Согласие соседей на перепланировку: не обязательно, но желательно

Чтобы обезопасить себя от подобных притязаний, имеет смысл до начала работ произвести осмотр выше- и нижерасположенных помещений с участием представителей эксплуатирующей организации, фотофиксацией состояния стен, потолков, мест прокладки коммуникаций и составить акт об их состоянии. Если соседи отказываются пускать проверяющих – их право. Но это обстоятельство также должно фиксироваться. В этом случае их шансы сделать евроремонт за ваш счет уменьшатся до нуля.

К счастью, проблемы с соседями есть не везде и не всегда. Однако для объектов старого фонда акт осмотра квартир снизу и сверху – это правило, пусть нигде и не прописанное. К слову, вопреки расхожему убеждению, согласовывать вашу перепланировку с соседями и получать от них согласие – не нужно. О том, чтобы вы не нарушили их права, позаботятся работники соответствующих контролирующих органов. Пусть выполняют свою работу!

Что решает комиссия? 
Итак, вы заказали в ПИБе техпаспорт, проект сделан и получил необходимые согласования. Акт осмотра квартир снизу и сверху вы оставляете себе (на всякий случай), а все остальные документы, снабдив заявлением от собственника, отправляете (именно отправляете, а не отвозите, как раньше) в районную МВК. Если речь идет о помещении, занимаемом по договору социального найма, заявление должен писать ответственный квартиросъемщик, и оно заверяется согласием всех совершеннолетних проживающих.

Теперь внимание: адреса районных комиссий искать не надо. С недавнего времени, в целях профилактики коррупции, администрация Санкт-Петербурга предписала принимать документы для МВК исключительно в Едином центре документов (ул. Красного текстильщика, 10 – этот адрес в Петербурге уже всем известен). Это имеет как плюсы, так и минусы. Плюс: не надо ждать приемных дней, изучать расписание и стоять в очереди. Минус: вас не проконсультируют и не подскажут, если что-то не так. Между тем, в каждом районе – свои особенности.

«Всем известно, что ПИБовский паспорт объекта должен быть свежим, – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт, – но его «свежесть» для всех разная: в Петроградском районе – год, в Центральном, Невском – три, во многих других – до пяти лет».

А если самовольно?
«Несмотря на то, что в Жилищном кодексе нет прямого запрета на рассмотрение проекта, где перепланировка уже проведена, в некоторых районах Петербурга принимать в работу паспорта объектов с резолюцией «самовольная перепланировка» категорически отказываются, а вам, скорее всего, выдадут предписание «вернуть помещение в исходное состояние. При этом в ряде других районов такие документы всегда принимали без вопросов», – продолжает Антон Вендт.

Какими проблемами грозят нерегламентированные переделки? С одной стороны, при покупке жилого помещения отметка в его паспорте о самовольно произведенной перепланировке не является препятствием для сделки. Но можно ли узаконить то, что «наворотили» ваши предшественники? Для ответа на этот вопрос – посмотрите предыдущую публикацию (см. «Памятка: что можно, а что нельзя при перепланировках»). Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, сделанный «задним числом», придется инициировать судебное разбирательство. Шансы на успех – заметно выше среднего: суд назначает экспертизу, и если все сделано по правилам (не затронуты интересы жильцов, а конструкции не нарушены), перепланировка будет узаконена.

Начинаем стройку
Если МВК утвердила проект перепланировки – можно приступать к работам. Чем грозит начало строительных работ до получения необходимых согласований? Вот типичный случай, о котором рассказал наш собеседник. Его клиент сделал проект, предполагавший разборку перегородки между комнатой и кухней и замену ее сдвижной, и собирал документы, будучи уверенным, что все пройдет как надо. Но откладывать стройку до получения разрешения не хотел – собирался успеть к 1 сентября. В самый разгар работы, когда перегородку сломали, в дверь позвонили. Комиссия, явившаяся по инициативе соседки, живущей тремя этажами ниже (ей не понравился шум электроинструмента) зафиксировала факт незаконной перепланировки. И теперь, все дальнейшие действия по ее легитимизации – только через суд. При этом едва ли не каждый день на стройку приходят работники эксплуатирующей организации, соседи, составляют акты, выносят предписания, пытаются штрафовать... Между тем, если бы товарищ не поторопился и собрал бы всю разрешительную документацию, он мог бы на законных основаниях с 9 до 18 часов производить работы.

Долгое дело
Всем известно, что хороший ремонт – дело долгое. Тем более, ремонт, связанный с перепланировкой и переустройством. Сколько же времени все это занимает? Если, по словам Антона Вендта, речь идет о «несложном» районе, то три недели уйдет на получение «старого» паспорта с осмотром помещения. Дней десять займет подготовка проекта (с выездом на объект инженера). Получение официального заключения от органов пожарного надзора (для этого нужен уже готовый проект) – строго месяц (как правило, здесь никто не торопится). Если в МВК не «завернули» документы, а приняли все сразу, решения придется ждать еще 45 дней. Таким образом, от принятия вами решения о модернизации собственного жилища до приезда рабочих на стройплощадку пройдет минимум 4 месяца. Повторимся: это в самом лучшем раскладе и в том случае, если от вас не потребовали никаких дополнительных согласований и переделок. Подключив к делу сотрудников компаний, специализирующихся на согласовании строительных работ, вы избавите себя от хождения по инстанциям, но обозначенные сроки сократятся не намного.

Сколько времени займет строительство – зависит только от вас и строительной организации (как известно, бывают ремонты, которые можно только приостановить, но никак не закончить). Информация в качестве «утешительного приза»: для приглашения ПИБовских обмерщиков не нужно клеить обои, белить потолки и стелить полы – их интересует только новая конфигурация помещения (построенные перегородки) и установленное в соответствии с утвержденным проектом оборудование: кухонная плита, водонагреватель, сантехнические приборы.

На финишной прямой
Итак, новые перегородки поставлены, и пусть еще нет обоев, можно не откладывать дело в долгий ящик и вызывать работников ПИБа. Они зафиксируют новые контуры и выдадут вам лист с данными обмера. Далее вам снова предстоит путь в Межведомственную комиссию (точнее, опять через Единый центр документов). К заявлению придется приложить договор подряда и технадзора и договор на вывоз мусора (подготовить эти документы – забота строительной организации, которая производила работы). Эти документы служат для того чтобы чиновники МВК подготовили акт приема объекта в эксплуатацию, с которым можно идти в ПИБ и получать новый паспорт объекта.

Поздравляем! Вы стали собственником новой квартиры, пусть и в старом доме.