Территории для роста: новостройки 2015 года

Сегодня, по данным аналитического центра группы компаний «Бюллетень недвижимости», наибольшим спросом среди потенциальных покупателей квартир на первичном рынке пользуются Приморский (25%), Московский (12%), Выборгский (10%) и Невский (9%) районы. По оценкам специалистов, за четыре года из этого списка уйдут, скорее всего, два последних района. Причина простая – только в Приморском и Московском районах пока остаются свободные территории, которые можно застраивать жильем. В Выборгском и Невском их уже почти не осталось.

 

На смену нынешним лидерам неизбежно придут новые.

 

На севере – это Калининский район, в котором под активный редевелопмент попадет зона бывших военных складов на проспекте Блюхера у виадука. Там построят свои комплексы Группа ЛСР, ЦДС, компания KVS. Кроме этого, скорее всего, работы на своем участке на углу с Лабораторной улицей начнет ЛЭК. Кроме того, Группа ЛСР намерена построить 4 млн кв. м жилья на 600 га земель бывшего совхоза «Ручьи», расположенных вблизи Пискаревского проспекта. Сроки реализации проекта 2014-2025 годы.

 

 

 

 

На юге в лидеры прочат Красносельский район, где на прибрежной территории в течение ближайших 5-7 лет будет построено почти 2,5 млн кв. м жилья. Оживлять берег будут «БФА-девелопмент» (820 тыс. кв. м жилья), ООО «Городская домостроительная компания» и ГК «Город» (по 300 тыс. кв. м). Несколько лет это место уже осваивает ЗАО «Балтийская жемчужина». Общая площадь участка составляет 205 га. По плану, общая полезная площадь застройки составит 1,73 млн кв. м. В данный момент первый квартал «Жемчужная премьера» уже построен, следующий «Жемчужная соната» в стадии строительства.

 

 

 

 

Еще одна территория, которая будет в ближайшие годы активно осваиваться девелоперами, – это южная часть Московского района, здесь заявлено несколько крупных проектов общей площадью более 1 млн кв. м. Так, Mirland Development Corporation (входит в израильскую Fishman group)

 

«Наиболее перспективным для роста является Приморский район, даже через несколько лет объекты здесь будут востребованы. Одним из лидеров, ориентировочно, может стать Красносельский район. В будущем могут открыться хорошие перспективы у территорий рядом с метро «Автово» и «Кировский завод». Перспективен и район Девяткино, который сейчас активно застраивается, но здесь есть серьезная проблема: практически отсутствует социальная инфраструктура, что отталкивает многих потенциальных клиентов», – считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

 

Главным трендом в развитии жилой недвижимости последние несколько лет остаются проекты комплексного освоения территорий (КОТ). На сегодняшний день доля проектов комплексного освоения, находящихся в продаже, в общем объеме предложения на рынке строящегося жилья составляет около 40%. В общем объеме ввода по итогам 2010 года такие проекты заняли 43,4%. Как считают эксперты, если будут совершенствоваться эффективные механизмы взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, доля КОТ на рынке строящегося жилья Петербурга и области в перспективе ближайших 5-10 лет может вырасти до 60-65%.

 

«Все дальнейшие перспективы развития города неизбежно сводятся к реновации уже застроенных территорий и освоению крупных территорий вокруг города. Переход участников рынка к комплексному освоению территорий – вынужденная мера, вызванная дефицитом участков в развитых районах, но она же является и эволюционной для рынка. Крупные проекты дают большую свободу решений и позволяют по-новому подойти к вопросам архитектуры, благоустройства, сопутствующей инфраструктуры. В частности, в рамках подобных проектов формируется важная тенденция к понижению высотности зданий, что для многих потребителей является безусловным плюсом. Другая тенденция – повышение качества нового жилья (в частности, планировок, отделки, внешнего вида зданий)», – считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.

 

С коллегой согласен Андрей Назаров, генеральный директор УК «Старт Девелопмент». «Мы твердо уверены, что в 2015 процессы субурбанизации в мегаполисах будут усугубляться. Уже сейчас появляются предложения, от которых у петербуржцев, уставших от пробок, копоти и сутолоки города, дух захватывает. Речь идет о предложениях в малоэтажных районах, с таунхаусами, коттеджами и невысокой, среднеэтажной застройкой. Особенный энтузиазм вызывают предложения небольших домов в пригороде, сопоставимые по цене с городскими квартирками», – считает он.

 

На сегодняшний день объем заявленных проектов КОТ на территории Санкт-Петербурга, пригородов и области составляет около 64 млн кв. м жилья. В продаже находится 21 проект с общей площадью продающегося жилья - более 2 млн кв. м. Активно нарастает доля проектов редевелопмента уже застроенных городских территорий, сейчас она составляет около 16% от общего объема крупных проектов (порядка 10 млн кв. м), тогда как до кризиса эта доля не превышала 10%.

«К середине текущего десятилетия многие проекты КОТ будут находиться в завершающей стадии строительства. Кроме того, людей по-прежнему будет привлекать развитая инфраструктура, обеспеченность социальными объектами, зеленое окружение. Как раз на эти требования ориентируются качественные проекты КОТ, строящиеся в соответствии с современными градостроительными нормами и правилами», – уверен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».

 

«Сейчас потребитель считает хорошей локацией даже окраины и ближний пригород, если там создана хорошая инфраструктура, есть детские сады, школы, магазины, можно удобно доехать до города. При этом цена остается одним из решающих факторов», – считает Анна Корсакова, заместителя генерального директора АН «Балтрос».

 

Единственная проблема, которая сопровождает проекты КОТ, – нехватка у города средств для обеспечения новых районов необходимой инфраструктурой. «Сейчас застройщики испытывают громадный дефицит подготовленных земельных участков. Земли под проекты комплексного освоения есть, но это неподготовленные участки, их надо обеспечивать социальной и инженерной инфраструктурой. А для этого нужны «длинные деньги». А ни один из банков не готов давать кредиты на 10 и более лет. Другой вариант – это привлечь для обеспечения инфраструктурой городские средства. Но сейчас это если и происходит, то очень медленно», – считает генеральный директор компании KVS Сергея Ярошенко. С другой стороны, есть и положительные сдвиги – в этом году в рамках частно-государственного партнерства построены школа и детский сад в жилом районе «Славянка», который возводит «Балтрос». Есть надежда, что программа будет продолжена.

 

Ну и самый интересный вопрос, который волнует, наверное, многих: сколько будет стоить жилье в 2015 году. Конкретных цифр ни один из опрошенных БН экспертов не назвал. Но, по мнению большинства, в среднем рост будет равен инфляции.

 

«Тенденция этого года, как и думаю ближайших лет – рост в 8-10%, то есть в пределах инфляции. Поводов ни к глобальному росту, ни к падению я не вижу», считает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласна Анна Корсакова. «Одна из наиболее явных тенденций – дифференциация стоимости жилья в обжитых районах города и строящихся жилых массивах. Обжитые спальные районы дорожают быстрее. К их стоимости подтягиваются и новые благоустроенные городские районы с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Ценообразование во многом зависит от локации и масштаба проекта: крупные комплексы с областной «пропиской» будут снижать стоимость относительно среднерыночной для реализации большого количества предложения», – говорит она.

 

«Почем будем покупать? Хочется верить, что не дороже чем сегодня, но лучшего качества. За это борются все строительные компании, рассчитывающие строить много, реально модернизируя производства и внедряя новые технологии», – уверен Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь».