Государство может частично или полностью оплатить ремонт протекающей кровли в жилом доме. Для этого собственники должны правильно оформить заявку в районную администрацию, а еще лучше – профинансировать часть ремонтных работ. Но тем домам, где кровлю меняли в последние несколько лет, рассчитывать на бюджетные деньги не стоит. Даже если ремонт был сделан плохо и квартиры верхних этажей страдают от протечек.
Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) собственники жилья сами должны заботиться не только о состоянии своих квартир, но и об общедолевом имуществе – кровлях, чердаках, подвалах, фасадах, лестницах, лифтах и т. д. Решения о том, сколько денег собирать на их содержание, а также о том, когда и в каком объеме проводить текущие и капитальные ремонты, собственники принимают на общих собраниях.
Осторожно, Фонд закрывается Однако если с текущим ремонтом жильцы еще как-то справляются, то капитальное обновление общедолевого имущества им не по карману. Средние расценки (по данным компании «Артельстрой») на аварийный ремонт мягкой кровли (устранение протечек) – 80-120 руб./ 1 кв. м, за текущий – 120-450 руб., капитальный – от 450 руб. Стоимость ремонта металлической кровли начинается от 550 руб./ 1 кв. м. Площадь кровли стандартной хрущевки – около 2 тыс. кв. м. Значит ее ремонт обойдется в сумму от 160 тыс. руб до 1 млн руб. в зависимости от сложности. Собрать такие деньги жильцам непросто.
Поэтому несколько лет назад был найден временный выход – выделять большую часть средств на ремонт из федерального и региональных бюджетов, а с жильцов брать только 5% от необходимой суммы. Для этой цели в 2008 году создали федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ), из которого Петербург за 2009-2011 годы получил около 8,5 млрд руб. на ремонтные цели. Например, в прошлом году, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе было при помощи средств Фонда ЖКХ капитально отремонтировано 1325 кровель жилых многоквартирных домов на сумму 1,4 млрд руб.
Чтобы попасть в федеральную программу на выделение денег, граждане должны были создать в своем доме ТСЖ, проголосовать за то, чтобы собрать 5% от требуемой суммы ремонта, и отправить заявку в районную администрацию, откуда ее переадресуют дальше по инстанциям.
Однако с 2012 года фонд прекращает работу, прием «ремонтных» заявок прекратился еще в 2010-м. Уже в этом году Петербургу приходится в основном обходиться собственными средствами при проведении ремонтов. На текущий год составлен адресный список из 2171 кровли, общая сумма «кровельного» бюджета Петербурга (без средств Фонда ЖКХ) – свыше 2,7 млрд руб. Будет также проведен частичный ремонт крыш на 435 млн руб.
На 2011 год адресные программы уже составлены, но горожане могут попытать бюджетного счастья в грядущем сезоне, отправив заявки на ремонт кровель.
Как сообщили в Жилищном комитете, схема получения казенных денег строится в соответствии с ЖК РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), городским законом от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга» и постановлением правительства Петербурга от 20.01.2009 № 13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга».
Как просить Прежде всего, деньги может получить только дом, где создано ТСЖ (или ЖСК), иначе для их перечисления невозможно открыть лицевой счет. На общем собрании двумя третями голосов должно быть принято решение о том, что дому необходим капремонт – полный или частичный (например, ремонт кровли, лифтов, фасадов и т. д.). Дом может находиться в управлении у специализированной компании. В таком случае собственники должны учитывать мнение управляющей компании (УК) на этот счет.
Заявка на получение бюджетных средств с приложением протоколов общего собрания направляется в районную администрацию или в районное Государственное учреждение «Жилищное агентство» (ГУ ЖА). Там ее рассматривают, направляют к заявителям экспертов, которые проверяют состояние объекта, определяют, требуется ли ему ремонт и в каком объеме, считают смету и подают сводную районную заявку в Жилищный комитет. Тот, в свою очередь, дает запрос в Комитет финансов, чтобы требуемую сумму включили в адресную программу на следующий год.
Есть несколько способов увеличить шансы на получение денег. Например, собственники могут за свой счет заказать специализированной организации экспертизу состояния кровли и приложить ее результаты к заявке. Еще больше шансов у тех жильцов, которые укажут, что готовы к софинансированию затрат. Чем больше будет доля вложений жильцов, тем вероятнее получение бюджетной помощи. Если в распоряжении собственников имеются нежилые помещения, пригодные для сдачи в аренду (подвалы, чердаки и проч.), то можно учесть часть арендных платежей в расходах на ремонт кровли. Это также будет плюсом при принятии чиновниками решения о выделении казенных средств.
Конкурсы по отбору подрядчиков на ремонт кровель за счет бюджета проводятся обычно весной, чтобы к лету победители вышли на объекты. Сдать работу они должны в сентябре-октябре.
Руководство ТСЖ (ЖСК, УК) участвует в приемке кровли. Если в финансировании ремонта есть доля денег собственников, то они могут отказаться подписывать акт о приемке, посчитав, что работа выполнена некачественно, и потребовать устранения недоделок. Кроме того, подрядчик должен предоставлять гарантию на свою работу – обычно от двух до пяти лет. В течение этого срока он обязуется бесплатно исправлять неполадки, если они произошли по его вине (например, была плохо произведена гидроизоляция, и крыша протекает).
Собственники квартир, которым из-за протечек был нанесен ущерб, могут попытаться сначала мирно решить эту проблему. Нужно пригласить специалистов из УК или правления ТСЖ (ЖСК). Они зафиксируют нарушения, оценят ущерб и потребуют исправить ситуацию от ремонтной фирмы (если это ее вина) или сделают это сами (если, к примеру, были нарушены правила эксплуатации кровли и протечка случилась из-за этого). По соответствующим нормативам предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли – одни сутки. Срок устранения повреждений системы организованного водоотвода (водопроводных труб, воронок, колен, отметов и проч., расстройство их креплений) – пять суток.
Когда не удается договориться полюбовно, можно обратиться за помощью в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Она обязана подтвердить факт протечки и установить виновного. Но разбираться с управленцами все равно придется жильцам. Вместо государственных инспекторов, которых, возможно, придется долго ждать, можно пригласить независимых оценщиков. И уже с результатами их экспертизы обращаться в суд.
Бюджетная экономия Конечно, приятно, если государство оплатит хотя бы часть ремонта вашей собственности, сократив ваши затраты на приведение ее в порядок. Однако подавляющее большинство ТСЖ и УК, чьи дома за последние годы получили такие бюджетные «подарки», не довольны тем, как были выполнены работы. Например, представители ТСЖ «Загородный, 26» рассказали, что в 2005 году в их доме была капитально отремонтирована кровля, но она была выполнена из некачественного материала – слишком тонкого металла. В результате после ремонта новая кровля стала течь. Проблема не только в том, что тающий снег затопляет верхние квартиры дома, но и в том, что из-за плохой гидроизоляции разрушаются стены. «Вода проникает в стены, зимой замерзает там, потом тает и разрушает кладку», — посетовали жильцы.
С аналогичными проблемами столкнулись жильцы домов №№34,48,51 по Суворовскому пр., Чайковского, 40/12 и многих других. «Почти 100% кровель, где проводился капремонт в последние годы, текут. В ходе конкурсов всегда ставится задача сэкономить бюджетные средства, а о качестве никто не думает. Работы были выполнены плохо, железо положено тонкое, и теперь мы за свои деньги вынуждены исправлять эти ошибки», — комментирует юрист Ассоциации ТСЖ Центрального района Светлана Морозова.
Это подтверждают и в Законодательном собрании Петербурга. На организованную парламентом горячую телефонную линию для приема заявок по теме ЖКХ с декабря 2010-го по конец марта 2011-го поступило свыше 7 тыс. обращений, связанных с протечками и сосульками. Больше всего жалуются жители Центрального, Невского и Кировского районов. Какое количество протекающих крыш недавно прошло ремонт, в ЗакСе не считали, но отмечают, что большинство позвонивших жаловались именно на обновленные кровли. Такой статистикой располагает администрация сайта Заливает.ру, который тоже собирает подобные жалобы. Примерно половина обратившихся живет в домах, где в прошлом году был сделан ремонт кровли. Почти во всех протекающих домах крыши обновляли в течение последних пяти лет. Жильцам таких зданий не стоит рассчитывать на бюджетную помощь, пока не истечет нормативный межремонтный срок. Он разный для разных типов кровли. Например, для кровель с битумным покрытием обычно 15 лет.
Случаи, когда жильцам удавалось отсудить возмещение ущерба от протечек, в Петербурге есть, но их пока единицы. Судебные разбирательства отнимают слишком много времени, да и требуют расходов от пострадавшего, прежде чем он добьется компенсации. Далеко не каждый может себе позволить проводить рабочее время в судах.
По мнению генерального директора ООО «УК «13-й квартал» Владимира Барановского, хорошо, что у жильцов сейчас есть хотя бы небольшие шансы получить бюджетные деньги на ремонт. «Ни сами граждане, ни управляющие компании сегодня не в силах отремонтировать дома. Все знают, откуда у нас проблемы с наледями на крышах, протечками и сосульками. Дело в неправильном температурном режиме пространства под кровлей. Там тепло, крыша от этого нагревается, снег на ней подтаивает, налипает на кровлю, потом его очень трудно счистить, он тает – отсюда протечки. Нужно переделать эту систему, тогда снег скапливаться не будет, а значит, исчезнут и сопутствующие проблемы. Но дело это очень дорогое», — говорит он. Нужно, во-первых, чтобы собственники жестко контролировали, как проводятся ремонты за казенный счет, а во-вторых, в перспективе стремиться к тому, чтобы уходить от государственного софинансирования.
Председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, гендиректор УК «Стакс» Евгений Пургин считает, что уже сейчас собственникам не стоит рассчитывать на бюджетные деньги. «Государство давно доказало, что оно плохой хозяйственник. В управлении нашей компании есть дом, который попал в программу капремонта Фонда ЖКХ. Конкурс на освоение выделенных денег был проведен еще прошлой весной, но ремонт до сих пор так и не начат. Если бы собственники сами распоряжались деньгами, этого бы не произошло», — уверен Пургин. По его мнению, собственникам стоит самим озаботиться поиском денег на ремонт – через кредитные схемы, например. Иначе вечно придется переделывать работу за бюджетных подрядчиков.
