Предварительные договоры объявили вне закона

Администрации Петербурга наконец удалось доказать, что застройщики должны продавать жилье исключительно по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Арбитражный суд решил, что привлекать деньги дольщиков можно лишь на основании договоров, прошедших государственную регистрацию, то есть в соответствии с этим законом.

Соответствующие решения арбитраж вынес по делам ООО «Дом-Строй» против Комитета по строительству. Компания пыталась оспорить выписанные ей штрафы за использование предварительных договоров – в общей сложности, фирму «наказали» на 8 млн руб. Тем не менее, первые иски она уже проиграла. Если решения не удастся оспорить, у Смольного появится карательный механизм против тех, кто использует предварительные договоры. Хотя наказывать будут лишь тех, кто имеет статус застройщика.

Неправильная работа
Претензии у Комитета возникли к договорам на покупку квартир в жилом комплексе на пересечении Ленинского проспекта с Брестским бульваром. В марте Комитет проверил работу ООО «Дом-Строй» и выяснил, что в конце 2009 года компания оформила несколько предварительных договоров купли-продажи жилья. За что фирму оштрафовали – на 500 тыс. руб. за каждый «неправильный», по мнению Комитета, договор. «Дом-Строй» решил оспорить этот факт в суде. Но дело выиграть пока не смог.

Как посчитал суд первой инстанции, обязательным условием для привлечения средств граждан является «наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию». То есть, застройщик должен брать деньги за продаваемое им жилье лишь в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Как решил суд, в действиях компании был состав административного правонарушения – поэтому Комитет по строительству оштрафовал фирму правомерно.

Юристы компании утверждали, что никаких нарушений не было, а срок давности привлечения к административной ответственности давно истек. Компания уже больше года не заключает предварительные договоры купли-продажи. Тем не менее, суд посчитал иначе и признал решение Комитета обоснованным.

Компания уже подала жалобы в апелляцию и, возможно, ей удастся оспорить решение первой инстанции. Недавно пленум Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) фактически приравнял предварительные договоры купли-продажи к основным. Надзорная инстанция установила, что если застройщик завершил строительство, оформил на себя право собственности, но не исполнил своих обязательств перед покупателем по заключению основного договора, последний может потребовать регистрации перехода на себя права собственности на приобретенное жилье. И сделать это можно лишь на основании предварительного договора. Таким образом, ВАС косвенно признал предварительные договоры вполне легальной схемой привлечения средств.

Подвел статус
Но даже если апелляционная, а затем, возможно, и кассационная инстанция вынесут решения не в пользу ООО «Дом-Строй», у строителей все равно будет шанс обойти положения 214-го закона. Чтобы понять, как это сделать, стоит вспомнить первую попытку Комитета по строительству штрафовать за использование предварительных договоров купли-продажи. Весной прошлого года чиновники наказали ООО «ТД «Сигма» на 400 тыс. руб. за использование «серой» схемы при продаже квартир в строящемся доме на Рыбацком проспекте, 17. Причем, как заявляли на судебных заседаниях юристы Комитета, этот спор был первой попыткой заставить строителей работать по 214-му закону. Эксперимент оказался неудачным — «Сигме» удалось доказать, что договоры купли-продажи составлялись по закону. Как рассказала директор департамента недвижимости и права торгового дома «Сигма» Елена Машек, по действующему законодательству договора на основании 214-го закона обязан заключать лишь застройщик, а в проекте на Рыбацком «Сигма» была инвестором. Значит, компания могла работать по предварительным договорам – и успешно оспорила постановление о наложении штрафа. Суды признали правоту застройщика, но в Комитете по строительству решили оспорить эти вердикты в высшей арбитражной инстанции. Несколько дней назад в конфликте поставили окончательную точку. ВАС посчитал, решение в пользу «Сигмы» правильное и отказался рассматривать жалобу Комитета.

Такая позиция представителей судебной власти может подтолкнуть строителей к вполне логичному и адекватному этой ситуации шагу. Застройщики будут продавать жилье по предварительным договорам не сами, а через дочерние компании, имеющие статус инвестора. В этом случае они фактически получат карт-бланш на использование «серых» схем, с которыми уже несколько лет пытается бороться Смольный.

03.08.2011 13:00 | Источник БН.ру

Автор: Сергей Бардин