Можно ли обогатиться на сносе хрущевок?

В следующем году реновация хрущевских кварталов в Петербурге вступает в активную фазу – застройщики обещают построить первые дома. У расселяемых граждан вполне естественным будет желание «соблюсти свои интересы». Правдами и неправдами.

Наконец-то от слушаний, прений, проектирования и согласований застройщики переходят к практическому решению поставленных перед ними задач. Так, компания «Воин-В» уже монтирует первый этаж пилотного дома в квартале Ульянка 2А. В августе генеральный директор «Воина-В» сообщил БН, что передачу квартир для расселения жильцов хрущевок планируется начать в конце 2013 года.

Компания «СПб Реновация» провела работы по благоустройству в одном из кварталов Сосновой Поляны. В конце этого года она намерена приступить к строительству в квартале 10 Колпино.

Мертвые души
Петербург только-только приступает к сносу хрущевок, зато Москва уже близка к завершению этого процесса – в столице осталось расселить чуть более 300 таких домов. Чтобы представить грядущую реновацию в Петербурге, стоит вспомнить, что происходило в первые годы столичного расселения пятиэтажек.

Со стартом реновации в жителях хрущевских кварталов Москвы проснулся дух авантюризма. Возможность поменять жилье в старых ветхих домах на квартиры в современных зданиях представлялась благом. Но многим гражданам пришло в голову, что на реновации можно и хорошо заработать.

Жители приговоренных к сносу хрущевок начали с невероятной скоростью «размножаться», прописывая «мертвые души». Также имели место фиктивные браки и фиктивные разводы. «Молодожены» рассчитывали на получение квартиры большей площади. Разведенные претендовали не на одну, а на две отдельные квартиры. В результате в каждом сносимом квартале появилось огромное количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Вскоре после старта столичной реновации, в 2004 году, был принят новый Жилищный кодекс РФ. В нем прописано, что при переселении жильцы получают либо денежную компенсацию по рыночной стоимости, либо равнозначное жилье. А количество зарегистрированных в квартире жильцов на размер предоставляемой площади может повлиять только в случае, если они проживают по договору социального найма.

Однако несогласные на расселение находились как среди собственников, так и среди нанимателей. Точнее, покинуть «хрущевскую» квартиру люди были не против, но их часто не устраивало то, что предлагалось взамен.

Надо отдать должное правительству Юрия Лужкова, большинству авантюристов не удалось «урвать» даровое жилье. Судебные иски к таким гражданам были поставлены на поток. И, как правило, мэрия суды выигрывала. Но все равно это изрядно притормозило процесс расселений – последнюю пятиэтажку экс-мэр обещал превратить в музей к 2010 году, но работы хватит и новому московскому градоначальнику.

Хрущевка по цене брежневки
В первые годы московской реновации было отмечено еще одно «уникальное» явление – хрущевки поднялись в цене. Иные граждане приобретали квартиры в никудышных пятиэтажках, рассчитывая получить в ближайшем будущем жилье в новом доме. Позднее власти начали вводить ограничения на регистрацию в сносимых домах. Но тот, кто успел стать счастливым обладателем квартиры в ветхой хрущевке, в целом не прогадал. Пусть новые квартиры и предлагались в панельных домах эконом-класса, но все же это была современная панель. К тому же в Москве при расселениях соблюдался «покомнатный принцип» – взамен старого предоставлялось «равнозначное жилье» по количеству комнат, а не по площади. Учитывая, что в современных планировках даже эконом-класса помещения квартир более просторные, чем в домах 60-х годов, эти «инвесторы» остались в выигрыше.

В Петербурге «вложения» в хрущевку не обещают быть столь же прибыльным делом. Как рассказали БН в «СПб Реновация», обмен старого жилья на новое будет считаться равнозначным не по количеству комнат, а по площади.

В связи с этим сопротивление некоторой части жильцов сносимых домов гарантировано. Переезжать, к примеру, не захотят собственники 2-,3- и 4-комнатных квартир, в которых живут большие семьи из нескольких поколений. Ведь «двушка» в домах первых массовых серий по площади соответствует современной «однушке». А «трешка» в хрущевке дотянет по метражу в лучшем случае до «двушки» в новостройках.
По городскому закону жители хрущевок могут получить бесплатно до 9 кв. м сверх площади старого жилья. Но если переселенец потребует больше, то за дополнительные квадратные метры придется заплатить по рыночной стоимости.

Здоровый пессимизм
В Петербурге пока не заметно, чтобы спрос на квартиры в пятиэтажках сколько-то пошел вверх. Более того, многие эксперты не предвидят его и в обозримом будущем.

«Покупать жилье в хрущевке для того, чтобы потом обогатиться, особого смысла нет, – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Стоимость покупки достаточно высока. При этом нет уверенности, что покупатель получит в итоге квартиру приличной площади и в качественном доме».

«Перспективы реновации по всем указанным кварталам, на мой взгляд, весьма туманны, – уверен генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Когда только начали говорить о реновации, многие покупатели интересовались перспективами приобретения жилья с долгосрочными целями. Но сроки неоднократно переносились, и доверие к программе упало».

Однако не все эксперты настроены так скептично в отношении реновации. «Если граждан и в самом деле начнут переселять в квартиры, которые стоят дороже, то цены на жилье в вошедших в адресный список кварталах вырастут на 10%-15%», – говорит генеральный директор АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Сизифов труд
Как заверили БН в Жилищном комитете, законодательством ограничение регистрационного учета граждан в связи с принятием решения о развитии застроенных территорий не установлено. И прилив «свежей крови» в хрущевках заметен уже сейчас. Но велики ли шансы жильцов хрущевок заполучить даровые квадратные метры?

Сколько бы родственников не зарегистрировал у себя собственник квартиры, рассказали в Жилищном комитете, ему все равно предложат столько метров, сколько он имел в хрущевке (ну, возможно, и дополнительно до девяти «квадратов»).

Впрочем, есть такая отдельная категория граждан – очередники. Им город обязан предоставить жилье по социальной норме (18 кв. м на человека или 33 кв. м на одиноко проживающего). Вообще, для очередников, проживающих в пилотных кварталах реновации (в Ульянке, в Сосновой Поляне, в Колпино), грядущее расселение как нельзя кстати. Ведь очередь может длиться десятилетиями, в то время как снос хрущевок в Петербурге уже не за горами.

По этой причине не исключены попытки граждан пристроиться в очередь на улучшение жилищных условий. По крайней мере, москвичи так делали. Приобретали квартиру в хрущевке, а затем шли в жилотдел и сообщали, что их условия проживания не соответствуют социальным нормам. Однако гражданам нужно было еще доказать, что они малоимущие. Тогда как сам факт приобретения квартиры в хрущевке говорил о наличии у «малоимущего» немалых денежных средств.

Нанимателей в Москве во время реновации контролировали особо тщательно, и то же самое будет в Петербурге. Разумеется, многие наниматели находятся в более выигрышной ситуации, чем собственники, так как согласно тем же социальным нормам предоставления жилья могут рассчитывать на бесплатное увеличение площади. И они будут пытаться максимально реализовать свои преимущества.

В Москве родственников, прописавшихся к нанимателям, тщательно проверяли – когда и откуда они прибыли (возможно, у них есть другая квартира на родине). Если выяснялось, что родственник проживал в Москве менее десяти лет, то никакие лишние метры не предоставлялись. А если даже 10-летний срок проживания подтверждался, то мог всплыть факт, что зарегистрированный родственник предварительно продал свое жилье. Все это расценивалось как намеренное ухудшение жилищных условий нанимателем – ведь он мог бы и не прописывать у себя добровольно оставшуюся без жилья родню.

В Петербурге с собственниками будут разговаривать в соответствии с ГК РФ (ст. 46.2) – условия расселения определяются соглашением с инвестором. Нанимателями будут заниматься городские власти. Наниматели, чьи семьи занимают площадь меньше социальной нормы, переедут в более просторные квартиры. Как рассказали БН в Жилищном комитете, тем, кто занимает площадь выше нормы, не стоит беспокоиться, что их «урежут» – предоставленное жилье будет по площади «не менее ранее занимаемого». Так что одиноко проживающим гражданам, занимающим свыше 33 кв. м муниципального жилья, торопиться приватизировать квартиру совершенно необязательно. Можно сделать это уже в новой, после переселения.

Возможно, отдельные граждане и смогут обвести вокруг пальца чиновников Жилищного комитета, но в целом программу развития застроенных территорий вряд ли следует рассматривать как «раздачу слонов». Столица научилась расселять и сносить хрущевки, значит, и Петербург должен справиться с этой задачей.

12.11.2012 18:45 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Березниченко