Поселки Всеволожского района: в поисках доступного жилья

Мы начинаем публикацию серии объездов коттеджных поселков Ленинградской области. Первыми в нашем списке стоят поселки Всеволожского района, самого популярного у петербуржцев, но, вопреки сложившемуся мнению, не самого дорогого. Мы посетили три поселка, где собственным домом можно обзавестись, потратив 4-5 млн рублей.

Мы не ставим перед собой задачу посетить все поселки Всеволожского района – их слишком много. По данным «Петербургской Недвижимости», в продаже сегодня находится 86 поселков, плюс 11 проектов, состоящих из таунхаусов. Поэтому мы сконцентрируемся на тех, где предлагаются наиболее востребованные рынком варианты. Для первого объезда мы выбрали проекты в южной части Всеволожского района, полностью рассчитанные на эконом-класс, либо те, где есть отдельные доступные предложения: Петровские Сады, Лазурный и Новое Минулово – все поселки располагаются в пределах 15-16 км от Петербурга.

Петровские Сады
Наш автомобиль съезжает с кольцевой на Мурманское шоссе и следует до деревни Разметелево, у заправки мы поворачиваем вправо, далее, по указателю, сворачиваем на Новую Пустошь, выезжаем на Шоссейную улицу, минуем деревню Хапо-Ое и вскоре попадаем в поселок Петровские Сады (весь путь от КАД составил около 16 км). Добраться сюда можно и общественным транспортом, хотя это, конечно, дольше: от метро «Проспект Большевиков» до Хапо-Ое ходит маршрутка К801 – с остановкой у метро «Улица Дыбенко» (едет не более часа, плюс до поселка 400 метром пешком).

Девелопером проекта выступает компания «ПетроМар Девелопмент», непосредственные работы на стройплощадке ведет ООО «Прогресс».

Застраиваемый участок относится к землям сельхозназначения, вид разрешенного использования – ДНП (дачное некоммерческое партнерство). В связи с этим у покупателей может возникнуть вопрос: как они будут пользоваться объектами социальной инфраструктуры – ведь, по данным «ПетроМар Девелопмент», до 80% их клиентов покупают недвижимость в Петровских Садах для постоянного проживания.

«Для покупателей приобретаемый в поселке дом – это, как правило, не единственное жилье. Соответственно, прописаны они могут быть в Петербурге и там же, учитывая близость поселка к городу, пользоваться школой, поликлиникой», – рассказали нам в компании. Если же загородный дом приобретается вместо городской квартиры, тогда вариант – пользоваться платными социальными услугами в Петербурге. В самом поселке предполагается детская площадка, магазин шаговой доступности, кафе и аптека (последние два объекта пока под вопросом). Внутриквартальные дороги гравийные, с системой дренажа. Несмотря на то что проект реализуется на землях ДНП, улицы имеют названия, а дома – номера.

Общая площадь территории поселка – около 33 га. Земля находится в собственности у застройщика. В поселке 280 участков площадью от 9 до 12 соток. Часть из них продается уже с готовыми домовладениями (на сегодняшний день в поселке построено 65 домов площадью от 114 до 206 кв. м), часть реализуется в виде участков с подрядом, есть и зона свободной застройки (участки без подряда).

В зоне «обязательной» застройки (готовые домовладения и участки с подрядом) участки отделены друг от друга легкой невысокой оградой, нет массивных стен и по периметру поселка – в этом нет необходимости, так как территория круглосуточно охраняется. В домах много больших окон, от пола до потолка – это визуально увеличивает жилплощадь и делает помещения более светлыми, но зато из окон хорошо просматриваются дома соседей. Впрочем, во время нашего посещения в коттедже не было штор, когда они появятся, в доме станет уютнее.

В перспективе каждый собственник, при условии согласия соседей, сможет установить более серьезный забор, но пока покупатели такого желания не проявляли. Вероятнее всего, люди захотят отгородиться от соседей «природной стеной» – высадить деревья, кустарники.

Дома построены по панельно-каркасной технологии, тип фундамента – монолитная плита, крыши покрыты металлочерепицей. В зоне свободной застройки, где покупатели возводят дома из газобетона, бруса и других материалов, есть возможность изначально возвести любой забор – некоторые собственники, как мы смогли убедиться, предпочитают именно «неприступные» стены.

Теперь о ценах. Самый дешевый дом с участком обойдется в 4,7 млн руб. (столько стоит двухкомнатная квартира в городе) – цена включает коттедж 114 кв. м, участок 9 соток. В нее входит электрообеспечение 10 кВт (пока используются дизель-генераторы, с ноября ожидается подключение по постоянной схеме), локальная скважина воды, локальный септик. Если выделенного электричества мало, его можно докупить. Такса – 45 тыс. руб. за 1 кВт. Газ в поселок обещают провести в 2012 году, пока жители используют для отопления газовые котлы и газгольдеры.

Если приобретается пустой участок, то цена за сотку составляет 120 тыс. руб. И дом, и отдельный участок можно купить по ипотеке.

Из плюсов – близость к Петербургу, внятное позиционирование (честный эконом-класс), наличие необходимого минимума инженерных коммуникаций, участки достаточно просторны. Минус – территория пока не вполне уютна (с 2012 года ее благоустройством займется управляющая компания, которая в том числе высадит деревья). Ну а пока жители, которым не хватает зелени, могут гулять в лесу, он находится в 10-15 минутах ходьбы от поселка.

ИЖС «Лазурный»
Примерно в 2 км от Петровских Садов, в деревне Манушкино находится ИЖС «Лазурный». Из тех проектов, что мы посетили в день объезда, – только этот располагается на землях поселений, а значит, там возможно индивидуальное жилищное строительство, с постоянной регистрацией (пропиской). Подготовкой территории под индивидуальное жилищное строительство и вопросами эксплуатации занимается ООО «Экстрим». Продажи участков осуществляются от собственника – физического лица.

Поселок Лазурный включает в себя три очереди (всего – 350 участков). В первой очереди предлагается 66 участков без подряда (23 уже проданы) площадью от 12 до 17 соток. Цена составляет 145 тыс. руб. за сотку. В 500 тысяч обойдется подключение к инженерным сетям (газ, вода, электричество). Таким образом, самый дешевый участок с инженерией будет стоить 2,2 млн руб. Во сколько обойдется строительство дома, будет зависеть от вас, но в целом, в сумму 5 млн руб. уложиться вполне реально.
Дороги на объекте проложены, ко всем участкам подведена вода. В сентябре завершена прокладка сетей централизованного газоснабжения. Точки подключения готовы к монтажу пользовательского оборудования домовладений. В этом году будет проведено электричество. Жители поселка смогут пользоваться пляжем на берегу озера, образовавшегося на месте добычи песка (карьер «Рудас»).

Продажи во второй очереди стартуют в следующем году.

Добавим, что Лазурный имеет специфический ландшафт – уровень земли понижается по направлению к озеру, это позволит реализовать на участках необычные в архитектурном плане проекты.

Новое Минулово
Дальше наш путь лежит в сторону Всеволожска. Мы возвращаемся в Разметелево и следуем по Колтушскому шоссе до его пересечения с Дорогой жизни (Рябовским шоссе). Там сворачиваем вправо и едем до поселка Щеглово (11-й км Дороги жизни). Здесь, неподалеку, в 16 км от Санкт-Петербурга, инвестиционно-строительная компания «Константа» строит коттеджный комплекс «Новое Минулово». Проект реализуется на землях сельскохозяйственного назначения с видом использования ДНП.
Поселок включает семь очередей – всего это 174 домовладения и 20 участков под самостоятельную застройку. Нас прежде всего интересовали последние три очереди, поскольку именно в них можно приобрести коттедж из газобетона с участком по цене недорогой городской квартиры (в седьмой очереди заявлены цены от 3,9 млн руб.). Конечно, за такие деньги предлагается не готовый, а строящийся коттедж. Другого мы и не ожидали – так, в коттеджном поселке Румболово (от Пулэкспресс-групп), недалеко от Нового Минулово, одна сотка земли стоит примерно 1,3 млн руб.

Но вернемся к проекту «Константы». В пятой очереди сейчас ведется монтаж межэтажных перекрытий, кладочные работы, возводятся вторые этажи домов (всего будет 35 домовладений, цена от 4,5 млн руб.). Плановый срок завершения работ – IV квартал 2011 года. В шестой очереди (29 домовладений, от 4,1 млн) ведутся кладочные работы по первым этажам коттеджей. Завершение строительства намечено на последний квартал 2012-го.

Седьмая очередь (3,8 га: 34 участка по 6,7 и 8 соток) пока и вовсе представляет собой чистое поле. Но именно тут предлагаются наиболее интересные по цене варианты доступного малоэтажного жилья – одноэтажный коттедж из газобетона площадью 94 кв. м. (по площади и планировкам фактически аналог четырехкомнатной квартиры) с участком 6 соток стоимостью от 3,9 млн руб. Есть в предложении и двухэтажные коттеджи площадью 114 кв. м. Но их цена начинается уже от 4,6 млн. В настоящее время ведутся работы по проектированию одноэтажных коттеджей площадью 85 и 110 кв. м, реализация которых также планируется на территории седьмой очереди застройки. Покупателям домов в седьмой очереди предлагается рассрочка.

Все участки будут инженерно обеспечены: централизованное газо-, электро-, водоснабжение, локальная канализация. На каждый коттедж планируется выделить 7 кВт электроэнергии. Завершение строительных работ в седьмой очереди Нового Минулово запланировано на II квартал 2013 года.

Поскольку седьмая очередь пока существует лишь на картинке, мы решили «заглянуть в будущее» и посмотреть другие, уже полностью реализованные очереди проекта, а точнее, – первую и вторую. Строительные работы там производились с августа 2006 года по июнь 2009 года (43 коттеджа площадью от 124 до 220 кв. м на участках от 10 до 16 соток). Реализация коттеджей завершена. Большая часть домов заселена, в остальных ведутся внутренние отделочные работы.

Подведем итоги. Купить недорогой дом для постоянного проживания в 15-20 минутах езды от Петербурга вполне реально, причем не только каркасно-панельный, но и газобетонный (если приобретать на ранней стадии строительства). Конечно, скорее всего, поселок будет располагаться на сельхозземле, что накладывает определенные ограничения в плане пользования объектами социальной инфраструктуры. Но, как мы убедились, есть в продаже и относительно недорогие участки ИЖС.

И последнее: от каждого из рассмотренных нами поселков можно очень быстро «долететь» до КАД, но дальше все зависит от ситуации на кольцевой. Бывают дни, когда там можно застрять и на несколько часов, поэтому сильно переоценивать транспортную доступность поселков не следует.

24.10.2011 10:50 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков