Леонид Сандалов: «Квартиры комфорт-класса снова в цене»

Рынок недвижимости развивается, предлагая покупателям все более разнообразные варианты жилья, отличающиеся друг от друга не только качеством постройки, но и статусом проживания в них. Один из новых, динамично развивающихся сегментов, – комфорт-класс, в последний год пользующееся все большей популярностью у потенциальных покупателей. Об особенностях данного сегмента рынка недвижимости рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар».

- Оценивая состояние рынка недвижимости этим летом, можно констатировать, что ситуация сейчас развивается по значительно более благоприятному сценарию, чем в 2010 году. Больше сделок проходит во всех сегментах рынка, в том числе и в сегменте жилья комфорт-класса, популярность которого среди покупателей значительно повысилась. Интерес к нему начал расти совсем недавно – недвижимость подобного уровня не была востребована еще год назад. На мой взгляд, такое изменение связано, прежде всего, с выходом экономики страны из кризиса, ростом платежеспособности населения, повышением уверенности людей в завтрашнем дне, а также с активизацией строительства и увеличением спроса на жилье.

- Какие объекты сегодня можно отнести к жилью комфорт-класса? Как давно на рынке появилось это понятие?
- Термин «жилье комфорт-класса» существовал на рынке всегда, даже в советское время. Однако в каждый период времени под этим термином понимали что-то свое. Сейчас, говоря о комфорт-классе, большинство экспертов имеют ввиду квартиры в современных домах (не старше пяти-десяти лет постройки), с потолками от трех метров, увеличенным метражом основных помещений (кухня не меньше десяти метров, просторные спальни, большие окна, раздельный санузел или несколько санузлов т.д.). Средняя площадь однокомнатной квартиры такого класса составляет 38-50 кв.м., двухкомнатной - 60-65 кв.м., трехкомнатной - 80-90 кв.м. Плюс к этому, в доме должна быть сформирована определенная инфраструктура, например, охраняемая парковка или подземный паркинг, консьерж и т.д. Именно этим подобные дома и квартиры отличаются от жилья эконом-класса, где такие опции обычно не присутствуют.

- На ваш взгляд, комфорт-класс – это квартиры лишь в недавно построенных домах, либо и среди объектов двадцати-пятидесятилетней давности можно найти жилье, подпадающее под это понятие?
- Как я уже сказал, к комфорт-классу сейчас, в основном, относят современные дома последних десяти лет постройки. Однако если заглянуть чуть глубже в прошлое, то и среди объектов 1991-1992 годов постройки можно найти квартиры такого уровня. Также к объектам комфорт-класса можно отнести квартиры в сталинских домах, и часть квартир, расположенных в центре города, особенно в домах, прошедших капитальный ремонт. Встречаются квартиры комфорт-класса и в Золотом треугольнике. Хотя эта часть города изобилует, скорее, элитным жильем.

- Изменились ли критерии комфорт-класса за последние три года?
- Между жилье эконом-класса и комфорт-классом, а также между комфорт- и бизнес-классом существуют достаточно расплывчатые границы. В отсутствие единой классификации объектов на рынке недвижимости, точно отнести объект к тому или иному классу становится крайне сложным, и мнения профессионалов в этом вопросе могут существенно расходиться.
Например, во время кризиса многие говорили о том, что к комфорт-классу уже можно отнести объекты, которые изначально позиционировались как жилье эконом-класса. Но я не согласен с этой точкой зрения. Например, в советский период кирпичные дома ЖСК вполне можно было отнести к комфорт-классу, но уже сегодня планировки таких квартир, небольшой метраж кухни и некоторые другие особенности не позволяют отнести подобное жилье к уровню комфорт-класса, скорее к верхней границе эконом-сегмента. Подобным образом ситуация обстоит и с жильем эконом-класса: если еще три года назад оно могло с натяжкой претендовать на статус жилья более высокого уровня, то сейчас это уже невозможно.

- Какие объекты подобного уровня сейчас интересны покупателям?
- Весь последний год покупателей, как и в 2010 году, больше всего интересовали квартиры-студии площадью до 30 кв. м. и однокомнатные квартиры площадью 35-38 кв.м. Однако в последние месяцы спрос плавно переместился в сторону более просторного жилья. Например, покупатели начали активно приобретать однокомнатные квартиры площадью до 50 кв.м. Такое смещение я также связываю с улучшением экономической ситуации и ростом платежеспособности населения. Это предположение подтверждается и увеличением количества и размеров вкладов населения в банках - рост составил 30% за год.

- Если говорить более конкретно, какие районы города пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей жилья комфорт-класса?
- В первую очередь, спросом пользуются дома, расположенные в северных районах Петербурга. Первое место по итогам последних месяцев занимает Выборгский район города, за ним следует Приморский район, который также является лидером по объему ввода в строй нового жилья. Замыкает эту тройку наиболее популярных у покупателей районов Петербурга Московский район, где процент строящегося жилья комфорт-класса наивысший. Из всех южных округов, именно эта часть города больше всего привлекает покупателей жилой недвижимости в пределах Санкт-Петербурга. Хотя, безусловно, и в других районах города существуют точечные объекты, пользующиеся повышенным спросом. Но практика показывает, что таких объектов достаточно мало, однако ситуация постепенно меняется. Например, в Красногвардейском районе на набережной Невы недалеко от моста Александра Невского уже вводится большое количество подобных объектов.

- Кто сейчас покупает жилье комфорт-класса в Петербурге? С какой целью?
- Подробный портрет покупателя жилья комфорт-класса нарисовать сложно. Судя по моему опыту, квартиры комфорт-класса покупают, в основном, петербуржцы, относящиеся к среднему классу, а также приезжие из «богатых», нефтеносных регионов России. Часто жилье такого уровня приобретают и жители столицы, среди которых в последнее время становится модным иметь квартиру в Санкт-Петербурге. Цели покупки также могут быть очень разными: приобрести квартиру для детей, переехать от родственников и т.д. Однако одно является общим: инвестиционные покупки сейчас - все еще редкость. В 95% случаев подобные квартиры покупают для собственного проживания, например, для улучшения существующих жилищных условий. Это соответствует общей ситуации по стране. На вторичном рынке жилья инвестиционные сделки практически отсутствуют. Клиенты стремятся вкладывать средства в новое строительство.

- По какой схеме приобретается подобное жилье? Это, чаще, так называемый обмен с доплатой, покупка жилья с привлечением ипотечного кредита и т.д.?
- По сравнению с сегментами элитной недвижимости и жилья бизнес-класса, в сегменте жилья комфорт-класса доля так называемого обмена с доплатой значительно выше. То есть, в данном случае, люди продают свое старое жилье, добавляют некую сумму из собственных сбережений или средств банка, и приобретают новое более комфортное жилье. Причем новая квартира может быть такой же площади, как и старая, однако покупатели, таким образом, изменят класс своей недвижимости, сменив жилье эконом-класса на более удобный и престижный комфорт-класс. Существует также еще одна схема покупки, когда люди приобретают жилье, так сказать, «с нуля». В этом случае, они копят 1-1,5 млн руб., а потом берут в банке ипотечный кредит на оставшуюся сумму. Таким образом приобретают жилье, как правило, молодые семьи, желающие отделиться от родителей.

- Ваши прогнозы на будущее: как будет развиваться ситуация в сегменте жилья комфорт-класса в ближайшие годы? Будет ли и дальше расти спрос на подобные объекты, как это отразится на стоимости и предложении таких квартир?
- После окончания кризиса количество вводимых в строй новых объектов комфорт-класса заметно увеличилось. Следуя логике, качество такого жилья должно повышаться с каждым годом, однако кризис очень сильно задержал развитие данного сегмента и отбросил его на несколько лет назад, приблизив по своим характеристикам к жилью эконом-класса. Однако я уверен, что через пару лет, при благоприятных экономических условиях, мы преодолеем этот разрыв. Этому будет способствовать и растущий спрос на подобные объекты.

В случае стабильной экономической ситуации в стране, и по мере роста обеспеченности людей жильем, у них закономерно возникнет желание улучшить свои жилищные условия, поэтому спрос на недвижимость повышенной комфортности и ее доля на рынке сейчас постепенно возрастает.

Стоит также напомнить, что в Европе нормальной считается квартира с количеством комнат, равным количеству членов семьи плюс одна дополнительная. России еще далекого до такого понимания. Но в достаточно обозримом будущем основной спрос из сегмента однокомнатных квартир все-таки перейдет к объектам с большим количеством комнат.

Однако бума на рынке недвижимости, резкого роста спроса и количества сделок с подобным жильем в ближайшие годы я не жду, так как цены на недвижимость и дальше будут увеличиваться, правда пока лишь в пределах инфляции, но и этот рост может значительно повлиять на желание и возможность людей приобрести жилье. При сохранении существующих сегодня темпов роста цен к концу года можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра в пределах 10%
 

16.08.2011 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Ольга Мурашко