Приватизация жилья: как стать миллионером?

Между свободным рынком городского жилья, каким мы его наблюдаем сегодня, и возможностью для каждого гражданина страны один раз бесплатно приватизировать используемую жилплощадь существует прямая причинно-следственная связь. Именно благодаря установлению бесплатности приватизации жилья, рынок городских квартир достаточно быстро стал легальным и массовым. И самое главное: он стал денежным.

 

В форме прямого обмена жилплощадью в домах государственного жилищного фонда рынок городского жилья в СССР существовал и до начала приватизации. Правда, он весьма жестко регламентировался государством. Это не исключало возможности для обладателя более просторной и качественной квартиры получить доплату в денежной форме, однако деньги играли в этих сделках обмена весьма незначительную роль.

 

Деньги как таковые интересовали в основном маклеров, их работа оплачивалась, и горожане считали это нормальным: ведь только маклер мог в советское время быстро обеспечить нужный вариант обмена. С этой точки зрения рынок городского жилья и сегодня во многом остается «советским». Дефицит остается его главным законом, а обменные операции все еще доминирует на вторичном рынке жилья.  

 

Именно поэтому следует говорить не о становлении рынка жилья в первой половине девяностых годов прошлого века, а о легализации советского «административного» рынка. Государство уже более не выступало посредником в обменных операциях с жильем, а сами эти операции превратились в акты купли-продажи. Роль посредника отныне играли деньги, а само городское жилье приобрело рыночную стоимость. 

 

Любопытно то, что до конца 1992 года сама возможность установления всеобщего бесплатного порядка приватизации жилья даже не рассматривалась, поскольку, по общему мнению, данная мера была бы вопиющей несправедливостью. Только для реформаторов аргументом была «рыночная» несправедливость, а для коммунистов – «социальная». При этом частичная «бесплатность» приватизации устраивала всех.

 

Экономистов-реформаторов тема приватизации жилья вообще мало интересовала. Считалось достаточным указать на необходимость ее проведения в числе других мероприятий на пути перехода к рынку. И это не было проявлением откровенного экономического либерализма. Напротив, в вопросе приватизации жилья почти все экономисты-реформаторы твердо стояли на позициях «рыночного социализма».

 

Можно смело утверждать, что все будущие рыночные реформаторы читали в годы «перестройки» труды венгерского экономиста Яноша Корнаи, в том числе – его знаменитую книгу «Дефицит». Вспомним некоторые ее фрагменты. Янош Корнаи доказывал, что дефицит жилья в социалистическом обществе напрямую связан с «замораживанием» квартплаты. И далее обосновывал практический вывод: для преодоления дефицита жилья необходимо поднять уровень квартплаты.

 

Сделать это должно само государство. Но не просто резко поднять общий уровень квартплаты, а установить эффективные дифференцированные ставки квартплаты в зависимости от спроса на «качество» квартир. Чем выше спрос – тем выше ставка квартплаты. В краткосрочном периоде это может иметь рыночный эффект в виде перераспределения жилищного фонда и образования резерва за счет того, что ряд малообеспеченных семей вынуждены будут съезжаться.

 

По мнению Яноша Корнаи, подобная политика позволит на весьма короткое время ликвидировать острый дефицит жилья. В дальнейшем для его преодоления в целом потребуется нечто большее – эффективная государственная жилищная политика, нацеленная на постоянное расширение предложения нового жилья, что позволит регулировать рыночные ставки квартплаты уже в долгосрочном периоде.

 

Любопытно, что такие либеральные ценности, как право наследования, венгерского экономиста не волновали. Передача квартир государственного фонда по наследству оценивалась им как рецидив феодального права: привилегии на жилье не должны наследоваться, поскольку в условиях социализма они обеспечивают нанимателям «излишек потребителя», несовместимый с законами «совершенного рынка». 

 

В 1989 году Янош Корнаи написал еще одну книгу – «Путь к свободной экономике», которая уже в следующем году была переведена на русский язык. В ней начавшаяся в Венгрии продажа государственных квартир их фактическим нанимателям по чисто символическим ценам прямо осуждалась как полнейший абсурд, как откровенное разбазаривание государственного имущества и явная несправедливость.

 

Чтобы убедиться в том, что теоретические выкладки Яноша Корнаи имели в СССР периода «поздней перестройки» известную популярность, обратимся к наиболее известному письменному документу того времени – программе рыночных реформ, вошедшей в историю под названием «Программа – 500 дней». Бесплатная передача городского жилья нанимателям в ней упоминается, но лишь как временная мера, относящаяся к первому «чрезвычайному» периоду рыночных реформ.

 

На этом этапе местным Советам рекомендовалось передать нанимателям квартир государственного фонда в частную собственность лишь часть жилой площади в соответствии с установленными социальными нормами. Излишки жилья сверх социальных норм должны быть выкуплены. Рекомендованная цена – 10 рублей за квадратный метр. Устанавливался предельный срок действия льготного порядка приватизации жилья – до 1 июля или 1 декабря 1991 года.

 

В дальнейшем – на завершающем этапе реформ – выкуп жилья планировался уже исключительно по рыночной стоимости. Это считалось возможным, поскольку, по мнению авторов программы реформ, к этому моменту должны в массовом объеме развернуться коммерческие обмены жилья и оживиться жилищное строительство. Гарантией оживления должна была стать система жилищного кредитования. 

 

Забавно то, что авторы программы реформ считали необходимым оценить объем совокупного неудовлетворенного спроса на жилье. На начало осени 1990 года он оценивался в 70-75 млрд рублей. При этом они полагали, что до 50% этих средств переключается на дефицитные товары потребительского рынка. Подобного рода «статистика» для того времени вполне объяснима: считалось, что опережающая приватизация городского жилья должна быть «экономически обоснована». 

 

Одновременно с введением временного льготного порядка приватизации жилья планировалось осуществить следующие радикальные мероприятия. Во-первых, установить повышенную квартплату за излишки жилой площади. Во-вторых, дифференцировать квартплату в зависимости от общей площади и качественных характеристик жилья – для всех граждан, проживающих в отдельных городских квартирах. В-третьих, отменить все экономически необоснованные льготы.

 

На практике ни одно из этих мероприятий реализовано не было. Более того, правительство Ельцина-Гайдара поступило строго наоборот: квартплата была «заморожена» для всех категорий жильцов – для нанимателей и собственников. Впоследствии авторитетные эксперты не раз заявляли, что именно эта ошибка и предопределила в дальнейшем крах жилищной реформы. В теории это суждение, возможно, и имеет право на жизнь. Но теория и политика не есть одно и то же.

Решение Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 года о переходе к бесплатной приватизации жилья было откровенно политическим. Разумеется, сегодня можно утверждать, что это была вынужденная экономическая мера. И все же именно политический фактор был решающим. Обратимся к историческим фактам.

14 августа 1992 года в стране началась ваучерная приватизация. Через два месяца

Президент Ельцин личным указом разрешает использовать ваучеры для расчетов в процессе приватизации жилья. Несмотря на то, что данный указ остался на бумаге, конкретная политическая цель его была понятна – смягчить негативное восприятие ваучера населением страны.

Однако еще через два месяца – 14 декабря – 7 Съезд народных депутатов России отклоняет предложенную Борисом Ельциным кандидатуру Егора Гайдара на пост Председателя Правительства России. Главой правительства становится Виктор Черномырдин. В обществе это решение расценивается как политическая победа парламента в борьбе с правительством реформаторов.    

 

23 декабря Верховный Совет РФ принимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики в Российской Федерации». И в тот же день вносит поправки в действующий Закон «О приватизации жилищного фонда». Бесплатная приватизация становится единственным способом передачи жилья в собственность граждан. И поскольку граждане более не могут вложить ваучер в собственное жилье, для большинства населения ваучерная приватизация потеряла практический смысл.

 

Сегодня ясно, что денежная приватизация жилья была обречена на провал в любом случае. Приватизация по твердым ценам и гиперинфляция – вещи несовместные. По закону цена выкупа излишка жилья рассчитывалась на момент подачи заявления о приватизации. Расчет производился позднее, а это означает, что стоимость жилья непременно должна съесть инфляция. Для государства это было явно невыгодно.

 

Не так давно один из «отцов» российской приватизации Петр Филиппов публично охарактеризовал применявшуюся в 1991-92 года методику определения стоимости приватизируемого жилья как очевидную «глупость». Предлагаю сопоставить эту «глупость» с современным уровнем цен на жилье в Петербурге.

По методике, утвержденной распоряжением мэра города от 1 ноября 1991 года, фактическая стоимость четырехкомнатной квартиры общей площадью 82 кв. м в «сталинском» доме на 5 этаже с лифтом была равна 26 391 рубль. Расчет цены производился на основе остаточной стоимости с применением ряда поправочных коэффициентов, учитывающих потребительные характеристики квартиры.

 

За право приватизировать эту квартиру семья из 5 человек должна была уплатить государству 5 991 советский рубль. Остается узнать, сколько стоит такая квартира сегодня. В современных российских рублях. Полагаю, читателям БН.ру сделать это нетрудно.