Домик у озера: роскошь с обременением

Приблизительно треть всего предложения на рынке малоэтажного жилья в Ленобласти приходится на участки в непосредственной близости от водоемов. Для многих покупателей это действительно принципиально, и они готовы переплачивать за возможность любоваться закатом над Финским заливом с личной веранды или иметь практически собственный пляж на озере.

Незнание юридических аспектов строительства жилья у воды может привести к тому, что ваш новенький дом сравняют с землей бульдозеры. Благо прецеденты имеются, надзорные органы и защитники озер не дремлют.

Цена вопроса
Как правило, земля дорожает в зависимости от близости к водоему. Разумеется, водоем водоему рознь, и небольшой песчаный карьер в 200 метрах от загородного дома – это совсем не то же самое, что красивый вид на берег Балтийского моря, находящегося прямо за забором. Кстати, именно на побережье Финского залива приходится основной спрос любителей селиться у воды – 45% таких собственников выбирают коттеджные поселки в Выборгском районе Ленобласти. Правда, часть из них покупают участки на берегах озер, а не залива. Каждый четвертый покупатель выбирает живописные окрестности Вуоксы – это уже Приозерский район. Еще 12% спроса приходится на озера Всеволожского района, включая и Ладожское. Остальные 18% приблизительно равномерно распределяются между оставшимися водоемами 47-го региона, исключая, впрочем, самые отдаленные районы – Лодейнопольский и Подпорожский. Всего же 30% покупателей загородной недвижимости целенаправленно приобретают землю по соседству с водой, причем отнюдь не в колодце.

Стоимость объекта недвижимости зависит не только от близости к воде. Важны и район, и живописность местности, и транспортная доступность, и наличие инженерной и социальной инфраструктуры. На берегу Финского залива в районе Лисьего Носа можно найти участки астрономической стоимостью в 1,5-2 млн руб. за сотку, а уже в 80 км от города береговые участки в сосновом лесу будут стоить 0,8 – 1 млн руб. за сотку. При этом участки там же, но на расстоянии 100 метров от берега и более, обойдутся уже гораздо дешевле – примерно в 250-300 тыс. руб. за сотку. На берегах красивейших озер в районе, например, Семиозерья, можно приобрести участки с инженерными коммуникациями по цене 150-300 тыс. руб. за сотку. На Вуоксе есть предложения в организованных поселках по 80-150 тыс. руб. за сотку.

Расположение на 1-й или на 5-й линии от берега водоема может существенно повлиять на цену земли: разница иногда составляет от скромных 30% до 200% за участки одинаковой площади. Зависит ценовой разброс от целого комплекса характеристик. Случается и так, что жилье на 5-й линии, вроде бы далеко от воды, но зато на возвышении, имеет потрясающие видовые характеристики. А владельцы жилья в том же поселке, но на 1-й линии, вынуждены мириться с шумными компаниями на берегу, подтоплением участков весной и комарами летом. И в этом случае цены за сотку могут вообще не отличаться.

Больше рыбы, больше ограничений
Теперь необходимо уточнить, что жилье в непосредственной близости от водоемов имеет свои правила эксплуатации. У большинства морей, рек, озер и даже ручейков есть своя водоохранная зона. Исключение сделано лишь для озер и водохранилищ с акваторией менее 0,5 кв. км, не имеющих особо ценного рыбохозяйственного назначения, а также прудов и обводненных карьеров.

Согласно вступившему в силу в 2007 году Водному кодексу, эта зона может быть как 50, так и 200 метров в ширину. Это зависит, кстати, не только от протяженности реки (если ее длина не превышает 10 км, то водоохранная зона составляет 50 метров, если от 10 до 50 км – 100 метров, а для более крупных рек, в том числе Невы, – 200 метров), но и от того, являются ли озера особо ценными в рыбохозяйственном значении. Если рыбы в водоеме мало, то водоохранная зона минимальна, а вот если все кишит ценными породами, то, напротив, максимальна – 200 метров. Для морей (и Финский залив, как часть Балтийского моря, не является исключением) водоохранная зона составляет 500 метров.

Отметим, что большинство озер на Карельском перешейке осетрами и форелью, мягко говоря, не переполнены, а потому ширина водоохранной зоны для них установлена на уровне 50 метров. Хотя, собственно, нахождение участка внутри этой зоны вовсе не означает, что на нем ничего нельзя строить. Полный запрет на строительство чего бы то ни было существует только в зоне бечевника (то есть полосы суши вдоль берегов водных объектов общего пользования). Эта полоса длиной от 5 до 20 метров никому не принадлежит и по закону находиться на ней (то есть иметь доступ к водоему) имеет право абсолютно любой желающий. А значит, любой забор, шлагбаум или даже барьер, препятствующие проходу людей, могут стать причиной административного дела в отношении тех, кто их установил.

А вот возможность прохода к береговой полосе через частную территорию зависит только от доброй воли владельцев земли. Если они не хотят видеть чужих людей в своих владениях, попасть на берег можно только в обход частных земель или высадившись с лодки.

Фактически любое озеро должно быть доступно для обхода его по периметру в пределах 20 метров от уреза воды. Если берег не заасфальтирован или не забетонирован, передвигаться по нему можно только пешком или на велосипеде. Проезд и стоянка автотранспорта на грунте на территории бечевника запрещены.

Водоемы не являются объектами недвижимости, и их нельзя взять, как землю, в аренду или в собственность. Исключение сделано лишь для водоемов, целиком окруженных частными территориями, то есть когда они входят в состав участка. Однако статья 8 Водного кодекса уточняет, что частной собственностью может стать небольшой пруд или заполненный водой карьер, но никак не озеро. Зато дополнительно оформлять в собственность такой водоем не требуется – при покупке земли он автоматически станет вашим.

Строить можно, но не везде
Отметим, что кардинальных отличий для строительства поселков или отдельных домов «на воде» не имеется. Для любого строительства, неважно, «водного» или нет, с точки зрения экологии и безопасности требуются получение санитарно-эпидемиологического заключения, химический анализ воды, лицензии на право пользования недрами (для скважин), согласование проекта застройки с МЧС.

Впрочем, есть и исключение, причем довольно важное. При покупке участка следует обратить внимание, нет ли рядом с ним источников водоснабжения. Если водозабор производится, то водоохранная зона автоматически дополняется санитарной. А здесь ограничения куда более жесткие: на расстоянии до 150 метров от среза воды строить нельзя ничего кроме водопроводных сооружений. Причем измеряется дистанция не летом, а во время весеннего паводка.

Кроме того, на количество согласований влияет то, каким образом устроена канализация на участке. Обычно в большинстве коттеджных поселков Ленобласти застройщики или собственники устанавливают на участках локальную канализацию, она, как правило, лицензирована для использования в водоохранных зонах. Ливневая поселковая канализация должна быть оборудована соответствующими очистными сооружениями. За открытый сброс налагается штраф.

Однако участки под ИЖС подчас находятся слишком далеко от локальной канализации населенных пунктов, и тогда владелец обязан построить свою собственную. В этом случае предполагается, что сточные воды после очистки будут сбрасываться на грунт. А посему хозяин участка должен сначала заказать государственную экологическую экспертизу проекта. Срок такой проверки иногда доходит до полугода, а сама проверка может закончиться запретом строить жилье на этом участке.

Кстати говоря, локальные системы очистки воды должны иметь необходимые сертификаты, так что не спешите приобретать первые попавшиеся (а специализированные компании предлагают десятки различных видов очистных сооружений). Разрешено ли использование конкретной модели, желательно уточнить в территориальном отделении Роспотребнадзора.

Строительство без необходимого пакета документов даже на совершенно законно приобретенном земельном участке будет считаться самовольной постройкой. А это, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса, будет означать, что построенным домом мало того что нельзя будет распоряжаться (дарить, продавать), но вообще его необходимо будет снести. Причем самостоятельно или же за счет владельца земли. И прецеденты, когда свежепостроенные дома были в буквальном смысле сравнены с землей, в России уже имели место, причем неоднократно. Правда, к сожалению, случаев безнаказанного водозахвата в стране в разы больше. И только в Ленобласти, по оценке движения «Против захвата озер», постоянно имеется около 200 точек локального водозахвата.

Отдельно нужно сказать о пирсах, причалах и маринах (а подчас девелоперы заявляют даже о яхт-клубах). С юридической стороны вопроса все работы на воде и на береговой линии необходимо согласовывать с природоохранными и другими профильными структурами. В частности, необходимо получать санитарно-эпидемиологическое заключение об оценке риска для здоровья населения от воздействия загрязнения атмосферного воздуха, воды и т. п., заключение экологов о воздействии на окружающую среду. Нужно разрешение Росрыболовства: очень многие водоемы в Ленобласти имеют статус рыбоохранных, то есть на этих озерах вообще запрещено использование моторных плавсредств (в том числе лодок и скутеров). Ключевые документы нужно получать в Невско-Ладожском бассейновом водном управлении. Это, в частности, решение о предоставлении водного объекта в пользование за плату и договор водопользования. Право заключить договор приобретается на аукционе. Иногда девелоперы позиционируют причалы как пожарные пирсы, для забора воды пожарными машинами. Но и в этом случае требуется получение всех вышеперечисленных документов.

БН.ру благодарит директора регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марину Агееву за помощь в подготовке материала.

28.06.2011 13:50 | Источник БН.ру

Автор: Павел Гинёв