Доступное жилье далекого Кронштадта

Благодаря улучшению транспортной доступности Кронштадт становится все более привлекательным не только для туристов, но и тех, кто планирует улучшать жилищные условия. Пока здесь немного качественного жилья, однако ситуация постепенно меняется.

В границы Кронштадтского района (город Кронштадт) входит остров Котлин и несколько небольших островков в Финском заливе западнее Петербурга. Вся жилая недвижимость района сосредоточена на Котлине. Его площадь составляет около 16 кв. км, население около 40 тысяч человек.

Транспортное сообщение Кронштадта с мегаполисом осуществляется по Кольцевой автодороге (КАД), соединяющей его с Приморским районом на севере и Красносельским – на юге. Кроме того, действует паромная переправа, курсируют пассажирские катера.

Непреодолимый заслон
Город Кронштадт – ровесник Петербурга. Его история началась со строительства форта на Котлине, с помощью которого был создан заслон для вражеского флота на морском пути к устью Невы в Финском заливе.

Осенью 1703 года Петр дождался, когда шведские корабли уйдут в свои незамерзающие порты, и начал строительство. И уже осенью 1704-го, возвращаясь назад в Котлин, шведы увидели в окуляры подзорных труб, что это место занято русскими. С того момента ни один неприятельский корабль не прошел мимо Котлина.

Петр изначально рассматривал Кронштадт как неотъемлемую часть Петербурга. И остров, хотя и стоял особняком, навсегда остался одним из административных районов Петербурга.

Застройка Котлина велась параллельно застройке восточной части Васильевского острова. Планировка территории и проекты первых домов создавались под руководством зодчих Жан-Батиста Леблона и Доменико Трезини. Поэтому архитектура Кронштадта сильно напоминает Васильевский, хотя застройка не такая плотная.

Первые кирпичные дома Кронштадта были возведены еще при Петре I, хотя большая часть населения, военные и рабочие, проживали в деревянных домах. Однако в 1824 году наводнение уничтожило почти все постройки острова. Выстояли только несколько каменных зданий. Горький опыт заставил отказаться от древесины как строительного материала.

Трехэтажные кирпичные дома с оштукатуренными фасадами, построенные при Петре, сохранились до наших дней. На протяжении двух столетий их регулярно ремонтировали и реконструировали. Сейчас дом № 1 на улице с нелепым для исторического места названием Коммунистическая выглядит очень скверно. Вообще, в ветхом состоянии находится значительная часть островных зданий. Львиную долю ветхого и аварийного фонда составляют дореволюционные постройки, а также дома, возведенные в первое послевоенное десятилетие. Срочного ремонта требуют и многие дома 1930-х годов.

До реновации не дошло
В 2007-2009 годах власти Петербурга попытались решить проблему ветхого жилищного фонда острова. В городскую программу развития застроенных территорий попали сразу девять кварталов Кронштадта, причем в его центральной, исторической, части – на улицах Восстания, Гусева, Комсомольской, Пролетарской, Флотской и других. Эти территории включали чуть ли не пятую часть жилищного фонда острова.

Однако позднее программа была пересмотрена, и Кронштадт из адресного списка реновации выпал. Так что теперь обновления жилищного фонда можно ожидать разве что в далекой перспективе. А пока, надо надеяться, его будут хотя бы латать.

Инвесторы не спешат вкладывать средства в Кронштадт, как из-за удаленности от мегаполиса, так и из-за массы ограничений, связанных с охранным статусом города – памятника истории.

Но, безусловно, Кронштадт начинает оживать уже сейчас. Например, компания «СУ-155» уже близка к завершению работ по реставрации Морского собора св. Николая Чудотворца. Возможно, обновление храма, а он является символом Кронштадта, станет отправной точкой обновления всего острова. По Генеральному плану Петербурга до 2025 года предполагается строительство в Кронштадте около 170 тыс. кв. м жилых площадей. Почти 90% всего строительства должно быть мало- и среднеэтажным.

А пока новое строительство здесь практически не ведется. Самая молодая «новостройка» – это комплекс 12-этажных кирпичных зданий на въезде в Котлин у развязки КАДа (микрорайон «Цитадель»). Он был сдан в конце 80-х годов прошлого века.

Доступный Кронштадт
Транспортное сообщение между островом Котлин и Петербургом в течение без малого трех веков осуществлялось по воде. Только в 1984 году к Северной части Кронштадта была подведена дамба. Однако город все равно оставался закрытым для свободного посещения, так как был режимным объектом оборонного комплекса. Гарнизоны на суше, военные корабли у пристаней – все это можно увидеть и сегодня. Но теперь для этого не нужно предъявлять пропуск на КПП – город открыт.

Движение по дамбе значительно снизило проблему транспортной доступности, но все же не решило ее полностью. И лишь введение в эксплуатацию двух шестиполосных участков КАДа с подводным тонеллем, позволяющим беспрепятственно миновать морской канал (линия Санкт-Петербург – Стокгольм), по настоящему открыло город для петербуржцев и туристов со всего мира.

В результате в город пока неспешно, но пошли инвестиции – в прошлом году компания «КВС» приобрела участок площадью 1,36 га на улице Сургина, 14А, под строительство кирпично-монолитного жилого комплекса на месте снесенного автотранспортного предприятия. Планируется, что к строительству компания должна приступить уже этой осенью. Так что пусть и точечно, но обновление Кронштадта уже началось.

Крупные объекты торговли и сервиса на острове только исторические, новых практически не открывалось. Это Гостиный двор (1833-1835) и Дом бытовых услуг (1976), расположенные на проспекте Ленина. Разумеется, они «осовременились» – среди арендаторов появились, например, невиданные в ХIХ веке представительства сотовых операторов, фаст-фуд и прочее. Однако сетевые ритейлеры пока обходят остров вниманием.

Приятное впечатление о Кронштадте оставляет автомобильное движение – здесь нет переполненных магистралей, пробок и сопутствующего этому смога. А припарковаться бывает трудно разве что возле упомянутых Гостиного двора и Дома бытовых услуг. Свободное движение и на участках КАДа, соединяющих Котлин с материком. По этой причине автолюбители, следующие с севера на юг Петербурга в часы пик, нередко выбирают пусть и чуть более длинную, но свободную дорогу через Кронштадт.

Жилье настоящих балтийцев
Остров перестал быть обособленным, но остался удаленным от Петербурга. Поэтому и цены на жилье здесь гораздо ниже «средней температуры по городу».

Самые дорогие квартиры предлагаются в кирпичных домах советской постройки – как в центре города, так и в микрорайоне «Цитадель». По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», однокомнатная квартира в таких домах (данные на октябрь 2012 года) может быть приобретена за 3,4 млн руб. Причем в объеме предложения квартиры в кирпичных домах занимают самую большую долю – свыше 60%.

Жилье в старом фонде намного дешевле. Если в доме прошлого века квадратный метр в среднем стоит около 80 тыс. руб., то в дореволюционных домах его цена – 70-71 тыс. руб. Но следует отметить, что «однушка» в старом фонде все равно выйдет значительно дороже, чем в советском кирпичном доме. Потому что компактные планировки зодчими XIX века не практиковались – старая «однушка» стоит примерно 4,2-4,6 млн руб., в зависимости от расположения и, главное, технического состояния дома.

Жилье категории «старая панель» (хрущевки и ранние брежневки) в объеме предложения составляет всего 3% – такие дома в Кронштадте практически не строили. Квадратный метр в них предлагают за 75 тыс. руб., в среднем «однушка» стоит около 3 млн.

Вероятно, со временем, когда развитие территории станет масштабным, жилье острова поднимется в цене. Поэтому тем, кого тянет к морю, имеет смысл задуматься о приобретении квартиры на Котлине уже сейчас.

29.10.2012 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Вячеслав Березниченко