Строительный бум случится через два года

Чем рассрочка выгоднее ипотеки, почему застройщики не могут строить школы за свой счет и зачем Петербургу нужны небоскребы, – на эти и другие вопросы БН ответил руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС» Сергей Терентьев.

– Ваша компания известна своей исключительной приверженностью к схеме продаж посредством создания жилищно-строительных кооперативов. Что это, традиция или просто вас чем-то не устраивают договоры долевого участия (ДДУ)?
– На самом деле ни то и ни другое. У ЖСК есть одно основное преимущество – возможность предлагать пайщикам длительные рассрочки. Спрос на эту услугу родился в начале кризиса, а до этого мы продавали жилье в том числе и по ДДУ. Но, поскольку предоставлять рассрочку на период, превышающий срок строительства, мы не могли, то отказались от ДДУ и сосредоточились на ЖСК.

Мы небезосновательно считаем, что длительные рассрочки – это серьезное конкурентное преимущество. В разгар кризиса 50-70% наших покупателей платили в рассрочку. Единственное, что они не могли сделать, это оформить право собственности до выплаты всей суммы. Но альтернативой ипотеке эта схема все равно стала.

– После кризиса 2008-2009 годов популярность рассрочки должна была, по идее, упасть?
– Разумеется, после кризиса обороты набрала ипотека, сейчас в нашей компании 25-30% продаж идет с помощью банков, и есть тенденция к росту количества ипотечных займов. Но рассрочкой, тем не менее, пользуется не меньше клиентов: на сегодняшний день примерно те же 30%.

– Почему в таком случае не сделать конкурентное преимущество еще более весомым и не предлагать рассрочку, скажем, на десять лет?
– Мы не видим в этом большого смысла. Мы все-таки не банки. И не собираемся требовать от клиентов доказательств их платежеспособности, что пришлось бы делать при более длительных рассрочках. Да и что дает больший срок? Только меньший размер ежеквартальных платежей. Но мы считаем, что они у нас и так вполне «подъемные».

– В случае невозможности выплачивать ипотечный кредит банки действуют в отношении заемщика порой весьма жестко. А у «ЦДС» были аналогичные случаи, когда клиенты не рассчитали собственные силы?
– В кризис – конечно. Сейчас это единичные случаи. Но разрыв договора – это крайний вариант, который не выгоден обеим сторонам. Поэтому мы стараемся найти выход из подобной ситуации. Либо реструктуризируем платежи, либо предлагаем покупателю менее дорогой объект, например, вместо двухкомнатной квартиры – однокомнатную. Или переоформляем договор с однокомнатной в почти сданном доме на Богатырском проспекте, допустим, на студию в «Новом Мурино», где срок рассрочки больше.

Но, повторяю, это происходит крайне редко. Гораздо чаще, напротив, клиенты досрочно гасят всю сумму. Обычно это происходит сразу после сдачи дома, когда они видят своими глазами продукт, который купили. И у них, так сказать, уходят опасения.

– Большинство ваших конкурентов публикуют в открытом доступе полный пакет документации на строящиеся объекты, включая проектную декларацию. И потенциальный покупатель за несколько минут может узнать о доме буквально все. Но вы же упорно этого не делаете…
– А зачем делать то, чего не требует законодательство? Ведь при продажах по схеме ЖСК мы и не должны этого делать. Всю техническую документацию, договоры инвестирования можно посмотреть в офисе. Список построенных объектов есть у нас на сайте. В проектных декларациях содержится некоторая финансовая информация, конечно. Но если посмотреть большинство таких документов, то можно убедиться, что многие из них, по сути, фикция. Любая компания постарается задекларировать свои положительные стороны и по возможности скрыть отрицательные. Я видел проектные декларации, состоящие из трех абзацев. Зачем они нужны?

– Хорошо, убедили. Перейдем теперь к ближайшим перспективам «ЦДС». Половина ваших объектов строится на территории Ленинградской области. В дальнейшем их станет еще больше?
– Я бы даже сказал, что объем строящихся «квадратов» в области уже больше, чем в Петербурге. Мы нацелены на сегмент масс-маркет, а строить в мегаполисе все тяжелее. По сути, свободных участков уже нет, если не считать территорий, которые лишь формально относятся к городу, вроде Шушар. У нас в «исторической части» города строится только ЖК «Кантемировский» (около 200 тыс. кв. м жилья). Плюс в течение полугода появятся еще два участка с достаточно большим объемом застройки. Есть земля, которую мы смотрим, оцениваем, но это связано с выносом предприятий, что уже не ближайшая перспектива.

– А новые территории, например намывные, вас не интересуют?
– Намыв на Васильевском острове точно нет. Во всяком случае, пока. Вызывает сомнения инженерная подготовка этого участка. Не зря и остальные застройщики туда особенно не рвутся. В черте Петербурга выбирать приходится между промзонами и маленькими лакунами. И поэтому нам приходится заниматься проектами, которые мы ранее даже не рассматривали. В частности, скоро выйдет на рынок дом на Севастопольской улице возле метро «Нарвская». Там будет всего 10-15 тыс. кв. м жилья. Такие проекты – это не совсем наш формат.

– То есть прогнозы некоторых экспертов о начале стагнации на первичном рынке, обусловленной опустошением земельных банков крупных застройщиков, не такие уж невероятные?
– Мне кажется, что никакой критической ситуации на рынке нет. У «ЦДС» земельный банк превышает 3,5 млн кв. м, этого хватит при текущих объемах строительства (а это несколько сотен тысяч кв. м в год) на шесть-семь лет. Плюс постоянно ведется работа по пополнению земельного банка. Конечно, есть компании, которые в свое время об этом не позаботились, видимо, не верили в скорое окончание кризиса. И вот сейчас они «на нуле». Но большинство крупных застройщиков, таких как «ЛенСпецСМУ», «ГДСК», «ЮИТ», по моим ощущениям, на пять-шесть лет землей обеспечены.

– Но довольно значительная доля этого запаса, и не только у вас, находится в Ленобласти. А там с будущего года строить многоэтажное жилье будет уже не так просто…
– Да, и на конечной стоимости объекта эти нововведения, безусловно, скажутся. Пока сложно сказать, насколько. Конечно, с одной стороны, в небольших домах жить гораздо комфортнее, но обратная сторона этой медали – это увеличение стоимости квадратного метра.
Проблема в том, что бурное развитие жилищного строительства в области не привело к такому же развитию социальной инфраструктуры. И беспокойство властей Ленобласти вполне понятно, это ведь не самый богатый регион.

– По вашему мнению, областные власти, помимо введения разнообразных ограничительных мер, готовы к решению инфраструктурных проблем?
– Во всяком случае диалог между чиновниками и строителями есть. Вот совсем недавно была встреча губернатора Александра Дрозденко с директорами крупнейших компаний-застройщиков, которые работают в области, и там эти проблемы обсуждались.

Мы во все свои проекты закладываем создание социальной инфраструктуры. В частности, в «Новом Мурино» будет несколько детских садов и школа. Первый детсад, кстати, уже проектируется, и в следующем году мы начнем его строить. Но остается открытым другой вопрос: каким образом он будет передан на баланс области? Если мы будем строить инфраструктуру полностью за свой счет, то, опять же, это все будет сказываться на стоимости жилья. Да и не можем мы по закону просто взять и подарить этот садик. Приходится по каждому отдельному проекту нашему гендиректору Михаилу Медведеву лично решать эти вопросы с представителями администрации. К сожалению, четких правил нет до сих пор, и это очень тормозит процесс развития социальной инфраструктуры.

– Насколько может подорожать квадратный метр, если вас обяжут всю инфраструктуру строить за собственный счет?
– Знаете, у нас не было пока реализованных проектов по постройке школ. И я в точности не знаю, сколько это стоит. Несколько тысяч рублей стоимости «квадрат» прибавит – это точно. Но три или десять – не берусь сказать.

– Какие районы Ленобласти интересны «ЦДС». Не только ведь Мурино?
– Девяткино и Мурино, вообще, стоят особняком. Ситуация здесь уникальна – есть метро. Не сомневаюсь, кстати, что Мурино уготована судьба Комендантского проспекта в том смысле, что через пять-семь лет эта территория станет полноценным городским районом с развитой инфраструктурой. В общем, хорошим спальным районом с прекрасной экологией вдобавок. Мы планируем каждый год только в Мурино сдавать по 100 тыс. кв. м нового жилья.

Еще потенциально интересные районы – это Бугры, Кудрово, Парголово, то есть на север и восток от города. На юге – это Красносельский район, где мы пока не строим. Но так уж исторически сложилось, что хороших участков в свое время здесь не нашли.

– В последнее время начались разговоры о радикальном способе решения проблемы обманутых дольщиков: попросту запретить продажу строящегося жилья. К чему такая мера может привести?
– Однозначно ни к чему хорошему. Ведь покупка строящегося жилья – это не просто абстрактный риск. Покупку на первичном рынке делает тот, кто не может себе позволить квартиру на вторичном. К тому же на рынке самое дорогое жилье – это новый сданный дом. Получается, что власти законодательно обяжут население приобретать квартиры по максимальной цене. И отсекут тем самым до 80% покупателей.
Крупные застройщики, конечно, «потянут» строительство самостоятельно или за счет кредитов. Но что получат люди взамен? Гарантии от недостроя – возможно. Но не от двойных продаж. И рост цен на 20-30% минимум.

– В Петербурге уже есть несколько проектов настоящих небоскребов, стартовало строительство «Лахта-центра», вот-вот будет сдан 140-метровый «Лидер-тауэр». Город тянется вверх, что не всем нравится. А вам?
– А я в этом не вижу ничего плохого. И проект «Лахта-центра» мне весьма по душе. Получится новая визитная карточка города, особенно со стороны залива. И проект компании «С.Э.Р» по строительству высотки на Поклонной горе мне очень симпатичен. К слову, мы сами рассматривали вариант покупки этого участка. И если будет такая возможность, тоже рассмотрим варианты по строительству высотных жилых домов.

– 2012 год идет к завершению. Уже очевидно, что по его итогам петербургские строители сдадут в лучшем случае столько же жилья, сколько и в прошлом. Означает ли это, что рынок достиг своего потолка?
– То, что сдается сейчас, закладывалось до кризиса и уже во время его. Так что не исключено, что и следующий год будет таким же по объему ввода. А вот потом, в 2014-2016 годах, темпы строительства могут снова вырасти. Ведь сейчас, с учетом Ленобласти, на рынок выводится больше объектов, чем два-три года назад.

28.11.2012 12:05

Автор: Павел Гинёв