«Военная ипотека» войдет в каждый дом

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию стало вести себя, как агрессор. Его последние мобилизационные шаги на российском ипотечном рынке могут кардинально потеснить конкурентов, которыми выступают ведущие российские банки с собственными ипотечными программами. В частности, через несколько месяцев агентство захватит такой плацдарм, как «военная ипотека на новостройки».

Уже до конца этого года каждый российский офицер получит реальную возможность приобретать в «военную ипотеку» квартиры не только на вторичном, но и на первичном рынке недвижимости. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщают, что такой ипотечный продукт уже почти готов, осталось утрясти несколько второстепенных вопросов. Но, похоже, планы АИЖК по кардинальному увеличению своей роли на российском рынке жилищного кредитования «военной ипотекой» не ограничиваются.

Подзадержался я здесь!
В начале апреля АИЖК приняло решение о продлении пилотного проекта по выводу «военной ипотеки» на первичный рынок недвижимости. Для справки: федеральная программа накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих «Военная ипотека» действует на российском рынке новостроек менее полугода. Первый договор долевого участия был заключен в октябре 2011 года.
Уточним: теоретически приобретение квартир по договору участия в долевом строительстве участником программы «военная ипотека» возможно с 16 декабря 2010 года. Тогда вышло соответствующее постановление Правительства РФ. Однако на практике военнослужащие сталкиваются с непреодолимыми трудностями.

Главной причиной неготовности кредиторов идти навстречу заемщикам является чрезмерная сложность процедуры оформления. «Допустить появления обманутых дольщиков-военнослужащих не можем», – заявляет руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» Владимир Шумилин.

Кроме того, эта сложность делает возможными просрочки платежей. Также, по словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, до сих пор сдерживает развитие этого направления ряд технических проблем. В частности, не проработан механизм страхования рисков недостроя. «Пока Агентство приняло решение о продлении пилотной версии продукта, планируя вывести его на открытый рынок после отработки всех деталей и механизмов взаимодействия со всеми участниками рынка», – констатирует специалист.

Павлины, говоришь… Хех!
В то же время в рамках пилота «военная ипотека» развивается вполне успешно. Здесь уполномоченными выступают две организации. Только на свои объекты (Московская область) осуществляет ипотечное кредитование банк «Пересвет». А компания «Нью Билдинг Инвестмент» работает с кредиторами по объектам в Домодедово, Ивантеевке, Химках, Подольске, Голицыно…

Впрочем, согласно условиям кредитования, предлагаемые этими компаниями объекты могут выбрать военнослужащие, проходящие службу в любом регионе страны. И, в частности, в «Пересвет-Инвесте» отмечают ежемесячное увеличение объемов продаж. Даже в традиционно «инертном» январе наблюдался рост на 20%.

По словам начальника отдела продаж в регионах Наталии Парфеновой, наибольшим спросом у военнослужащих пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках развитых городков с хорошей транспортной доступностью, но не слишком завышенные по цене. «За 2,2 млн руб. плюс накопленные на именном счете средства (за три года это порядка 600 тыс. руб.), вполне можно приобрести комфортную однокомнатную квартиру, – уточняет эксперт. – Однако многие военнослужащие к 2,8 млн руб. предпочитают добавить 0,8-1 млн руб. из личных сбережений и приобрести полноценную двух- или трехкомнатную квартиру». Основные покупатели по программе НИС – молодые семьи с супругами в возрасте 25-27 лет, многие из них с детьми.

Лучше, конечно, помучиться
Да и на «вторичке» ситуация с «военной ипотекой» более чем благополучна. За шесть лет существования госпрограммы квартиры с привлечением средств НИС получили 25 тысяч российских военнослужащих. В минувшем году по стране военнослужащие приобрели 13,5 тысячи квартир, прогноз на этот год – более 17 тысяч. Участвует в НИС порядка 200 тысяч военнослужащих, и в нее автоматически зачисляется каждый начинающий службу офицер. В систему «включаются» и контрактники – после заключения второго контракта.

Северо-Западный федеральный округ не остается в стороне. Из числа офицеров Балтийского флота по НИС уже приобрели квартиры около 700 служащих. А, по словам руководителя Санкт-Петербургского филиала ФГУ «Росвоенипотека» Андрея Семова, за 2011 год в Петербурге по этой программе получили целевые жилищные займы 584 военнослужащих.

В то же время, если посмотреть на более либеральный рынок «гражданской» ипотеки, выясняется, что в Петербурге доля кредитов по «первичке» уже составляет 35-40%. Эксперты прогнозируют, что к концу года этот параметр вырастет до 50%.

Таким образом, можно предположить, что значительная часть военнослужащих приобретает «вторичку» вынужденно. Будь у них шире свобода выбора, можно было бы ожидать, что добрая половина «голосовала бы рублем» именно за квартиру на первичном рынке.
Соответственно, в конкурентной борьбе за деньги НИС победят те кредиторы, кто быстрее представит на рынок варианты с «первичкой».

Ты в чей дом забрался? Отвечай!
Как отмечает Владимир Шумилин, всего по стране на счетах участников программы скопилось около 90 млрд руб. В этом году на военную ипотеку в России будет израсходовано 41,9 млрд руб. В 2013 году предполагается выделить 59,3 млрд руб., а в 2014 году – 73,4 млрд руб. И, как подсчитали эксперты, за срок службы на именном счете каждого участника НИС должно скопиться около 6 млн руб.

Таким образом, в этой сфере аккумулировались суммы, весьма привлекательные даже для крупнейших игроков российского кредитного рынка. И на вторичном рынке с собственными программами уже присутствуют и Сбербанк, и ВТБ24, и Газпромбанк, и ряд других.

Между тем, согласно статистике «Росвоенипотеки», основным кредитором продолжает оставаться АИЖК. Его доля в НИС – более 80%. И данные кредиты выдают около 80 банков-партнеров агентства. «АИЖК – это первый и основной кредитор, под которого и была создана программа «Военная ипотека», – поясняет вице-президент ГК «Юринфо» (сервисного оператора АИЖК) Николай Лавров. – Коммерческие банки подключились к этой программе на 1,5-2 года позже».

То есть за последние годы крупным банкам удалось сократить долю АИЖК, «забрав» себе 20%. Но на этом «отступление» агентства, благодаря опережающему приходу на первичный рынок, может и закончиться.

Поскольку превращение пилотной программы АИЖК по «первичке» в ординарную уже много времени не займет. Так, Николай Лавров считает, что это произойдет уже во втором квартале нынешнего года. И, естественно, опережающий конкурентов выход на новый сегмент рынка ударит по позициям банков.

Пулемета я вам не дам!
Более того, за АИЖК отмечаются и другие «бонусы», косвенно способствующие вытеснению банков из сферы «военной ипотеки».
Прежде всего это касается размеров процентной ставки. У банков она фиксированная, у АИЖК меняется раз в год. Датой изменений установлено 1 января. Новое значение процентной ставки привязывается к показателю ставки рефинансирования ЦБ на 1 декабря предыдущего года. К ставке рефинансирования ЦБ (сейчас – 8% годовых) прибавляется 2-3% в зависимости от возраста заемщика.
На сегодня ставки различаются не кардинально. У АИЖК – минимум 9,75%, у, например, Газпромбанка – 10,5%.

Однако текущие прогнозы на приближающийся декабрь предполагают ощутимое снижение ставки рефинансирования. По прогнозам Центробанка к концу года все ставки будут ниже, чем сейчас, на 1-1,25%. «Программа АИЖК по размеру процентной ставки при исполнении того прогноза, который сейчас дает Минэкономразвития, будет иметь преимущество в сравнении с процентной ставкой по программам самостоятельных банков», – ожидает Владимир Шумилин.

Кроме того, банковские программы выстроены так, что подталкивают заемщика брать кредит на более длительный срок. «Средний кредит АИЖК погашается за 12-14 лет, а средний кредит коммерческих банков – от 17-19 лет, – отмечают в ГК «Юринфо». – Если взять ежемесячный платеж, равный в этом году 17,1 тыс. руб., то переплата по кредитам коммерческого банка в сравнении с программой АИЖК составит более миллиона».

Ведь ты один целого взвода стоишь!
Справедливости ради следует отметить, что благодаря Президиуму Высшего Арбитражного Суда РФ и Роспотребнадзору банковские продукты по сравнению с программой АИЖК с недавних пор приобрели определенные преимущества. Оба надзорных органа объявили большинство банковских комиссионных сборов незаконными. И теперь суды завалены исками заемщиков с требованием вернуть ранее выплаченные по комиссиям деньги.

Поскольку в таких судебных разбирательствах проигрыш кредиторов гарантирован, банки один за другим от сбора комиссий отказались, в то время как часть операторов АИЖК сборы сохранила.

Но это преимущество кратковременно. Сегодня АИЖК прорабатывает механизм, чтобы оплата услуг операторов не осуществлялась за счет личных средств военнослужащего. Скорее всего, будет повторен опыт работы с продуктами «Стандарт» и «Материнский капитал», где комиссионные расходы АИЖК взяло на себя.

Но все вышеперечисленное – только вершина айсберга. Планы АИЖК модернизацией «военной ипотеки» не ограничиваются.
«АИЖК опять займет лидирующую позицию на рынке ипотеки. Как это было в 2008-2009 годах, когда его доля составляла от 30-40%», – прогнозирует Николай Лавров.

Да и в самом агентстве не очень скрывают, что сегодня просчитывают различные варианты укрупнения своих позиций не только в сегменте «военной ипотеки», а на ипотечном рынке в целом. Одно обещание не повышать процентные ставки по всем продуктам в противовес росту процентных ставок у банков, говорит о многом.

12.04.2012 08:30 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха