Четырехкомнатные квартиры: экзотика первичного рынка

Четырехкомнатная квартира для европейских семей с детьми – это скорее минимальная планка комфорта. В Петербурге платить за «лишние» комнаты желающих немного, и на рынке новостроек предложение такого формата минимально, особенно в сегменте «масс-маркет».

Спрос на четырехкомнатные квартиры всегда был невысоким, говорят эксперты. Прежде всего потому, что таким просторным жильем не интересуются инвесторы, а целевая аудитория покупателей очень узкая – это семьи с двумя и более детьми. Таковых в Северной столице не слишком много, по официальной статистике – около 100 тысяч. Из них 15 тысяч – это многодетные семьи, с тремя и более детьми.

Долю четырехкомнатных квартир на первичном рынке Петербурга специалисты оценивают в 4-5%. В сегменте масс-маркет и того меньше – не дотягивает даже до 1%.

«Такие квартиры чаще всего закладываются в квартирографию объекта по “остаточному” принципу, когда проектировщику сложно разместить в конкретной части здания жилье другого метража», – говорит руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль.

Доля малая
По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в середине апреля во всех новостройках Петербурга и приграничных районов Ленобласти на продажу было выставлено всего 189 четырехкомнатных квартир. Для сравнения: трехкомнатных продавалось без малого две тысячи. Абсолютное большинство домов эконом- и комфорт-класса в Петербурге и приграничных районах Ленобласти обходятся вообще без «четырешек».

Типичный пример – ЖК «Каменка» от компании «СУ-155». Он явно ориентирован не на семейных покупателей. По словам руководителя КТ «СУ-155» в Петербурге Екатерины Евсеевой, при разработке квартирографии девелопер учитывал прежде всего статистику продаж в предыдущие годы. «В 2012 году более половины от общего числа квартир, купленных у нас, пришлось на «однушки» и студии, а в первом квартале нынешнего года их доля в структуре продаж достигла 75%», – пояснила она.

Исходя из этих цифр компания запроектировала минимум трехкомнатных квартир, а от четырехкомнатных отказалась вовсе. Однако в «СУ-155» уверены, что спрос на многокомнатное жилье появится совсем скоро, в 2014-2015 годах, а потому «четырешки» будут запроектированы в квартале 75 ЖК «Каменка» (он выйдет на рынок как раз через полтора-два года).

«На долю “четырешек” приходятся буквально крохи – в среднем не более 4% от всех квартир в доме», – говорит руководитель департамента аналитики «НДВ СПб» Марина Никишова. То есть в достаточно крупном жилом комплексе на 500-600 квартир многокомнатных будет от силы два десятка.

Интересно, что в Москве доля многокомнатных квартир существенно больше – порядка 20-22%. Объясняется это тем, что в пределах МКАД сейчас вообще не строится дешевого жилья – на 95% предложение состоит из бизнес-класса и выше. А в премиальном сегменте спрос на просторное жилье априори выше (есть даже проекты, состоящие исключительно из квартир с большим количеством комнат). Для сравнения: в Подмосковье, куда в последние годы окончательно сместился эконом-класс, доля многокомнатных квартир примерно такая же, как и в Петербурге.

В европейских странах, к примеру в Германии, Швеции или Дании, принято, чтобы у каждого члена семьи, включая детей любого возраста, была собственная комната. А потому спрос на многоквартирное жилье достаточно высок. К тому же в них любят селиться группы студентов – из соображений экономии.

«В Европе количество комнат в квартире должно равняться количеству членов семьи плюс одна дополнительная комната. Но эта тенденция дойдет и до России не раньше, чем лет через 10-20. Скорее всего, спрос на такие объекты появится лишь тогда, когда рынок насытится квартирами эконом-класса», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

От ста и больше
Среднестатистическая петербургская «четырешка» на первичном рынке – это квартира общей площадью 130-140 кв. м стоимостью более 10 млн руб. Принцип «Чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр» в данном случае не работает.

«Чаще всего цена за “квадрат” в четырехкомнатных квартирах специально устанавливается на уровне его стоимости в одно- и двухкомнатных. Большинство застройщиков изначально рассчитывает реализовать их ближе к концу строительства: это почти всегда эксклюзивные варианты на верхних этажах с хорошими видовыми характеристиками», – подчеркивает генеральный директор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

По мнению члена совета директоров O2 Development Виктора Осокина, основную конкуренцию «четырешкам» оказывают трехкомнатные квартиры большой площади, в том числе с так называемой европланировкой (то есть с совмещенной кухней-гостиной). Такое жилье легко поддается перепланировке и его нетрудно (и не так уж дорого) превратить не только в четырех-, но даже в пятикомнатную квартиру. При этом предложение просторных «трешек» (площадью свыше 100 кв. м) в несколько раз больше, чем четырехкомнатных квартир.

Маркетинговые исследования крупнейших застройщиков показывают, что при наличии у покупателя суммы в 9-10 млн руб. и желании приобрести просторную квартиру (например, если родился еще один ребенок) он скорее приобретет трехкомнатную квартиру в доме классом выше (например сегменте «комфорт»), чем бóльшую по площади и количеству комнат в эконом-классе.

И дело здесь не только в возможности сделать, если понадобится, перепланировку. Более высокий класс – это еще выгодное месторасположение, а также наличие рядом объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, стадионов со спортивными секциями). Или, к примеру, парка рядом с домом, где удобно гулять с маленькими детьми. Наличие удобной локации, скорее всего, перевесит такой «плюс», как бóльшая площадь квартиры в новостройке, рядом с которой инфраструктура развита плохо.

Редкие исключения
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», самая крошечная «четырешка» на петербургском первичном рынке имеет площадь всего 71,5 кв. м (самая большая комната в ней – 16 «квадратов») – в ЖК «Сандэй» (застройщик – «СПб Реновация»). Но такая ультракомпактная планировка объясняется спецификой задачи девелопера: ему нужно часть квартир передать жителям расселяемых хрущевок, причем новое жилье должно быть такое же по размерам, как и нынешнее.

Есть в Петербурге примеры четырехкомнатных квартир, где квадратный метр стоит меньше, чем в трехкомнатных. Рекордсмен по дешевизне – ЖК «Кристалл Полюстрово»: квадратный метр в «четырешке» здесь стоит всего 63 тыс. руб. Но общая стоимость этих квартир все равно приближается к 10 млн руб., так как их площадь в этом долгострое – почти 150 кв. м. Еще один пример – ЖК «Балтийская жемчужина». При вполне «экономной» стоимости «квадрата» в 85 тыс. руб. квартира за счет гигантской площади (более 200 кв. м) обойдется в 17 млн.

Интересно, что прогнозы развития сегмента четырехкомнатных квартир в Петербурге у большинства экспертов очень схожи (что бывает нечасто, если речь, к примеру, идет о студиях). И сводятся они к одному: ничего в обозримом будущем не изменится.

«Существующее предложение вполне удовлетворяет спрос, а поэтому бума строительства крупногабаритных квартир в ближайшие годы не ожидается», – резюмирует Виктор Осокин.

И действительно: всплеск рождаемости в России маловероятен, так же как и ощутимый рост доходов населения и снижение ипотечных ставок, что позволило бы большему числу наших сограждан заняться улучшением своих жилищных условий. Застройщики по-прежнему проектируют в своих ЖК большую долю однокомнатных квартир и студий. Возможно, в ближайшие несколько лет двухкомнатных будет закладываться все больше (такой тренд на первичном рынке уже есть), немного вырастет и доля «трешек». Но вот четырехкомнатных квартир это вряд ли коснется – слишком уж специфичный продукт. Так что в спешке переделывать проекты жилых комплексов под влиянием конъюнктуры застройщикам в обозримом будущем вряд ли придется.

25.04.2013 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв