Золото сильней квадратных метров

Реальная доходность инвестиций в жилую недвижимость близка к нулю. При этом у частных инвесторов есть инструмент, способный дать доходность в 30% годовых, — драгметаллы. Естественно, владельцы сбережений предпочитают вкладываться в золото и серебро, а не в квадратные метры.

Если учитывать инфляцию, которая с начала года составила 4,7%, вложения в жилую недвижимость не выросли, а даже уменьшились. Те из граждан, кто, купив квартиру с надеждой, что квадратные метры принесут доход, ее не продал, продолжают терпеть убытки.

Мал мала меньше
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга за август рублевые цены повысились на 1,16 %, средняя цена предложения составила 84,9 тыс. руб. за кв. метр. За год средний рост цен составил 2,64%, не догнав инфляцию на более чем 2%. То есть игроки, оставшиеся на этом рынке с начала года, не приобрели, а потеряли эти 2%.

На первичном рынке за прошедший месяц цены повысились на 0,49%, средняя цена предложения составила 74 тыс. руб. за кв. м. Рост с начала года – 3,85%. Эта цифра ближе к показателю инфляции, но все равно меньше. А это значит, что частный инвестор в новостройки даже не спасает свои сбережения от инфляционных потерь. Ожидаемая инфляция по итогам нынешнего года вряд ли превысит 7-8%, а рост цен на метры новостроек вряд ли ее обгонит. То есть привлекательность рынка недвижимости, как площадки для сохранения сбережений, для физических лиц будет и далее оставаться низкой.

«Недвижимость не является в настоящее время привлекательным активом для инвестиций, – прокомментировал ситуацию управляющий активами финансовой группы «БрокерКредитСервис» Николай Солабуто, – так как доходность недвижимости в настоящее время уступает даже банковским депозитам». Кстати, по мнению главного экономиста управляющей компании «Финам Менеджмент» Александра Осина, уже в текущем году доля частных инвесторов рынка недвижимости могла дополнительно сократиться на 10-30%.

Разные цели
Уход частных инвесторов наблюдается на фоне роста интереса к недвижимости корпоративного капитала. Как пояснили БН в УК «Солид Менеджмент», несмотря на то, что в целом фиксируется отток капитала из страны, это не повлияло на рынок недвижимости. В противовес рынку акций объемы корпоративных инвестиций в недвижимость набирают обороты. «Общий объем инвестиций во втором квартале 2011 года увеличился на 139% в годовом сопоставлении и составил $2,5 млрд», – отметила аналитик компании Ирина Дресвянникова.

Кстати, объем инвестиций в коммерческую недвижимость за аналогичный период вырос на 164% – до $2,4 млрд. И, по прогнозам, увеличение объемов инвестиций в недвижимость в 2011 году ожидается до $7 млрд. Инвестиции в коммерческую недвижимость от этой суммы составят около $6,4 млрд. Проще говоря, на долю некоммерческой недвижимости приходится относительно не так уж и много денег.

То есть, корпоративный капитал охоту за деньгами частников в этой сфере начинать не спешит, несмотря на дефицит жилых метров. Уточним: в России на одного жителя приходится в среднем 18–25 кв. м жилья, что в 1,5–2 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. «В этой ситуации рост доходов населения неизбежно будет приводить к увеличению платежеспособного спроса на жилье», – напомнили в УК «Альфа-Капитал». Таким образом, получается, что на рынке жилой недвижимости юридические участники рынка не ожидают всплеска активности физлиц, в том числе и частных инвесторов.

Пока что верность рынку жилой недвижимости сохраняют только инвесторы, не ориентированние на высокую доходность. И число квартир, приобретенных с инвестиционной целью, не превышает сегодня 5% от общего числа продаж-покупок.

«Недвижимость интересна частному лицу не по параметрам доходности, – уточнила директор Центра макроэкономических исследований аудиторско-консалтинговой группы компаний «BDO в России» Елена Матросова. – А как источник дохода на черный день, поскольку ее можно сдавать в аренду». При этом, по оценкам эксперта, в Москве доходность недвижимости также близка к нулю, как и в Петербурге.

Было и есть
Низкая доходность недвижимости сохраняется с кризиса. По подсчетам BDO из доступных частному лицу инвестиционных инструментов по реальной рублевой доходности в минувшем году выгоднее всего было вкладываться в открытые паевые инвестиционные фонды (ОПИФ) акций. Средневзвешенная доходность по 169 ОПИФам акций за 2010 год составила 22,79% с учетом инфляции.

На втором месте по прибыльности оказались обезличенные металлические счета в золоте (+19,66% за год); третьими были ОПИФы смешанных инвестиций (средневзвешенная реальная рублевая доходность оказалась на уровне 9,7%)и облигаций (+4,69%). Жилая недвижимость занимала среди инструментов четвертое место (+4,2), обгоняя вклады в рублях (-0,61%), вклады в валюте (депозиты в долларах обесценились на 3,97% депозиты в Евро — на 11,96%) и наличную иностранную валюту (обесценивание долларов на 7,39%; Евро – на 14,57%).

За январь-август картинка изменилась непринципиально. По итогам нынешнего августа, по оценкам BDO, лидерами месяца опять стали обезличенные металлические счета (ОМС). Напомним, ОМС — это аналог обычного рублевого счета клиента в банке, только на нем учитываются не рубли, а обезличенные драгоценные металлы (в граммах), но без указания конкретных индивидуальных признаков мерных слитков (количества слитков, пробы, производителя, серийного номера и др.). Металлический счет можно открывать в золоте или серебре, платине или палладии.

Но если в отдельные месяцы вперед вырывалось серебро, то в августе лидировали ОМС в золоте, покупательная способность которых за месяц выросла на 15,94%. Лидировавшее в июле ОМС в серебре в августе принесли своим владельцам реальный доход порядка 6,7%. «Однако в годовом исчислении ОМС в серебре по-прежнему занимают первую позицию в рейтинге доходности инструментов сбережений», — отмечает Матросова.

Золотые слова
Некоторую надежду на возвращение частного инвестора на рынок жилой недвижимости дарит происходящая с начала августа биржевая лихорадка. Дескать, именно в недвижимости инвестор может начать искать «тихую гавань». «Большинство частных инвесторов будут опасаться держать средства на банковских вкладах из-за внешнего нестабильного экономического фона, — считает эксперт УК «Солид Менеджмент» Максим Фегин. — В августе курс доллара снизился, и после летних каникул инвесторы стали искать альтернативные инвестиции, в частности в объекты недвижимости, как наиболее стресс-устойчивый актив».

Однако Солабуто подчеркнул, что недвижимость – это слишком «тихая» гавань. И с ним согласна аналитик «Инвесткафе» Анна Бодрова. «Сектор недвижимости пока не всколыхнулся от наплыва желающих «пересидеть» неспокойное биржевое время в новых квадратных метрах, – инвесторы еще не дошли до того, чтобы использовать этот инструмент как «тихую гавань», — сообщила эксперт.

«Конечно, некоторые инвесторы «переложились» в недвижимость, но пока это единичные случаи, и массового притока средств на рынок недвижимости пока не наблюдается, — резюмирует аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов. — В любом случае, сейчас многие ждут 20 сентября (заседание ФРС США), когда станут ясны дальнейшие перспективы на фондовых площадках, поэтому и активных действия не предпринимается».

Эксперты единодушны в том, что золото в обозримой перспективе будет инвестиционно гораздо привлекательнее квадратных метров. «Мы ожидаем, что в конце текущего года золото будет торговаться в диапазоне $1950-2050 за тройскую унцию, вследствие чего годовая доходность ОМС по золоту может приблизиться к 30%, — сообщил БН Солабуто. — Что касается валютных пар, то стоимость евро к концу года составит 40,5-41,5 руб., доллара – 28,5-29,5 руб.». (Для справки – сегодня на золото на Лондонской бирже цена официально составила $1810/унция)

Аналитик «Инвесткафе» Павел Емельянцев более осторожен. По его оценкам на конец года возможно краткосрочное подорожание до $2000/унцию, однако затем цены снизятся, и золото будет торговаться в диапазоне $1700-1800/унцию.

«Август показал, насколько интересными могут быть вложения в золото, как биржевой инструмент – подытоживает Бодрова. — Не исключено, что в ближайшее время после некоторого отката цены вернутся к укреплению. С этой же точки зрения интересны ОМС, и хотя стремительного роста доходности по ним ожидать не стоить, переждать фондовую бурю там вполне реально».

16.09.2011 11:15 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Чубаха