Панельным новостройкам помог кризис

Кризис остановил победное шествие кирпичных и кирпично-монолитных домов на первичном рынке Петербурга. За два года доля панельного нового жилья со скромных 14-16% выросла до 25%. Правда, как говорят эксперты, это тот предел, который панельные новостройки могут занять на петербургском рынке.

На смену привычной панели приходят новые технологии, например монолитно-сборных конструкций, а также комбинированные технологии строительства. Новые технологии имеют практически ту же себестоимость, что и стандартные панельные, однако по качеству заметно выигрывают.

На кризисном спросе
Как говорят участники, рост доли рынка панельным домам обеспечил кризис, точнее, спрос, сместившийся в «голодные годы» на жестко экономные решения. «Доля панельного домостроения, действительно, значительно выросла за последние два года и, более того, продолжает расти, примерно на 8-10% в год. Это в первую очередь связано с увеличением спроса на панельное жилье в сегменте эконом-класса во время кризиса», – поясняет заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. С ним согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «На сегодняшнем – посткризисном – рынке строительство панельных домов действительно популярно. Это объясняется сравнительно низкой стоимостью этой технологии, быстротой возведения объекта. Кроме того, новые серии панелей, используемые в строительстве, зачастую не уступают по качеству кирпично-монолитным домам», - говорит он.

В настоящее время на первичном рынке примерно 25-30% панельного жилья и более 70% – монолитного в различных сочетаниях и кирпичного. Основные производители панели – ЗАО «ДСК-3» (номинальная мощность – 250 тыс. кв. м в год, фактический объем производства – около 100 тыс. кв. м), Группа «ЛСР» (ДСК «Блок» и «Гатчинский», совокупная мощность – 600 тыс. кв. м в год с потенциальной возможностью к увеличению до 750 тыс. кв. м), ПО «Ленстройматериалы» («Гатчинский» ССК, мощность – около 200 тыс. кв. м в год). В прошлом году появилась информация о том, что в Петербурге может появиться новый домостроительный комбинат финского производителя.

Среди застройщиков, реализующих жилые объекты по панельной технологии, наиболее заметны ГДСК, «Ленстройтрест», СК «Темп», «Унисто Петросталь», «Дальпитерстрой», «Отделстрой».

Экспертиза
Эксперты говорят, что основные потребительские недостатки панели, возводимой в прошлые периоды, заключались в повышенных теплопотерях, высокой слышимости, низких потолках и ограничениях по применяемым планировочным решениям и этажности будущего здания.

«Панельные дома – это типовые блоки, массовое производство, а монолитные – штучный товар. Отсюда разница в цене – кирпично-монолитные дома дороже панельных на 10-15%. Срок службы монолита примерно в три раза больше, чем у панельных домов. Панель ориентирована на определенную высоту. Потолки зачастую низкие, максимум 2,85-3 м. В монолите потолки могут быть высотой 4 м и даже 5 м», - рассказывает о преимуществах монолита Лев Гниденко.

«В монолите можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые стены. И еще одна особенность – монолитное здание строить проще. Строительные материалы для него – цемент, арматуру, кирпич – можно приобрести где угодно. В случае с панельным строительством так не получится: если останавливается завод, выпускающий панели, останавливается и строительство», – добавляет эксперт.

С ним согласна директор по развитию ЛЭК Надежда Калашникова. «Мы еще в 2006 году отказались от строительства панельных домов, ввиду их низких потребительских качеств. Швы, тепло- и звукоизоляция, невозможность перепланировки квартир – по всем этим характеристикам «панельки» сильно уступали кирпично-монолитным домам», - поясняет она.

Есть и нейтральное мнение. «Откровенно говоря, у меня нет ощущения, что доля строящихся панельных домов стремительно растет. У панели есть свои преимущества, такие как быстрота возведения, несколько меньшая себестоимость, но есть и свои недостатки. Хотя Группа компаний «ЦДС» ведет свою основную деятельность в сегменте недорогого жилья, она остается верной кирпично-монолитной технологии. Мы считаем такую технологию золотой серединой, позволяющей строить качественное жилье с гибкими планировочными решениями и разумными затратами на возведение», – пояснил Сергей Терентьев, начальник департамента недвижимости Группы компаний «ЦДС».

Модернизированная панель
С другой стороны, себестоимость панельного строительства ниже, соответственно, застройщиками будут двигать экономические мотивы. Также технологии панельного домостроения позволяют возводить объекты в более оперативные сроки.
Кроме того, отмечают участники рынка, за последние годы основные домостроительные комбинаты завершили свою реконструкцию. Как следствие – явного отличия в комфорте между кирпичными и панельными домами потребители уже не ощущают.

«Есть ряд примеров, когда клиенты могли выбирать между панельной и кирпично-монолитной застройкой, и была выбрана панель. Выбор был обоснован лучшими звукоизоляционными качествами панельных блоков. Кроме этого, бесшовная панель, присутствующая сегодня на рынке, зрительно мало отличаема от монолита. Можно отметить факт более аккуратного исполнения санузлов в блочных домах. Это, скорее всего, связано с тем, что монолитное домостроение требует более профессиональных строителей на площадке, однако стремление застройщиков сэкономить зачастую берет верх», – полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». По мнению эксперта, ситуации, когда в одном жилом комплексе есть и панельные, и монолитные корпуса, а цена их не отличается, весьма распространены. «Панельные здания, действительно, сейчас практически не уступают кирпично-монолитным по качеству. Основной минус прежних панельных домов – недостаточная звукоизоляция. Для решения этой проблемы ныне некоторые строительные компании применяют технологии двух- и трехслойного панельного домостроения», – пояснила руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирина Румянцева.

Есть ли будущее на панели
По мнению экспертов, в ближайшее время будет увеличиваться доля качественного предложения, в основном в монолитно-панельном подвиде панельного домостроения. «Это конструктивное решение предполагает использование либо полностью монолитного каркаса, либо смешанного сборно-монолитного, на который навешиваются современные качественные трехслойные панели. Такая конструкция уже мало чем уступает кирпично-монолитной», – уверен Станислав Кривенков, финансовый директор ЗАО A&A Group. В современном панельном или монолитно-панельном доме все недостатки старой панели ликвидированы: трехслойные панели обеспечивают теплосбережение, использование монолитных перекрытий отрывает гибкие возможности для разнообразных планировочных решений, и на рынке широко представлены панельные и монолитно-панельные дома с высотой потолка 3 м.

Причем, по словам экспертов, панель, которая навешивается на каркас, может быть изготовлена абсолютно из любого материала. «Отлили стены, навесили панели на основе дерева, железобетонных панелей или взяли газобетон и заложили кирпичом. Все равно в основе – какой-то каркас. Наши панели, которые мы изготовляем на ДСК «Славянский», соответствуют всем нормам пожарной, электропроводной безопасности и так далее. Главное, что эти наружные конструкции производятся на заводе, с использованием современного оборудования, что обеспечивает их надлежаще качество. Одно дело – собирать конструкцию на площадке под дождем или снегом, и другое – когда она приходит с завода в виде готового изделия, которое проходит целую процедуру приемки, ОТК. Кроме того, эти изделия очень быстро монтируются на площадке. Их применение позволяет в короткие сроки закрыть контур дома и защитить его от воздействия внешней среды. А также решать вопросы с наружным фасадом. Можно применять вентфасады, можно заложить лицевым кирпичом, если очень хочется. Эстетика может быть любая», – объясняет первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.

По утверждению экспертов, спрос на панельные дома в их привычном виде должен продержаться еще несколько лет. «По нашим прогнозам, эта тенденция продлится еще не меньше года», – уверен Леонид Сандалов. «Однако в дальнейшем доля панельного жилья, вероятно, расти не будет, а возможно, и снизится, – рассуждает Олег Пашин, генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость». – Это объясняется переходом ряда домостроительных комбинатов, в частности – ГДСК, от панельной технологии к технологии сборных конструкций. Новая технология имеет практически ту же себестоимость, что и панельная, однако по качеству заметно выигрывает. Другие застройщики тоже все реже обращаются к панельной технологии – выбирают монолитные конструкции для сегмента эконом-класс. Такие дома, кстати, все чаще сдаются с отделкой».

25.04.2011 12:15 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Павел Никифоров