Стоимость земельных участков: у самого края

На загородном рынке нет предпосылок для ощутимого роста стоимости земельных участков. Хотя спрос активен, девелоперы балансируют на грани – подними цену – и покупатели отвернутся от проекта, считает генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.

– Вы реализуете коттеджные поселки на разном удалении от города и разного класса. Соответственно вам должна быть хорошо видна картина спроса – когда «выстреливает» тот или иной сегмент. Скажите, какие объекты пользовались повышенным спросом в 2011 году?
– В прошлом году у нас лучше всего продавались инженерно подготовленные земельные участки во Всеволожском районе (проект «Охтинский парк». – Ред.) по цене 300 тыс. руб. за сотку – то есть примерно 5,5-6 млн руб. за участок.

Также хорошим спросом пользовались недорогие участки под дачное строительство в Выборгском районе, в 65 км от города. В среднем цена продаж там составила 100 тыс. руб. за сотку, средняя сумма сделки – 1,5-2 млн.

Продаж дорогих объектов фактически не было – в нашем проекте «Румболово», где дома стоят по 12 млн, за год не продано ни одного объекта.

– Пять-шесть миллионов за участок – это тоже, прямо сказать, недешево. Многие девелоперы утверждают, что сегодня массовый спрос ориентирован на тот сегмент, где за 5 млн руб. предлагается дом с участком…
– Тот сегмент, о котором вы говорите, – это, по сути, типовое загородное жилье, выступающее альтернативой городской квартире. Да, такие варианты сегодня охотно раскупают, но это предложение трудно назвать комфортным – небольшой коттедж, сравнимый по площади с «двушкой» и участок 6 соток, как в садоводстве. Какой смысл перебираться за город, если там так же тесно, как в мегаполисе?
В «Охтинском парке» при цене 300 тыс. за сотку мы тоже могли бы сделать нарезку по 6 соток и продавать участки не дороже 2 млн (и такие просьбы, кстати, регулярно поступают), но тогда людям просто негде будет развернуться. Для строительства придется вырубать сосны, утратится вся красота места.

Между прочим, это миф, что все покупатели сегодня ищут себе маленькие наделы. У нас много клиентов, которые покупают себе сразу несколько смежных участков и строятся на 40-60 сотках. Некоторые приобретают и больше, до одного гектара.

– То есть эконом-класс вас вообще не интересует? Многие сейчас начинают проекты на юге, где сконцентрирован массовый спрос.
– Сегодня в нашем земельном банке нет земельных массивов, которые позволили бы реализовать проект в дешевом сегменте. Но мы рассматриваем разные варианты. В будущем, возможно, у «ПулЭкспресс» будут и такие предложения, в том числе и на юге.

– Как вы считаете, есть ли на карте Ленобласти недооцененные места, обладающие хорошим потенциалом для коттеджного строительства?
– Например Приозерский район. По мере строительства Новоприозерского шоссе, которое существенно улучшит транспортную ситуацию в тех краях, привлекательность района будет расти.

– И цены тоже пойдут в рост?
– Это вряд ли. После того как транспортная доступность Приозерского района улучшится, на его территории начнут появляться новые коттеджные поселки (у нас, кстати, там тоже есть земля). Объем предложения увеличится, и это сдержит рост цен.

В других районах предпосылок для значительного роста цен тоже нет – уровень спроса в целом по рынку не дотягивает до предложения. Разве что в некоторых особо востребованных коттеджных поселках возможно небольшое увеличение цены. Но и эти успешные проекты могут похвастать хорошим уровнем продаж лишь потому, что нашли оптимальное соотношение цены и качества. Стоит им заметно поднять стоимость домов и участков – и продажи встанут.

– А почему вы делаете упор на продажу участков без подряда? Многие такие поселки представляют собой вечную стройку.
– Формат участков без подряда сегодня наиболее востребован рынком. У каждого человека свое представление, как должен выглядеть его загородный дом, и нельзя ему навязывать типовые проекты. Наша задача как девелопера – обеспечить инженерную подготовку участков, юридическое сопровождение, а также общее управление проектом.

Что касается «вечной» стройки, то такая ситуация бывает в дешевых поселках, где люди покупают землю по 20-30 тыс. за сотку без коммуникаций, а потом не знают, что с ней делать.

В поселках, где предлагается качественная инженерно подготовленная земля по адекватным ценам, покупатели обычно настроены серьезно. Они достаточно скоро приступают к строительству коттеджа.

– То есть вы не советуете людям покупать землю, если она стоит 20-30 тыс. за сотку?
– Я не хотел бы что-то советовать. Каждый сам должен оценивать соотношение цены и рисков. Просто надо понимать: сегодня только строительство качественной грунтовой дороги, подведение электричества и воды стоит порядка 30 тыс. руб. за сотку. А где тогда стоимость земли? А где прибыль девелопера?

– Подведение инженерных коммуникаций сегодня стоит недешево. Скажите, есть ли перспективы для снижения этой статьи расходов?
– Да, есть. И мы активно над этим работаем. Например, нашли эффективную схему сотрудничества с «Леноблгазом». Мы договорились, что стоимость газификации, которая раньше была неопределенной и менялась по ходу реализации проекта, оговаривается изначально. То есть мы сразу договариваемся, во сколько обойдется подводящий газопровод и внутриплощадочные сети из расчета на один участок. Кроме того, в отличие от наших более ранних проектов, сейчас мы сразу передаем газовые сети на баланс «Леноблгаза» – они строят, мы финансируем. Схема получается простой и четкой.

Мы также хотим существенно снизить расходы на подведение электросетей. Вы, наверное, знаете о существовании Постановления Правительства РФ № 334. Согласно этому документу, электроснабжающая организация должна в течение 6 месяцев предоставить физическому лицу мощности в пределах 15 кВт за 550 руб., если до ближайших электросетей – не более 300-500 м (в зависимости от статуса населенного пункта). Между тем девелоперу, который покупает электричество для тех же самых физических лиц, предлагаются совсем другие расценки – 30-40 тыс. за 1 кВт. Мы пытаемся убедить монополиста, что тоже имеем право на льготные цены. В некоторых регионах, кстати, нашим коллегам это удалось. Так что надежда есть.

– Вы также имеете опыт кооперации с другими девелоперами – для прокладки магистральных сетей. Я имею в виду строительство водопровода для «Охтинского парка». Вы довольны этим сотрудничеством?
– Да, изначально мы объединились с компанией RBI, которая строит жилой комплекс Mistola Hills в Мистолово, и клубом «Зенит», возводящим неподалеку новую тренировочную базу. Но позже к нам примкнули и другие участники рынка, чьи проекты находятся по ходу строительства водопровода. Создание таких девелоперских пулов – хороший способ снизить издержки.

– «ПулЭкспресс» – одна из немногих компаний на загородном рынке, которая имеет целый ряд завершенных проектов и продолжает заниматься их эксплуатацией. Какие проблемы чаще всего возникают в сфере управления поселками?
– Главная проблема – неплатежи. Например, люди, которые не живут в поселке постоянно, отказываются платить за охрану, вывоз мусора, уборку снега. Многие не платят за электричество, а ведь мы как юридическое лицо обязаны делать авансовые платежи фактически из своего кармана.

– Как вы решаете эти проблемы?
– Мы решили передавать электросети на баланс ресурсоснабжающей организации, чтобы та заключала индивидуальные договоры с собственниками – это повысит их ответственность. С теми, кто не оплачивает общие расходы поселка, судимся.

– Хочется завершить интервью на позитивной ноте. Насколько мне известно, за 2011 год вы продали около 140 участков – довольно хороший показатель для вашего сегмента. На какое количество сделок рассчитываете в 2012-м?
– Наши обычные показатели – 10-12 сделок в месяц, от сезона это практически не зависит. Думаю, и в 2012-м останемся на этом уровне. Предпосылок для резкого роста рынка пока нет.

Справка БН:
В настоящее время компания «ПулЭкспресс» реализует пять коттеджных поселков: «Охтинский парк», «Румболово» (Всеволожский район), «Приветнинское», «Солнечный берег» и «Ягодное» (Выборгский). Среди реализованных проектов – коттеджные поселки «Золотые пески», «Ольшаники», «Борисово-2», «Зеркальный», «Три берега», «Подгорное».

06.02.2012 12:35 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков