Краснодар обкатывает «Народную ипотеку»

О механизме действия программы «Народная ипотека» рассказывают БН заместитель руководителя Департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края Андрей Аксенов (на фото слева) и научный сотрудник Академии наук Олег Старков.

На минувшей неделе в Краснодарском крае Сбербанк России выдал первый ипотечный заем в рамках краевой программы «Народная ипотека». Свои накопления, социальную выплату и полученный льготный кредит краснодарец направил на строительство частного дома. По данным на январь 2013 года, уже 22 участника завершили накопления.

Вопрос: Почему администрация Краснодарского края приняла решение запустить подобный проект?

Андрей Аксенов: Не скажу, что ситуация в крае чем-то принципиально отличается от других регионов РФ. На нашем рынке ипотеки наблюдаются общероссийские тенденции. С 2004 по 2008 год ипотека активно развивалась, в кризис объем сделок сократился в 2,7 раза. В 2010-2012 годах вновь произошли заметные позитивные сдвиги. Фактически за девять лет ипотечные кредиты получили более 61 тыс. семей, или 3,3% семей края.

В то же время в улучшении жилищных условий у нас нуждается значительная часть населения. Новая программа как раз и предназначена для жителей края, которые пока не имеют доступа к другим социальным проектам или коммерческой ипотеке. Как правило, граждане с невысокими доходами не склонны к длительному накоплению и не имеют кредитной истории. Они считаются рискованными заемщиками и не располагают средствами для покупки жилья без помощи государства.

В этих условиях выдача кредита оказывается возможной в том случае, если будущий заемщик способен выполнить долгосрочную программу предварительного накопления, доказав тем самым свою надежность. Для стимулирования накоплений предусмотрены регулярные выплаты из бюджета (премии на сбережения) в процентах от суммы, внесенной вкладчиком. В случае успешного завершения плана накопления вкладчику предлагаются кредит с низкой процентной ставкой и возможность приобрести недорогое жилье. Такая система одновременно выгодна всем участникам: населению, банкам, строителям – и укладывается в возможности бюджетной поддержки.

Олег Старков: В новом проекте акцент делается на том, чтобы помочь рядовым гражданам научиться регулярно накапливать. Благодаря этому они не только собирают начальный взнос, но и «зарабатывают» фактическую кредитную историю. По мере того как десятки тысяч людей смогут улучшить культуру сбережений и приобретут навыки ответственного долгового поведения, риски выдачи кредитов снизятся. Тем самым создаются условия для развития всей кредитной системы, снижения ставок за кредит и интенсивного развития более передовых форм ипотеки, повышения эффективности бюджетной поддержки. Этот эффект наблюдался во многих странах на начальном этапе развития рынка кредитов и подтверждается теорией и практикой.

Кроме того, сочетание накопительной ипотеки с иными видами социальной поддержки (субсидии и выплаты для военных, очередников, молодых семей) позволит максимально увеличить число обеспеченных жильем семей при тех же расходах бюджета.

В.: Как готовилась программа? Чей опыт взяли за основу?

О. С.: Программа готовилась более десяти лет под руководством академика Полтеровича, президента Новой экономической ассоциации (НЭА). За основу был взят опыт Германии, Австрии, Франции, Чехии, Словакии, где система стройсберкасс (ССК) послужила началом развития ипотечного рынка, обеспечивая дешевыми кредитами основные слои населения. Во время нынешнего кризиса в Чехии и Словакии ССК испытали гораздо меньший спад притока вкладов и выдачи кредитов, чем банковская ипотека. Многолетние исследования показали, что подобную систему можно и нужно внедрять и в России. Практическая схема эксперимента и правовая документация разрабатывались совместными усилиями администрации края, НЭА и ОАО «Агентство развития Краснодарского края» (АРКК). Сбербанк России оказывал консультации по системе управления целевыми счетами. Программа была поддержана правительством РФ и получила статус регионального эксперимента.

В.: Какие коррективы были внесены в европейский образец для того, чтобы приспособить его к российским реалиям?

О. С.: Мы сохранили основные черты европейской системы стройсберкасс. Алгоритм ССК предусматривает выдачу ипотечного кредита с пониженной ставкой (в нашем случае – 6% годовых) тем вкладчикам, которые предварительно выполнили долгосрочную программу регулярного помесячного накопления. Чтобы поощрить в этом граждан, предусмотрены социальные выплаты. В нашем случае – из бюджета Краснодарского края в размере 30% от суммы накопления, но не свыше 9 тыс. руб. за квартал. Вкладчикам, выполнявшим план накопления в течение пяти и шести лет, предоставляется право забрать накопленные средства вместе с премией, даже если они передумали покупать или строить жилье. Благодаря премии эффективный процент на сбережения выше процента в надежных банках.

Краснодарская система основывается на опыте Франции. У нас алгоритм ССК реализован в виде специальных счетов в рамках универсального банка, а не специализированного банковского института (как в других странах). У такой системы есть явное преимущество: отсутствие очереди за кредитами в случае, если коллективных средств участников недостаточно. Еще одно отличие: сейчас размер премии (социальной выплаты) ограничен суммой 36 тыс. в год, но по мере роста цен на жилье его предполагается увеличивать. Наконец, программа предусматривает сочетание схемы стройсберкасс с запуском проектов строительства дешевого жилья, позволяющих снизить цену для вкладчиков. Этот элемент особенно важен, учитывая диспропорцию между доходами большинства населения и ценами на жилье.

В.: Сколько уже сейчас участников в программе?

А. А.: Программа была запущена 3 октября 2011 года и вызвала большой интерес среди населения. На 29 января 2013 года действует 4024 вклада, свыше 100 тыс. граждан обратились за консультациями по процедуре вступления в проект. Около 70% вкладов открыты на срок пять-шесть лет. До сих пор на финансовом рынке отсутствовали вклады на срок более трех лет, поскольку считается, что у многих не получается накапливать средства. Практика реализации программы показывает, что семья после первых месяцев привыкает к накоплению, важно предложить им эффективную форму для сбережений.

В.: Что привлекает людей в программе?
О. С.: «Народная ипотека» – это продукт для тех, у кого накопления недостаточны и для кого коммерческий кредит слишком дорог. Давайте рассмотрим конкретный пример покупки жилья в рамках «Народной ипотеки». Чтобы семье «с нуля» купить квартиру площадью 52 кв. м, необходимо в течение шести лет накапливать по 8 тыс. руб. в месяц, затем в течение девяти лет погашать кредит – по 9,5 тыс. руб. в месяц. При этом расходы семьи в два раза ниже по сравнению с коммерческой ипотекой. В результате семья участвует в ипотеке те же 15 лет, однако не переплачивает за квартиру: сумма платежей за время участия в программе сопоставима со стоимостью жилья. Так, при покупке квартиры стоимостью 2 млн руб. переплата составит всего 1 тыс. руб. При покупке такой же квартиры по ипотеке за пользование кредитом в течение 15 лет переплата достигнет 1,995 млн руб. Разница очевидна.

В.: Администрация края заложила первый дом в рамках программы, обещая, что стоимость 1 кв. м будет на 20% ниже рыночной. Как это будет возможно?

А. А.: Добиться уменьшения себестоимости мы рассчитываем, во-первых, за счет снижения уровня обременений для строительных фирм, возникающих в процессе их взаимодействия с инфраструктурными компаниями. Во-вторых, уменьшится риск непродажи жилья. Сегодня строительные фирмы не верят в масштабные объемы продаж покупателям с невысокими доходами, и это отражается на цене.

Специально для приобретения земли и инфраструктуры под застройку администрацией края был учрежден региональный девелопер – АРРК. Перед ним стоит задача построить и предложить участникам программы достойное жилье по приемлемой для них цене, и в то же время предложить достаточно выгодные контракты строителям. Благодаря легко прогнозируемому спросу девелопер сможет предоставить в сетевые компании план освоения земельных участков на пять-шесть лет вперед, что снизит риски инвестиций в инфраструктуру. Для застройщиков начальное снижение цены окупится, поскольку вызовет масштабный рост спроса в новом секторе рынка. Сейчас для вкладчиков в Краснодаре ведется строительство микрорайона «Народный». Комплекс рассчитан на 2800 квартир. Участникам программы предлагается жилье по цене 33,6 тыс. руб. за 1 кв. м. А рыночная цена в аналогичных объектах – 39-42 тыс. руб. Прорабатывается вопрос о начале строительства льготного жилья и в других районах края.

В.: При сроке накопления в пять-шесть лет субсидии из бюджета уже не кажутся особым выигрышем. Можно и в банк под нормальный процент положить с довложением.

А. А.: Вкладчики, которые вступили на срок пять лет и выше в любом случае выигрывают, поскольку им разрешено снять деньги вместе с социальной выплатой. Доходность сбережений окажется такой же, как если бы они открыли депозит с годовой ставкой 12% (а это очень высокая ставка для надежных вложений). Думаю, не ошибусь, если назову максимальный рыночный аналог в виде депозита на уровне 8,5-9% годовых. Желающие повысить доходность вклада могут менять сумму ежемесячных взносов (от 3 тыс. до 10 тыс. руб.), и ставка повысится, однако итоговая сумма накоплений будет ниже и, соответственно, меньше сумма, которую можно потратить на решение жилищного вопроса.
Деньги из бюджета перечисляются вкладчику каждый квартал, а не выплачиваются в конце накопления. Это не игра в рулетку, а надежный и эффективный способ накопления.

В.: У человека нет гарантий, что, завершив период накопления, он получит ипотеку под льготный процент. Вдруг Сбербанк откажет?

А. А.: Отказы в кредите могут быть связаны лишь с серьезными нарушениями договора накопления, проблемами с кредитами в других банках или с органами правопорядка и т. д. Еще одна возможная причина – отсутствие у вкладчика средств для выплаты кредита, например из-за потери работы. Однако программой предусмотрено, что участник, закончивший накопление, может в течение шести месяцев подавать заявку на кредит. Тем самым он имеет возможность, восстановив свою платежеспособность, вновь обратиться за кредитом. Для решения сложных ситуаций можно привлекать созаемщиков с положительной кредитной историей, доходом. Если же воспользоваться этими вариантами не удалось, участник получит назад свои деньги вместе с процентом.

В.: У семьи нет гарантий того, что она останется в программе в случае смерти участника. Почему бы не внести пункт о наследовании?

А.А.: Наследование распространяется на вклад и проценты по вкладу. Распространить наследование на социальные выплаты не позволяет законодательная норма об адресном и целевом предоставлении субсидии. Тем не менее я согласен, что этот вопрос необходимо проработать при создании федеральной системы накопительных вкладов.

В.: Многие региональные бюджеты живут в дефиците. Есть ли риск, что бюджет края через пять-шесть лет не сможет справиться со взятыми на себя обязательствами – как по социальным выплатам, так и по строительству жилья на льготных условиях?
А. А.: Бюджетные выплаты в рамках «Народной ипотеки» полностью гарантированы краевым законодательством о социальных выплатах вкладчикам. С момента подписания договора администрация региона несет обязательства – до полного их исполнения.

Мы уже сейчас говорим об объеме выплат через шесть лет в размере не менее 1 млрд руб. в год и закладываем эти цифры в планы бюджетных расходов. Этого финансирования достаточно для обслуживания 50 тыс. вкладчиков на 6-й год работы программы. На 1 февраля 2013 года из бюджета вкладчикам уже выплачено около 110 млн руб.

В случае если приток вкладчиков окажется слишком большим и региональных средств на премии вкладчикам будет недостаточно, то придется временно ограничить число вступающих в соответствии с гарантированной суммой соцвыплат. Но очередь на вход в программу не должна помешать успеху проекта. Разумеется, если федеральное правительство примет участие в программе, это обеспечит ей еще более высокую надежность.

В.: Как долго будет действовать программа?

А.А.: Программа не ограничена по сроку и сейчас действует во всем крае. В случае успеха эксперимент будет распространен на другие регионы с учетом их особенностей, а впоследствии – на всю страну. Ростовская область уже запустила подобный проект. Башкортостан находится на стадии принятия нормативных актов. Активно интересуется проектом ряд других регионов. Учитывая исключительную важность решения жилищной проблемы в России, актуальность этого эксперимента трудно переоценить.

Можно спорить о выгодности, доходности и эффективности этого механизма. Но, на мой взгляд, в российских условиях альтернативы этому инструменту в ближайшее время не предвидится, как с точки зрения решения жилищного вопроса граждан с невысокими доходами, так и развития всего кредитного рынка.

11.02.2013 19:00 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко