Недвижимость
в Москве выбрать регион

Рынок доходных домов делает первые шаги

Рынок доходных домов делает первые шагиКак сообщил глава Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Шелковый, для каждого субъекта РФ будет разработана собственная единая программа по развитию рынка арендного жилья. Не исключено, впрочем, что в ряде регионов ее реализация будет проводиться только «на бумаге».

Сегодня цивилизованный рынок арендного жилья находится в зачаточной стадии. И операторы с помощью пилотных проектов пытаются «нащупать» его будущие контуры. Об этом говорили участники XI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

Будущее в аренду
В 2012 году в России было введено 65,7 млн. кв. м жилой недвижимости – это рекордный показатель с 2000 года, превысивший докризисные объемы. Часть экспертов считает, что уже в обозримой перспективе платежеспособный спрос на покупку квартир может закончиться. При этом мировой опыт подсказывает, что даже в развитых странах доля жилья, находящаяся в собственности самих жильцов, относительно невелика. Например, в Германии 46% населения проживают в домах, которыми владеют, а 49% – в арендованных (см. табл. 1).

Поэтому концепция, согласно которой большинство россиян должны проживать не в собственном, а в арендованном жилье, приобретает все большее число сторонников.

На государственном уровне старт реализации этой идеи дал подписанный президентом Владимиром Путиным Указ «О мерах по обеспечению граждан доступным жильем…». Напомним, в этом документе правительству РФ дается поручение обеспечить формирование рынка доступного и комфортного арендного жилья. И сегодня делаются первые шаги по реализации этих планов.

В начале славных дел
На XI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» Андрей Шелковый рассказал о реализуемых АРИЖК пилотных проектах в сфере арендного жилищного сектора.

Так, на сегодня Агентством реализован пилотный проект в Новосибирской области для работников бюджетной сферы, ученых, преподавателей, сотрудников ННЦ СО РАН и Новосибирского технопарка. Объем строительства – 6,4 тыс. кв. м, уже введены в эксплуатацию два 3-этажных жилых дома на 130 квартир.

Кроме этого, возведено арендное жилье в Арзамасе Нижегородской области (см. табл. 2). Заключены соглашения с администрациями ХМАО, Калининградской, Калужской и Новосибирской, Нижегородской, Московской областей. Обсуждается возможность запуска региональных программ и с Минрегионом.

«Для каждого субъекта нужно разработать единую программу по развитию рынка арендного жилья. Нужны и изменения в законодательную базу, снижающие или отменяющие налог на имущество с учетом имеющихся возможностей региональной власти», – считают в АРИЖК.

Кроме того, заключено соглашение со Сбербанком РФ о сотрудничестве в сфере развития арендного жилья для особых экономических зон. Наконец, в АРИЖК прорабатывают возможность создания закрытого паевого инвестиционного фонда для рынка арендного жилья.

Пилотные проекты запускают и сами местные администрации, Например, в Казани к 2016 году планируется возвести шесть арендных домов на семь тысяч квартир. А в Челябинской области в 2015 году области должны ввести более 20 тыс. кв. м арендного жилья.

Остальные подтянутся
Параллельно идет законотворческая работа. Так, в марте Госдумой в I чтении был принят законопроект о некоммерческом найме квартир. Согласно этому документу граждане с невысокими доходами получат возможность арендовать квартиру по льготным ценам. На очереди, по словам Андрея Шелкового, законопроект о налоговом регулировании рынка найма.

Как отметил на конференции генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, дополнительные юридические инструменты нужны для эффективного участия государственных институтов в создании полноценного рынка аренды.

Речь идет о законодательном обеспечении участия Фонда РЖС в предоставлении земельных участков для строительства арендных многоквартирных домов и создании условий подключения таких объектов к коммунальной инфраструктуре. Кроме того, для переселения граждан из аварийного жилья нужно законодательно урегулировать участие в этом процессе Фонда ЖКХ.

Законотворческая работа ведется не только на федеральном уровне. Так, департамент экономической политики Москвы разрабатывает местный законопроект, который будет регламентировать условия внесения задатка, изменения оплаты и сроки заключения договоров, а также формы разрешения споров между арендаторами и арендодателями.

Сладкая жизнь
Предполагается, что в ближайшие 17 лет в России может появиться 76 млн кв. м арендного жилья. По словам Андрея Шелкового, реализация этих амбициозных планов выгодна всем сторонам. В регионах улучшится инвестиционный климат, вырастут объемы жилищного строительства, появятся новые рабочие места.

Что же касается предприятий, заказывающих стройку, то они смогут вести гибкую кадровую политику, привлекать специалистов из различных регионов и сокращать издержки: ведь жилье не переходит в собственность сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения новых кадров.

Банки и страховые компании смогут охватить ранее недоступный сегмент кредитования и получат новые возможности по работе с АИЖК. Кроме того, участие в «арендных» программах расширит линейки продуктов и позволит налаживать дополнительные отношения с крупными корпоративными клиентами.

Среди плюсов, которые сулят «доходные дома» непосредственно гражданам, Андрей Шелковый называет снижение ежемесячных расходов на проживание, возможность «закрепиться» на предприятии, а после – и купить жилье. Появится и свобода выбора при решении жилищного вопроса – ведь в этом случае нет нужды становиться собственником.

Ложка дегтя
Впрочем, при реализации президентского указа возникают различные проблемы. Так, генеральный директор ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» Евгений Меньшиков констатирует, что механизмов получения земли под строительство доходных домов нет. «В копеечку» обойдется и обеспечение инфраструктуры – при этом на «инфраструктурных» монополистов никак не повлиять, ведь они все акционированы.

Есть проблемы и с налогами. Генеральный директор ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Валерий Горюнов сообщил, что на его предприятие давит налоговое бремя. В собственности компании находятся 13 домов, квартиры в которых сдаются в социальный наем. Правительство Москвы предоставляет компании налоговые льготы, однако половина домов находится на территории Московской области, где они не освобождены от налога на имущество. В итоге при годовом доходе в 100 млн руб. налоги за тот же период составляют 180 млн.

Получается, если одни администрации субъектов РФ готовы тратить ресурсы и силы на «подъем» рынка арендного жилья, то другие – нет. Поэтому можно предположить, что и в этой сфере регионы страны достаточно быстро разделятся на лидеров и аутсайдеров: кое-где некоммерческий наем будет присутствовать только «на бумаге».

Таб. 1. Структура жилищного фонда отдельных стран
Страна
Аренда
Проживание собственника
Кооператив
Другое
ВСЕГО
социальная
коммерческая
Австрия
40
23
17
56
-
4
Великобритания
31
20
11
69
-
0
Нидерланды
42
32
10
58
-
0
Германия
54
5
49
46
-
0
Финляндия
31
16
15
66
0
3
Швеция
44
17
27
38
18
0
США
32,6
1,0
31,6
66,4
1,0
0
РОССИЯ
25,6
14,21)
11,42)
74,23)
-
0,2

1) Государственный и муниципальный жилищный фонд
2) Включая жилищный фонд в собственности юридических лиц – 3,2 %
3) Оценка

Источник: составлено по данным: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada

 

Реализация проекта строительства арендного жилья в Нижегородской области г. Арзамас по заказу ОАО «Арзамасский приборостроительный завод»
Параметр
Рыночные условия
Условия по проекту
Фактические затраты сотрудника
 Себестоимость кв.м. в регионе в готовом  жилье
35 000 рублей
27 000 рублей
не предусмотрено
 Размер арендной платы (без коммунальных платежей):
 
 1 комнатные квартиры
7 000 рублей
6 100 рублей
3 050 рублей
 2 комнатные квартиры
12 000 рублей
10 500 рублей
5 250 рублей
 3 комнатные квартиры
не предусмотрено
не предусмотрено
не предусмотрено
 Размер субсидии, предоставляемой от завода в счет погашения арендной платы за физ.лицо
50 % от платежа
50 % от платежа
 

 

26.04.2013 15:45 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха

на форум

Добавить комментарий
  • Свежее
  • Популярное
  • Обсуждаемое