и в Mistola-Hills, от 4 млн руб., но за эти деньги предлагается не 50, а почти 55 кв. м площади.

Саму стройплощадку «Близкого» в этот день нам посетить не удалось, но, судя по фотоотчетам на сайте застройщика, работы там ведутся довольно активно. В ближайшие месяцы мы обязательно побываем на этом объекте, чтобы познакомиться с ним поближе.

Непростой сегмент
Проекты типа Mistola-Hills и «Близкое», на наш взгляд, являются украшением пригородной зоны, «малоэтажкой» европейского типа по вполне доступным ценам. И, наверное, было бы замечательно, если бы ближайшие 20-30 километров Новоприозерского направления застраивались именно такими кварталами. Но, как нам кажется, надеяться на это пока преждевременно. Реализовать малоэтажный проект в Северной части Всеволожского района с его высокими ценами на землю, сохранить стоимость квадратного метра на уровне петербургских «спальников», да еще и заработать, а не уйти в минус, под силу только единицам девелоперов, имеющим значительный опыт строительства, а также запас прочности в виде других строительных проектов.

Между тем большинство игроков загородного рынка пока – просто владельцы земли, не имеющие отношение к профессиональному строительному и девелоперскому бизнесу. Для них единственная возможность развиваться – застроить земельный массив недорогими типовыми таунхаусами, спрос на которые, впрочем, в последнее время значительно просел.

Вероятно, именно поэтому мы пока не слышим о новых проектах в районе строящегося Новоприозерского шоссе. Возводить качественную малоэтажку не всем по силам, а дешевых таунхаусов на рынке и так перебор.

Размышления о бизнес-классе
Быть может, новоприозерскому направлению не суждено стать средоточием доступного малоэтажного жилья, и верх возьмет коттеджная застройка бизнес-класса?

Классическим коттеджным поселком бизнес-класса на севере Всеволожского района является проект «Киссолово» компании «Весна». Он расположен на 14-м километре Приозерского шоссе, неподалеку от деревни Скотное. Именно туда мы сейчас и отправляемся.

Реализация проекта «Киссолово» началась в кризисном 2009 году. Именно тогда спрос на коттеджи бизнес-класса сократился и не вышел на докризисные позиции до сих пор (и едва ли когда-нибудь выйдет). Несмотря на такое положение дел, все эти годы компании «Весна» удавалось успешно продавать загородную недвижимость повышенной комфортности. Другие участники рынка удивлялись, пытались повторить опыт, но, как правило, безуспешно.

По-видимому, это объясняется известным из брендинга «принципом позиционности», согласно которому компания, первая занявшая ту или иную позицию в умах потребителей, уже не уйдет с этого места, несмотря на все ухищрения конкурентов. Таким образом, проект «Киссолово» попросту сконцентрировал на себе большую часть «новоприозерского спроса» в сегменте бизнес-класс. А поскольку этого спроса в целом немного, то другим проектам, в том числе готовящимся к выходу, покупателей может просто не хватить.

Шаг к доступности
К слову, понимая снижение платежеспособности покупателей, и компания «Весна» решила поработать в более доступном сегменте. Ранее девелопер предлагал покупателям земельные участки под самостоятельную застройку, а также коттеджи бизнес-класса, среди которых самые недорогие стоили от 6,5 млн руб. Однако в новой – пятой – очереди, помимо участков (136,5-180 тыс. руб. за сотку) есть и дуплексы, которые по формату следует отнести к более доступному жилью. Так, секция площадью 110 кв. м с участком 4 сотки стоит 5 млн руб. Стоимость, вполне сопоставимая с расценками на городские квартиры в строящихся домах.

В общем, судя по всему, Новоприозерское направление все-таки станет развиваться как доступное. Недорогое жилье, учитывая благоприятную транспортную ситуацию, а также развитую социальную и торговую инфраструктуру, тут, без сомнений, будет востребовано. Однако развитие таких проектов на северных землях потребует высокого профессионализма девелоперов. Скорее всего, случайные игроки будут вытеснены с рынка, а их земельные массивы перейдут опытным строительным компаниям. Но процесс этот небыстрый. Застройщики не слишком торопятся возводить малоэтажное доступное жилье в Ленобласти, пока есть пятна рядом с Петербургом, где возможна высокоплотная многоэтажная застройка.

19.07.2013 12:10 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков

Фото: Алексей Александронок