Олег Еремин: «Нет строек без проблем»

В конце прошлого года Группа компаний «Балтрос» единовременно сдала госкомиссии 326 тыс. кв. м жилья в новом жилом районе «Славянка». С какими сложностями столкнулась компания на проекте и как государственно-частное партнерство (ГЧП) поможет обеспечить новую застройку социальной инфраструктурой, «Бюллетеню Недвижимости» рассказал Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».

– С какими проблемами компания столкнулась при строительстве первых двух кварталов?
– Ни одна стройка без проблем не бывает – ни маленькая, ни большая. Какие это проблемы? В первую очередь, очень жесткие сроки и большой объем строительства и, соответственно, нехватка рабочих рук, подрядных организаций. Всего за год мы построили более 300 тыс. кв. м, объем серьезный. Кроме того, жилье в «Славянке» сдавалось с отделкой. Чтобы сделать такой объем отделочных работ, пришлось собирать мастеров по всему городу. Это целая армия людей, которые должны иметь достаточную квалификацию. То же самое по фасадам – громадный объем работы. Мы собрали у себя в «Славянке» больше половины петербургских подрядчиков, которые занимаются фасадными работами.

– На качестве большое количество привлеченных рабочих рук не отразилось?
– Надеюсь, что нет. Качество контролировалось службой заказчика, все как положено. То, что делалось некачественно, – не принималось. Переделывали.

– «Славянка» позиционируется как район, где формируется новый формат жизни. В чем конкретно это выражается? Что вы вкладываете в это понятие?
– «Балтрос» реализует проекты комплексного освоения территорий. Именно такой формат дает возможность строительства жилья нового поколения, с более высоким уровнем качества. Он позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. Словом, детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной.

«Славянка» – один из немногих проектов, где все делается в рамках единой концепции. Кроме «Славянки» это «Балтийская Жемчужина», в какой-то степени – «Северная Долина», хотя она отличается высотностью.

В чем идея нового формата? Единая концепция, единый стиль. Не так, что нарезали участок на куски, раздали разным организациям, и каждый начинает делать то, что он считает нужным. Это – единое благоустройство придомовых территорий. Развитая социальная инфраструктура, которая у нас все время хронически отстает – сначала появляется жилье, а потом, через несколько лет, начинают строиться школы и детские сады. В «Славянке» к моменту окончания заселения будут построены социальные объекты. В жилом квартале VIII в этом году до 1 сентября будет открыт поликлинический комплекс. С торговлей – то же самое. Мы сейчас заканчиваем проектирование и, надеюсь, что в текущем году построим два небольших торговых комплекса.

– Не очень больших – это сколько?
– Каждый около 8 тыс. кв. м. К моменту заселения они уже будут готовы. Губернатор говорит: надо, чтобы построили жилье и одновременно появились какие-то учреждения торговли. Однако чудес не бывает: любая фирма, которая занимается торговлей, ориентируется на потребителя. Если нет потребителя, нет жильцов, то нет и торговли. Пока торговые компании не готовы вкладывать деньги в перспективу. И я их понимаю. Бизнес начнет окупаться через год.

– Здания под торговлю останутся в вашей собственности или вы будете их продавать?
– Окончательного решения еще нет, посмотрим. Понятно, что сами торговать не будем.

– Поликлинику строит город или вы сами – по схеме ГЧП?
– Сейчас строится не поликлиника, а многопрофильное учреждение здравоохранения в квартале VIII. По заказу города. Мы возведем 700 кв. м, а город оснастит учреждение специальным медицинским оборудованием и обеспечит медицинским персоналом.

В дальнейшей перспективе, если ГЧП, которое город сейчас планирует реализовать по строительству и эксплуатации социальных объектов, сработает нормально, то, скорее всего, взрослая и детская поликлиники (у нас они совмещены как объект) будут строиться и эксплуатироваться на тех же самых принципах. Город будет отбирать партнеров, которые за свои средства построят эти объекты, а сам обеспечит их оснащение специализированной техникой и персоналом. Потом, в течение какого-то длительного срока, администрация эти объекты будет выкупать.

– По школам и детским садам ГЧП уже работает?
– Да, тендер прошел, контракт на строительство подписан. Это будут современные и комфортные учебные учреждения. В здании школы разместятся 33 класса, специализированные кабинеты, столовая, спортзал, два бассейна и т. д. В комплексе детских садов предусматриваются четыре ячейки для групп по 20 детей в каждой и две ячейки для ясельных групп по 15 детей, два отдельных входа (для ясельных и обычных групп), два бассейна.

После окончания строительства объектов город обеспечит их работу, а мы в течение 10 лет будем осуществлять техническую эксплуатацию зданий и территорий вокруг них, в том числе – оплату потребленных инженерных ресурсов, обслуживание оборудования и инженерных систем, сезонные подготовки, текущие ремонты и т. п. Это обстоятельство мотивирует нас на качественное строительство и применение ресурсосберегающих технологий.

– Как вы полагаете, этот опыт может применяться для реализации других проектов?
– Я считаю это не только желательным, но необходимым. Если опыт будет удачным, он обязательно должен получить распространение. Следующим будет проще. В комплексных проектах строительство объектов социальной инфраструктуры на основе государственно-частного партнерства выгодно для бюджета, для строителей и для граждан.

– По цене жилье в «Славянке» ближе к эконом-классу. А по качеству жизни – как вы оцениваете то, что построили?
– По качеству жизни я не готов оценивать, это должны оценивать обитатели района. По качеству самих домов – на мой взгляд, жилье очень неплохое.

– По вашему мнению, какова должна быть цена? И есть ли она, справедливая цена?
– Что значит «справедливая»? Есть некая себестоимость, неважно, квартира это или буханка хлеба. Если говорить о квартирах, цена которых зависит от цены земли, по которой она приобретена… Есть себестоимость строительства, на которую влияют, прежде всего, стоимость строительных материалов, стоимость самих работ, зарплата рабочих, налоги. И еще составляющая – это стоимость инженерной подготовки, скажем, подключение к инженерным объектам. Эти три показателя, три фактора определяют не справедливую, а реальную стоимость.

– У вас какая себестоимость?
– Я не буду говорить конкретно, но она для всех примерно одинакова. Да, она зависит от каких-то технологических вещей. Например, материалы могут применяться более качественные. Особенно это касается внутренней инженерии. Если мы говорим про отделку, то могут применяться какие-то более дорогие отделочные материалы или более дешевые. Если говорить про общестроительные работы, то цена у всех приблизительно одинаковая. «Балтрос» и любая другая строительная компания покупают песок, цемент, арматуру, любые другие материалы за одинаковые деньги. Зарплата – то же самое, она в компаниях примерно одинаковая. Если работает какой-нибудь товарищ, который занимается монолитом, он что в одной компании имеет свои 40 тыс. руб. в месяц, что в другой компании он будет зарабатывать 39 тыс. или 41 тыс. Порядок цифр – одинаковый, он не может отличаться в разы.

– В «Славянке» вы применяли комбинированные технологии строительства. Насколько энергоэффективной оказалась эта практика?
– Энергоэффективность – как ее рассматривать? Есть СНиПы, есть требования, которые определяют теплопроводность и т. д. Они какие есть, такие и есть, любой дом должен соответствовать этим требованиям. Что касается нашей технологии, то мы в ней уверены. В ее пользу говорят многие факты. Первый факт – это то, что наружные конструкции производятся на заводе с использованием современного оборудования, поэтому обеспечивается их надлежаще качество. Одно дело – собирать конструкцию на площадке под дождем или снегом, и другое, когда она приходит с завода в виде готового изделия, которое прошло целую процедуру приемки, ОТК. Второй факт – быстрый монтаж этих изделий на площадке. Их применение позволяет в очень короткие сроки закрыть контур дома и защитить его от воздействия внешней среды. Когда построен железобетонный каркас, можно приступать к внутренним, отделочным работам, к установке инженерного оборудования здания.

– Сейчас вы в «Славянке» построили 326 тыс. кв. м. В этом году завершите строительство еще 140 тыс. кв. м жилья по заказу городских властей. Что дальше?
– Всего в проекте у нас 1,42 млн кв. м. Будем строить и продавать весь остальной объем, что не продан, городу. Летом выведем в продажу 30 тыс. кв. м жилья в «Славянке» – в III, V и VI кварталах района. Стоимость квадратного метра составит от 60 тыс. руб. Если говорить о более отдаленном времени, то темпы строительства будут зависеть от того, как будет функционировать рынок.

– Сейчас рынок хорошо функционирует…
– Сейчас – сегодня, завтра – да, нормально, а что будет через год-два – сказать сложно. Поэтому, если не возникнет непредвиденных обстоятельств, то, условно говоря, до 2014 года всю «Славянку» можем застроить целиком.

– Что потом будете делать?
– У нас есть еще «Новая Ижора». Земли у нас в Петербурге мало, что ли? Дай Бог нам эти два участка застроить – объемы-то очень большие. Так что для того, чтобы принять какие-то решения о дальнейших планах, время есть.
 

11.05.2011 09:30 | Источник БН.ру

Автор: Павел Никифоров